Alcuni dubbi prima di prendere in affitto un locale commerciale.

[gregorsamsa]

Salve,vorrei porvi alcune domande per fare chiarezza prima che succeda l'irrimediabile.Ho in mente di prendere in affitto un locale nella mia citta' natale per trasformarlo in un locale eventi e ristorante etnico.Questo locale (186 mq secondo il proprietario + terrazza di altrettanta metratura) necessita di impianto di riscaldamento,del quale il locale ne è sprovvisto,lavori all'impianto elettrico e idraulico,inoltre si dovrebbe ricavare una stanza per farne la cucina e quindi opere murarie e di piastrellamento.Costruire antibagni e installare porte in vari punti dell'edificio perchè inesistenti,magari pavimentare la terrazza per ricavarne un altro ambiente.Infine,avrei intenzione di soppalcare la sala per 50 mq circa(Con relativa scala).Avrei calcolato una spesa che si aggira sui 100mila euro e piu'. E finalmente arrivo alla mia domanda:tutte queste modifiche che io apporterei mi saranno rimborsate almeno in parte dal proprietario una volta che lascero' il locale in affitto?Grazie e buona giornata!

 

[gregorsamsa]

Salve,vorrei porvi alcune domande per fare chiarezza prima che succeda l'irrimediabile.Ho in mente di prendere in affitto un locale nella mia citta' natale per trasformarlo in un locale eventi e ristorante etnico.Questo locale (186 mq secondo il proprietario + terrazza di altrettanta metratura) necessita di impianto di riscaldamento,del quale il locale ne è sprovvisto,lavori all'impianto elettrico e idraulico,inoltre si dovrebbe ricavare una stanza per farne la cucina e quindi opere murarie e di piastrellamento.Costruire antibagni e installare porte in vari punti dell'edificio perchè inesistenti,magari pavimentare la terrazza per ricavarne un altro ambiente.Infine,avrei intenzione di soppalcare la sala per 50 mq circa(Con relativa scala).Avrei calcolato una spesa che si aggira sui 100mila euro e piu'. E finalmente arrivo alla mia domanda:tutte queste modifiche che io apporterei mi saranno rimborsate almeno in parte dal proprietario una volta che lascero' il locale in affitto?Grazie e buona giornata!

 

[Antonio Troise]

NO! anzi alla consegna devi ripristinare i locali come ti sono stati consegnati

 

[Alessandro Frisoli]

E' tutto trattabile!

Ossia il locatore ti può dire: Guarda i locali sono questi, l'affitto è questo vedi tu.

Alla stessa stregua tu puoi dire devo spendere 100 mila euro, cerco un altro locale

Oppure ti può venire incontro nelle spese di rifacimento.

Ma non certo in toto, tu devi fare un ristorante, quindi per le tue necessità, e non per quelle del locatore dovrai rifare i bagni oltre quello per l'handicappato, dovrai installare una canna fumaria, mettere le celle frigorifere e presumo banchi refrigerati, e da qui quindi anche un impianto elettrico adeguato, però queste sono opere che servono a te, a un concessionario di auto (faccio un esempio), non servirebbero.

Altro discorso riguarda la pavimentazione della terrazza e l'impianto di riscaldamento.

Tu farai delle migliorie che alla fine resteranno alla proprietà, quindi magari cerca di trattare, magari cercando di scalare dall'affitto, per i primi due o tre anni.

Poi è il buonsenso delle parti venirsi incontro reciprocamente

 

[CasaUno]

Dipende dagli accordi che il tuo AGENTE IMMOBILIARE inserirà nel contratto di locazione

 

[Pennylove]

E finalmente arrivo alla mia domanda:tutte queste modifiche che io apporterei mi saranno rimborsate almeno in parte dal proprietario una volta che lascero' il locale in affitto?Grazie e buona giornata!

Considerata la notevole incidenza economica dei lavori sopra enunciati, anch’io – come Ale - non entro nel merito circa la convenienza del negozio in questione, limitandomi semplicemente a definire il regime previsto dal codice civile in tema di migliorie (art. 1592)) e addizioni (art. 1593) e l’eventuale indennità dovuta, restando, infatti, la materia, in linea di principio, disciplinata dal solo codice civile.

Il conduttore ha la facoltà di eseguire migliorie e addizioni, ma lo fa a suo rischio e pericolo proprio perché il suo godimento del bene è limitato nel tempo. Nel senso che, fatta eccezione del caso in cui abbia ottenuto specifica formale autorizzazione dal locatore, al momento della restituzione dell’immobile non ha diritto ad alcun rimborso.

I miglioramenti sono innovazioni che possono essere eseguiti anche senza il consenso del locatore e per i quali il conduttore non ha diritto a vedersi rimborsato.

La norma in esame prevede, però un’eccezione, allorquando il locatore abbia, in forma chiara ed inequivoca, prestato il proprio consenso alle migliorie: anche in tal caso, tuttavia, non si prevede il rimborso totale della spesa effettuata, ma un’indennità “corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della consegna”, vale a dire la differenza tra ciò che l'inquilino ha speso e il valore del miglioramento esistente al tempo della riconsegna. Il consenso, inoltre, può essere dato sia prima dell’esecuzione dei lavori sia successivamente al loro compimento e, in caso di controversia, spetta al conduttore l’onere della prova.

