Agibilità per altezza vani inferiore a 2,70 - edificio del 1930

[Giorgiomepino]

Buon giorno .... spiego il mio problema ho comprato una casetta in campagna costruita nel 1930 che nasceva come fabbricato rurale e come tale acquistata nel 1998 dalla persona che poi l ha venduta a me. . Dopo l'acquisto la venditrice fece lavori interni cambiando pavimenti spostando porte e mettendo impianto riscaldamento e presentando per essi regolare cila e comunicazione chiusura lavori. Nel 2018 l ha venduta a me accatastata come A4 e quindi come civile abitazione. io comprandola ho fatto fare i controlli di rito di tipo catastale ed essendo ignorante in materia non sapevo fossero necessari anche controlli di conformità urbanistica.
Ora quindi spiego il problema: la ditta che ho incaricato per i lavori superbonus ha effettuato i controlli urbanistici dicendomi che è tutto regolare e al comune risulta la cila per i lavori fatti dalla precedente proprietaria. Poi il tecnico ha osservato bene la mia piantina catastale e ha visto che la casetta al piano terra ha un altezza di m 2,20 ( dove attualmente ci sono soggiornino con angolo cottura e bagnetto) mentre il primo piano ha un altezza di m 3,05 (2 camere e bagnetto).
Quindi qui sorge il problema, il tecnico mi dice che non posso aderire al superbonus perchè al piano terra mancherebbe l' altezza minima di 2,70 e non potrebbe quindi asseverare i fine lavori con una Segnalazione certificata agibilità. Inutile dirle che la casetta al momento non ha il certificato agibilità che la venditrice non ha mai chiesto dopo aver effettuato i lavori e che io neanche sapevo cosa fosse un certificato agibilità ne tanto meno sapevo fosse obbligatorio avere in casa un' altezza minima di 2,70 soprattutto non ho badato a ciò pensando che in campagna potesse essere normale avere il soffitto basso. Insomma ignorante in materia e in buona fede mi sono sincerato al momento dell' acquisto dei controlli catastali e pensavo fosse tutto quanto necessario e quindi tutto in regola.
PER CORTESIA qualcuno sa dirmi c è soluzione al mio problema ? Saluto.

 

[brina82]

Buon giorno .... spiego il mio problema ho comprato una casetta in campagna costruita nel 1930 che nasceva come fabbricato rurale e come tale acquistata nel 1998 dalla persona che poi l ha venduta a me. . Dopo l'acquisto la venditrice fece lavori interni cambiando pavimenti spostando porte e mettendo impianto riscaldamento e presentando per essi regolare cila e comunicazione chiusura lavori. Nel 2018 l ha venduta a me accatastata come A4 e quindi come civile abitazione. io comprandola ho fatto fare i controlli di rito di tipo catastale ed essendo ignorante in materia non sapevo fossero necessari anche controlli di conformità urbanistica.
Ora quindi spiego il problema: la ditta che ho incaricato per i lavori superbonus ha effettuato i controlli urbanistici dicendomi che è tutto regolare e al comune risulta la cila per i lavori fatti dalla precedente proprietaria. Poi il tecnico ha osservato bene la mia piantina catastale e ha visto che la casetta al piano terra ha un altezza di m 2,20 ( dove attualmente ci sono soggiornino con angolo cottura e bagnetto) mentre il primo piano ha un altezza di m 3,05 (2 camere e bagnetto).
Quindi qui sorge il problema, il tecnico mi dice che non posso aderire al superbonus perchè al piano terra mancherebbe l' altezza minima di 2,70 e non potrebbe quindi asseverare i fine lavori con una Segnalazione certificata agibilità. Inutile dirle che la casetta al momento non ha il certificato agibilità che la venditrice non ha mai chiesto dopo aver effettuato i lavori e che io neanche sapevo cosa fosse un certificato agibilità ne tanto meno sapevo fosse obbligatorio avere in casa un' altezza minima di 2,70 soprattutto non ho badato a ciò pensando che in campagna potesse essere normale avere il soffitto basso. Insomma ignorante in materia e in buona fede mi sono sincerato al momento dell' acquisto dei controlli catastali e pensavo fosse tutto quanto necessario e quindi tutto in regola.
PER CORTESIA qualcuno sa dirmi c è soluzione al mio problema ? Saluto.

È necessario verificare se in quel Comune nel 1930 esistesse un regolamento edilizio che indicasse dimensioni, altezze minime interne ecc. delle unità immobiliari al di fuori dei centri abitati (posto che siamo in campagna, e posto che nel 1930 quel posto si trovasse fuori dal centro abitato).

Se non c'era nulla, allora l'edificio si inquadra come ante '67 e sarebbe regolare, a meno che non vi siano state varianti o ampliamenti, tra un eventuale regolamento edilizio sorto tra il 1930 e il 1967 che regolasse anche gli edifici fuori dai centri abitati, che non hanno rispettato tale regolamento.

