Aggiornamento valore immobile

[squesque]

Innanzitutto mi presento, sono un ingegnere e mi occupo di immobili soprattutto in occasione di Consulenze Tecniche. Ho trovato questo portale specialistico mediante motori di ricerca e spero di ricevere e, se mi è possibile, di dare qualche consiglio sulla base della mia esperienza.
Per una CTU in un procedimento di divisione ereditaria devo attualizzare il valore di alcuni contratti di vendita di appartamenti.Posseggo i contratti di vendita con relativi importi pagati ( o meglio dichiarati) e devo aggiornarne il valore, in maniera tale da dividerlo tra i due eredi, in quanto fanno parte dei beni andati in successione.Come posso effettuare questa operazione?Per la stessa divisione ereditaria devo valutare il valore dei canoni d'affitto di un appartamento andato in successione ma posseduto in maniera esclusiva da un solo erede.Cosa mi consigliate in merito.Valuto il canone d'affitto alla data del decesso e quindi lo aggiorno con gli indici ISTAT?Sono sicuro che qualcuno di Voi avrà avuto già da risolvere problemi simili e potrà aiutarmi.Vi ringrazio anticipatamente e attendo i Vs. consigli.

 

[il Custode]

Ciao squesque e benvenuto su immobilio!
Quest'area è aperta da poche settimane ma ci auguriamo abbia il successo che hanno avuto le altre aree professionali del forum.

Auspico anche che qualcuno dei più "spessi" frequentatori di immobilio abbia un suggerimento per il tuo quesito
Buona permanenza!

 

[Marco Giovannelli]

Innanzitutto mi presento, sono un ingegnere e mi occupo di immobili soprattutto in occasione di Consulenze Tecniche. Ho trovato questo portale specialistico mediante motori di ricerca e spero di ricevere e, se mi è possibile, di dare qualche consiglio sulla base della mia esperienza.
Per una CTU in un procedimento di divisione ereditaria devo attualizzare il valore di alcuni contratti di vendita di appartamenti.Posseggo i contratti di vendita con relativi importi pagati ( o meglio dichiarati) e devo aggiornarne il valore, in maniera tale da dividerlo tra i due eredi, in quanto fanno parte dei beni andati in successione.Come posso effettuare questa operazione?Per la stessa divisione ereditaria devo valutare il valore dei canoni d'affitto di un appartamento andato in successione ma posseduto in maniera esclusiva da un solo erede.Cosa mi consigliate in merito.Valuto il canone d'affitto alla data del decesso e quindi lo aggiorno con gli indici ISTAT?Sono sicuro che qualcuno di Voi avrà avuto già da risolvere problemi simili e potrà aiutarmi.Vi ringrazio anticipatamente e attendo i Vs. consigli.

si, anche io farei così, ma aspettiamo altre risposte da chi magari tratta la cosa tutti i giorni!

saluti

 

[Graf]

Benvenuto.

 

[Carlo Garbuio]

e proviamoci...

Innanzitutto mi presento, sono un ingegnere e mi occupo di immobili soprattutto in occasione di Consulenze Tecniche. Ho trovato questo portale specialistico mediante motori di ricerca e spero di ricevere e, se mi è possibile, di dare qualche consiglio sulla base della mia esperienza.
Per una CTU in un procedimento di divisione ereditaria devo attualizzare il valore di alcuni contratti di vendita di appartamenti.Posseggo i contratti di vendita con relativi importi pagati ( o meglio dichiarati) e devo aggiornarne il valore, in maniera tale da dividerlo tra i due eredi, in quanto fanno parte dei beni andati in successione.Come posso effettuare questa operazione?

Perchè hai scelto questa strada? Te l'ha detto il giudice?
Sai perchè te lo chiedo? Perchè più andiamo indietro con il tempo meno attendibili sono i valori dichiarati per il cambiamento di trattamento fiscale degli immobili. Se la compravendita è successiva all'entrata in vigore della normativa fiscale del prezzo/valore ed è fra privati i valori possono essere attendibili altrimenti bisogna fare diversamente, magari interpellare un AI della zona per conoscere il valore reale
Ancora meglio sarebbe se tu sottoponessi al forum il quesito posto dal giudice così potremmo, credo, rispondere meglio alla tua richiesta e potremmo anche prender dimestichezza con i quesiti dei vari giudici.

Per la stessa divisione ereditaria devo valutare il valore dei canoni d'affitto di un appartamento andato in successione ma posseduto in maniera esclusiva da un solo erede.Cosa mi consigliate in merito.Valuto il canone d'affitto alla data del decesso e quindi lo aggiorno con gli indici ISTAT?