Quanto alle addizioni (ad es. il condizionamento, se dovesse mancare), la disciplina prevista dal codice muta, a seconda che l’addizione sia o meno separabile senza procurare danni all’immobile. Per le addizioni separabili, è previsto il diritto del conduttore di asportarle, diritto, tuttavia, che soccombe a fronte della volontà del locatore di ritenerle dietro il pagamento di una indennità analoga a quella prevista per le migliorie eseguite con il consenso del locatore. Se le addizioni non sono separabili, senza procurare un danno all’immobile, ma ne costituiscono un’innovazione, si applicano le stesse regole dettate per i miglioramenti, per la cui esecuzione assume primario rilievo il consenso del locatore. In difetto del consenso, il locatore può richiedere l’asportazione delle stesse.

Da ultimo, si precisano alcune cose:

a) In considerazione della natura derogabile degli artt. 1592 e 1593 cod. civ., è comunque valida la clausola che prevede che i miglioramenti e le addizioni eseguite dal conduttore rimangano al locatore senza alcun tipo di tipo di compenso;

b) Indipendentemente dal fatto che si tratti di migliorie o addizioni, l’indennità è riconosciuta solo al momento della riconsegna;

c) Quanto alla misura dell’indennità, da calcolarsi – come s’è detto – entro i limiti della minor somma tra lo speso e il migliorato, attenzione: la miglioria apportata dal conduttore, benché qualitativamente valida al tempo in cui è stata apportata, non è detto che mantenga pari valore quando l’immobile viene riconsegnato (si pensi solo ad un impianto tecnicamente superato o ad un manufatto ormai vetusto): anche in tal caso valgono eventuali diversi accordi raggiunti dalle parti in deroga a quanto previsto dalla legge;

d) Il diritto a ottenere la predetta indennità si prescrive nell’ordinario termine di dieci anni.

 

[Alessandro Frisoli]

Sempre perfetta!!

 

[H&F]

Salve,vorrei porvi alcune domande per fare chiarezza prima che succeda l'irrimediabile.Ho in mente di prendere in affitto un locale nella mia citta' natale per trasformarlo in un locale eventi e ristorante etnico.Questo locale (186 mq secondo il proprietario + terrazza di altrettanta metratura) necessita di impianto di riscaldamento,del quale il locale ne è sprovvisto,lavori all'impianto elettrico e idraulico,inoltre si dovrebbe ricavare una stanza per farne la cucina e quindi opere murarie e di piastrellamento.Costruire antibagni e installare porte in vari punti dell'edificio perchè inesistenti,magari pavimentare la terrazza per ricavarne un altro ambiente.Infine,avrei intenzione di soppalcare la sala per 50 mq circa(Con relativa scala).Avrei calcolato una spesa che si aggira sui 100mila euro e piu'. E finalmente arrivo alla mia domanda:tutte queste modifiche che io apporterei mi saranno rimborsate almeno in parte dal proprietario una volta che lascero' il locale in affitto?Grazie e buona giornata!

A parte tutte le questioni giuridiche già pregevolemnte trattate da pennylove, spero che tu ti sia adeguatamente informato circa la fattibilità urbanistica della trasformazione e della possibilità di ottenere le autorizzazioni necessarie di qualunque tipo.

 

[m.barelli]

Nelle locazioni commerciali l'allestimento interno è a carico del Conduttore, derivante questo criterio dalle possibili diversità di esso rispetto alle diverse attività che possano esservi svolte. Il Conduttore cioè lo esegue a sua cura e spese, previo parere favorevole del Locatore che, tra l'altro, firmerà le relative istanze autorizzative, e lo ammortizza nel periodo di locazione 6+6 anni.
Se si riescono ad individuare delle opere di base valide per qualunque tipo di attività commerciale che vi può essere svolta oppure se il Locatore è disponibile ad uno sconto anche in ragione della necessità dell'avviamento, in altenativa al rimborso finale, potrebbe essere concordato con il Locatore un periodo transitorio iniziale in cui il canone parte da un importo più basso ed aumenta progressivamente fino ad arrivare all'importo definitivo a regime, che continua poi per tutto il resto del periodo contrattuale.

Il discorso che fai tu, del rimborso finale, potrebbe essere valido se alla tua attività di ristorazione ne subentrasse un'altra analoga, ma come fa ora il Locatore ad impegnarsi in tal senso? Potrebbe essere interessante valutare la possibilità di cessione da parte tua del contratto e dell'attività comprese le sistemazioni ad un Conduttore subentrante, nel qual caso il rimborso potrebbe pervenirti direttamente da quest'ultimo

Un saluto

 

[Bagudi]

E' anche ovvio che il venditore deve essere d'accordo sulle modifiche importanti che vuoi fare e che il tutto sia seguito da un tecnico che possa assicuravi che le modifiche siano regolari agli effetti del regolamento comunale.