Solo a quel punto si avrebbe "certezza" sulla regolarità urbanistica del fabbricato, e i 220cm non sarebbero assolutamente un problema, posto che la normativa inerente l'agibilità è del 1975 (che indica altezza minima 270cm).

In altre parole, se al centro di Roma mi ritrovo un appartamento di 1000 anni fa, di altezza 220cm, non è che sia irregolare perchè non rispetta i 270cm, perché 1000 anni fa questa regola non esisteva! Qualora si riuscisse a dimostrare che anche 1000 fa vi fosse un regolamento che imponesse altezze minime poniamo di 240cm, si avrebbe irregolarità, ovviamente.

A questo punto dovrei fermarmi qui, visto che si presuppone che chi ha fatto la Cila abbia lavorato bene, ma in realtà vado oltre... visto che non mi fido neppure della mia ombra.

Suona strano avere un pian terreno di 220cm che fosse già predestinato ad abitazione (e non a cantina) nel 1930...

A questo punto approfondirei con una ricerca storica al catasto, perchè se spuntasse fuori che il piano terra era cantina, ovvero nasceva cantina, in mancanza di un titolo edilizio per un cambio destinazione d'uso, vi sarebbe irregolarità (e dubito che si possa fare un cambio d'uso con una CILA).

Il fabbricato è stato oggetto di condono?

Chiudo dicendo di porre attenzione anche alla variazione dei tramezzi interni in questi casi, perchè qualora non fossero rispettati i rapporti aeroilluminanti delle singole stanze, non si potrebbero effettuare variazioni alle dimensioni delle stesse...

(ma come con le altezze, i rapporti aeroilluminanti sono regolati da una norma del 1975, in mancanza di regolamento edilizio nel 1930).

PS per l'agibilità, se è tutto regolare, la si dovrebbe ottenere comunque, in deroga... ma taggo @cafelab che potrebbe darci una mano (spero non smentisca quanto io abbia scritto fin ora, che in verità è più materia sua che mia).

 

[Jan80]

Premetto che il governo del territorio è dettato da norme regionali, che nel caso specifico non conosco.

Segui quanto già scritto da @brina82 con l'unico appunto che per me ti puoi salvare solo se è stata condonato o se la costruzione risultasse anteriore al 1896, anno di entrata in vigore delle leggi sanitarie, ancora oggi in vigore, che prevedevano un'altezza minima di 2,50 ml per gli edifici abitativi fuori dai centri abitati.

Quindi è probabile che il piano terra sia nato come servizi e in seguito trasformato in abitazione. Da verificare come è quando sia stata fatta la trasformazione. Magari con condono o tramite recupero a fini abitativi di locali accessori (alcune regioni hanno delle deroghe sulle altezze).

In ultimo, se si interviene su un immobile con altezze oggi non regolari, di norma si possono lasciare quelle esistenti solo se non le si riducono. Quindi sarebbe opportuno anche verificare cosa abbia previsto l'ultima cila a riguardo.

 

[brina82]

...per me ti puoi salvare solo se è stata condonato o se la costruzione risultasse anteriore al 1896, anno di entrata in vigore delle leggi sanitarie, ancora oggi in vigore, che prevedevano un'altezza minima di 2,50 ml per gli edifici abitativi fuori dai centri abitati.

Ecco, questa mi mancava... Farò una ricerca

 

[brina82]

Premetto che il governo del territorio è dettato da norme regionali, che nel caso specifico non conosco.

Segui quanto già scritto da @brina82 con l'unico appunto che per me ti puoi salvare solo se è stata condonato o se la costruzione risultasse anteriore al 1896, anno di entrata in vigore delle leggi sanitarie, ancora oggi in vigore, che prevedevano un'altezza minima di 2,50 ml per gli edifici abitativi fuori dai centri abitati.

Quindi è probabile che il piano terra sia nato come servizi e in seguito trasformato in abitazione. Da verificare come è quando sia stata fatta la trasformazione. Magari con condono o tramite recupero a fini abitativi di locali accessori (alcune regioni hanno delle deroghe sulle altezze).

In ultimo, se si interviene su un immobile con altezze oggi non regolari, di norma si possono lasciare quelle esistenti solo se non le si riducono. Quindi sarebbe opportuno anche verificare cosa abbia previsto l'ultima cila a riguardo.

@Jan80 ho riletto un po' tutta la parte relativa all'agibilità, andando a rivedere:

- Regio Decreto 1934
- DM 1975
- Istruzioni Ministeriali 1886

In particolare, come detto, non conoscevo le istruzioni del 1886, sostituite in parte dal DM 1975.

Comunque, in particolare, delle istruzioni 1886, mi hanno colpito i seguenti articoli:

63) altezza dei pian terreni pari a 4m (3m per gli altri piani);
65) sup. "illuminante" la chiama pari a 1/10 della sup. della stanza.