Anche qui sarebbe bene vedere il quesito del giudice per risponderti in maniera precisa. Da quanto affermi comunque mi sentirei di dirti di sì, determina il canone di locazione alla data del decesso interpellando AI locali. Per l'attualizzazione sinceramente sconsiglerei l'indice ISTAT perchè nel paniere c'è di tutto tranne che gli immobili. E' l'indice usato con più frequenza per comodità, per convenzione ma non perchè sia corretto, perchè non c'è altro. Questi sono dati che un osservatorio immobiliare dovrebbe fornire! Per calcolare il saggio di rendimento da utilizzare propongo:
somma locazioni/somma vendite
raccogli, grazie ad un AI esperto ed affidabile (esistono, credimi), i valori delle locazioni di immobili simili e li rapporti con i prezzi di vendita di immobili simili.

Sono sicuro che qualcuno di Voi avrà avuto già da risolvere problemi simili e potrà aiutarmi.Vi ringrazio anticipatamente e attendo i Vs. consigli.

Sono indicazioni che ritieni utili?
Fammi sapere che vediamo, tutti insieme, di trovare una soluzione
ciao

 

[ingelman]

Innanzitutto mi presento, sono un ingegnere e mi occupo di immobili soprattutto in occasione di Consulenze Tecniche. Ho trovato questo portale specialistico mediante motori di ricerca e spero di ricevere e, se mi è possibile, di dare qualche consiglio sulla base della mia esperienza.
Per una CTU in un procedimento di divisione ereditaria devo attualizzare il valore di alcuni contratti di vendita di appartamenti.Posseggo i contratti di vendita con relativi importi pagati ( o meglio dichiarati) e devo aggiornarne il valore, in maniera tale da dividerlo tra i due eredi, in quanto fanno parte dei beni andati in successione.Come posso effettuare questa operazione?

Ciao mi sento di dirti che determinare il valore degli immobili oggetto di una divisione basandosi sul valore inserito negli atti di provenienza è sicuramente uno sbaglio soprattutto se gli atti stessi sono antecedenti all'entrata in vigore del decreto Bersani .
Era uso e consuetudine prima dichiarare in atto un valore leggermente superiore alla rendita catastale rivalutata per non incorrere ad eventuali accertamenti, ma sicuramente i valori messi in atto non erano quelli effettivi dell'operazione stessa. Qui da noi almeno al centro storico ci sono immobili accatastati come A/4 con una rendita bassissima ma il cui valore spesso supera i 10.000 euro a Mq. mentre in zone leggermente più decentrate appartamenti A/2 rendita più alta ma valutazioni a mq. di zona meno di un terzo.
Quindi ti consiglio di determinare il valore in base ad una stima da effettuare sugli immobili stessi in base alla loro ubicazione , caratteristiche e stato conservativo etc.
Se poi la divisione prevede anche beni di altra natura oltre che gli immobili , credo sarebbe opportuno determinare il valore (sempre riferito ai soli immobili) riferito al periodo in cui si è aperta la successione.
Spero la mia risposta ti sia stata utile Ciao.

Ps per il secondo quesito non mi è chiaro cosa intendi immobile posseduto in via esclusiva da un solo erede ??? occupato leggittimamente in quanto nello stesso stato di famiglia del Decuius ??? occupato gratuitamente in forza di cosa??? potresti essere più chiaro Ciao
Per la stessa divisione ereditaria devo valutare il valore dei canoni d'affitto di un appartamento andato in successione ma posseduto in maniera esclusiva da un solo erede.Cosa mi consigliate in merito.Valuto il canone d'affitto alla data del decesso e quindi lo aggiorno con gli indici ISTAT?Sono sicuro che qualcuno di Voi avrà avuto già da risolvere problemi simili e potrà aiutarmi.Vi ringrazio anticipatamente e attendo i Vs. consigli.

 

[Carlo Garbuio]

Per l'attualizzazione sinceramente sconsiglerei l'indice ISTAT perchè nel paniere c'è di tutto tranne che gli immobili. E' l'indice usato con più frequenza per comodità, per convenzione ma non perchè sia corretto, perchè non c'è altro. Questi sono dati che un osservatorio immobiliare dovrebbe fornire! Per calcolare il saggio di rendimento da utilizzare propongo:
somma locazioni/somma vendite
raccogli, grazie ad un AI esperto ed affidabile (esistono, credimi), i valori delle locazioni di immobili simili e li rapporti con i prezzi di vendita di immobili simili.

mi sono dimenticato un dettaglio: Locazioni e vendite vanno rapportate alla superficie degli immobili quindi:
(Locazione1/mq1+Locazione2/mq3 + ....)/(Vendita1/mq+Vendita2/mq+...)
ciao

 

[MauroSambucini]