Cioè tutto ciò che fu realizzato a partire dal 1886 ed è in contrasto con tali indicazioni, non potrà MAI avere l'agibilità???

In più, gli art. 35-36 e 114 si riferiscono alla richiesta di autorizzazione al comune, per nuove costruzioni, ANCHE RURALI...

Con riferimento alla legittimità urbanistica, hai delle osservazioni da porre?

 

[Jan80]

L'autorizzazione io l'ho sempre intesa come quella inerente l'abitabilità e non come titolo edilizio.
Art. 63 solo per gli edifici all'interno del perimetro urbano, per il territorio rurale si fa riferimento all'art. 122.
Ti faccio notare anche l'art. 71 per l'obbligo dell'antibagno.

Cioè tutto ciò che fu realizzato a partire dal 1886 ed è in contrasto con tali indicazioni, non potrà MAI avere l'agibilità???

In teoria è così.

Spesso i piani terra venivano adibiti a servizi in modo da evitare i 4 metri di altezza.
I 270 cm odierni sono una via di mezzo tra i 250 del territorio rurale e i 300 di quello urbano.

 

[Fiorello]

Buon giorno .... spiego il mio problema ho comprato una casetta in campagna costruita nel 1930 che nasceva come fabbricato rurale e come tale acquistata nel 1998 dalla persona che poi l ha venduta a me. . Dopo l'acquisto la venditrice fece lavori interni cambiando pavimenti spostando porte e mettendo impianto riscaldamento e presentando per essi regolare cila e comunicazione chiusura lavori. Nel 2018 l ha venduta a me accatastata come A4 e quindi come civile abitazione. io comprandola ho fatto fare i controlli di rito di tipo catastale ed essendo ignorante in materia non sapevo fossero necessari anche controlli di conformità urbanistica.
Ora quindi spiego il problema: la ditta che ho incaricato per i lavori superbonus ha effettuato i controlli urbanistici dicendomi che è tutto regolare e al comune risulta la cila per i lavori fatti dalla precedente proprietaria. Poi il tecnico ha osservato bene la mia piantina catastale e ha visto che la casetta al piano terra ha un altezza di m 2,20 ( dove attualmente ci sono soggiornino con angolo cottura e bagnetto) mentre il primo piano ha un altezza di m 3,05 (2 camere e bagnetto).
Quindi qui sorge il problema, il tecnico mi dice che non posso aderire al superbonus perchè al piano terra mancherebbe l' altezza minima di 2,70 e non potrebbe quindi asseverare i fine lavori con una Segnalazione certificata agibilità. Inutile dirle che la casetta al momento non ha il certificato agibilità che la venditrice non ha mai chiesto dopo aver effettuato i lavori e che io neanche sapevo cosa fosse un certificato agibilità ne tanto meno sapevo fosse obbligatorio avere in casa un' altezza minima di 2,70 soprattutto non ho badato a ciò pensando che in campagna potesse essere normale avere il soffitto basso. Insomma ignorante in materia e in buona fede mi sono sincerato al momento dell' acquisto dei controlli catastali e pensavo fosse tutto quanto necessario e quindi tutto in regola.
PER CORTESIA qualcuno sa dirmi c è soluzione al mio problema ? Saluto.

Ho l' impressione che quella parte della casa con il soffitto basso e invece molto alto al piano superiore fosse una stalla con soprastante granaio, è la stessa misura che trovo nel rustico attaccato alla casa che ho ereditato dai miei genitori. Il mio rustico è accatastato come locale di sgombro infatti.

 

[brina82]

L'autorizzazione io l'ho sempre intesa come quella inerente l'abitabilità e non come titolo edilizio.
Art. 63 solo per gli edifici all'interno del perimetro urbano, per il territorio rurale si fa riferimento all'art. 122.
Ti faccio notare anche l'art. 71 per l'obbligo dell'antibagno.

In teoria è così.

Spesso i piani terra venivano adibiti a servizi in modo da evitare i 4 metri di altezza.
I 270 cm odierni sono una via di mezzo tra i 250 del territorio rurale e i 300 di quello urbano.

Però, se avessi un piano terra del 1953 con soffitti da 300cm e sup. aeroilluminanti di 1/10, OGGI potrei ottenere l'agibilità secondo te?

(quindi in pratica per la norma del 1886 sarebbe rispettato solamente 1/10 e non i 4m del piano terra, mentre per la norma del 1975 sarebbe rispettata l'altezza (superiore ai 270cm), ma non la sup. aeroilluminante...)

 

[Jan80]

Conviene raggiungere l'ottavo e chiederla a oggi.

 

[brina82]

Conviene raggiungere l'ottavo e chiederla a oggi.

Dunque variare i prospetti.