Un sistema semplice è quello di andare su "www. Agenziaterritorio.it" cercare Valori immobiliari e seguire il tutto inserendo provincia, comune, etc.etc. .
E' un sistema che spesso faccio per avere una valutazione attuale per immobili che si trovano in zone che conosco poco

 

[squesque]

V ringrazio per l'interessamento.Evidentemente sono stato troppo sintetico nella spiegazione del mio caso.Si tratta dell'estensione del mandato ricevuto due anni fà, che inizialmente prendeva in considerazione solo la successione della madre.
La storia è questa.Nel febbraio 1977 muore il padre, che con testamento olografo del dicembre 1976 dà l'usufrutto dei suoi beni al coniuge e la nuda proprietà di un elenco di immobili ai due figli.La moglie, anche in virtù di una procura speciale dei figli, uno dei quali fuori Italia, vende buona parte delle proprietà nel periodo che và dal 1978 al 1983, senza ufficialmente distribuire i proventi delle vendite ai figli(almeno di acquistare ed intestare una proprietà ai figli, aiutare economicamente l'uno, girando il proventi di una vendita all'altro, con assegni con somme che transitano da un conto all'altro).Nel frattempo convive con la figlia, che al suo decesso nel 2002 continua a vivere con la sua famiglia nello stesso appartamento ed ad avere il possesso esclusivo in una delle proprietà, a gestire economicamente le stesse, ricevendo gli affitti di alcune di esse. Per quanto riguarda il mandato , lo riporto" elaborare un progetto di divisione dell’asse relitto del padre, nonché riformulare un progetto di divisione dell’eredità della madre, tenendo conto della somma di denaro portata dagli assegni prodotti dalla parte attrice come conferimento in vita della madre alla figlia dal momento di apertura delle successioni, nonché calcolare la rendita dei beni detenuti in possesso esclusivo dal momento di apertura della successione".Quindi io debbo entrare in merito sia alla successione del de cuius, che a quello della moglie, tenendo conto anche dei lasciti documentati fatti alla figli e del possesso esclusivo che quest'ultima ha avuto sulle proprietà al decesso della madre.
Mi rendo conto dell'approssimazione degli importi riportati nei contratti di vendita, ma come faccio io a contestarne la veridicità dopo 30 anni?Quandanche fossi in grado di trovarne un valore alla data di vendita, come faccio a sostituire i valori che il notaio ha portato nell'atto?Per quanto riguarda la rendita ho pensato di determinare un canone d'affitto alla data del decesso della madre, in cui si configura il possesso esclusivo della figlia su alcuni immobili, e trattarlo alla stregua di un qualsiasi canone d'affitto (penso di far riferimento a valori reperibili presso l'Osservatorio Mobiliare).
Spero di essere stato sufficientemente chiaro, visto che le problematiche sono diverse (altrimenti non esitare a chiedermi ulteriori ragguagli!) e resto in attesa di un Vostro aiuto.
Grazie comunque!

 

[Carlo Garbuio]

Un sistema semplice è quello di andare su "www. Agenziaterritorio.it" cercare Valori immobiliari e seguire il tutto inserendo provincia, comune, etc.etc. .
E' un sistema che spesso faccio per avere una valutazione attuale per immobili che si trovano in zone che conosco poco

il problema di queste fonti è che non è chiaro il procedimento di calcolo, a quando si riferiscono e valori .... è un problema comune a tutti gli attuali servizi simili.
solo l'attenta conoscenza del mercato locale può aiutare, affidandosi ad un AI locale

Aggiunto dopo 34 minuti :

Vediamo cosa ho capito.
i figli, o uno dei due, ha fatto causa alla figlia perchè utilizza l'immobile senza alcun titolo e chiedono, oltre alla completa libertà dell'immobile da persone e cose, un risarcimento economico derivante da introiti non girati agli aventi diritto, per questo le somme vengono considerate "conferimento in vita". E' corretto?
Se fosse così però non vedrei la necessità di elaborare un progetto di divisione dell'eredità del padre e della madre in quanto la somma del conferimento in vita sarebbe l'importo della compravendita di allora aggiornata ad oggi ... più il canone di locazione dal 2002 ad oggi, aggiornato. Come indice di rivalutazione io sconsiglierei comunque l'ISTAT per i motivi che ti ho spiegato e al limite prenderei un valore superiore ad esempio ad un finanziamento pronti contro termine, tasso di c/C, tasso fisso di un mutuo al 2002 ... qualcosa del genere, pensiamoci.
Però credo che mi sia sfuggito qualcosa visto che appunto il giudice chiede il progetto di divisione ... forse quello della madre potrebbe servire per far fronte al conferimento in vita che potrebbe essere di importo superiore all'attuale disponibilità economica della figlia?
Fammi capire un pò di più