Alloggio all'asta occupato (ma senza contratto)

[perpor]

Buongiorno

Sarei interessato ad un'asta immobiliare, ho anche avuto modo di vedere l'alloggio e parlare
rapidamente con chi lo 'affitta'.
Dico 'affitta' perche' dietro ci sono varie vicissitudini, il proprietario e' un'azienda in fallimento
che da anni non paga le spese condominiali, e l'attuale affittuario credo che
abbia sempre pagato ma in nero (gli ho fatto qualche domanda non troppo approfondita).

Premetto anche che se facessi l'asta e la vincessi non avrei bisogno necessariamente di liberare l'alloggio,
se mi pagano possono restare.

In questo caso allora, supponendo di fare l'asta e vincerla, e' da considerare nullo ogni accordo (solo verbale credo) tra il vecchio proprietario e l'affittuario ?
grazie

 

[Jan80]

L'accordo se esistente è col precedente proprietario, non con te..... resta il fatto che se è occupato (anche in assenza di titolo) dovrai provvedere a fartelo liberare... tempo stimato almeno un anno!!!! Vedi tu!

 

[perpor]

Non mi sono spiegato bene, ma forse quello che chiedo e' una domanda difficile di tipo legale (e come ho detto sopra non avrei intenzione di liberare l'alloggio, l'affittuario sta pagando anche se con cifre certo inferiori a quelle di mercato, proprio perche' penso grazie ad un accordo sottobanco)

Io so, non ricordo tutti i dettagli legali, che in caso di accordi solo verbali di affitto c'e', dal punto di vista legale, una certa protezione dell'affittuario, cioe' il proprietario non puo' dire che non essendoci contratto l'affittuario non puo' avanzare nessun diritto.

Mi domandavo quindi se e come, in caso di asta, questi rapporti proprietario-affittuario, siano trasferiti al nuovo proprietario vincitore dell'asta, dal punto di vista legale, spero di avere spiegato un po' meglio questa potenziale situazione

 

[Jan80]

Dipende dal punto di partenza: se esiste un contratto regolare questo viene passato dal vecchio al nuovo; se non esiste nulla ma di fatto l'immobile è occupato si può tentare un nuovo accordo (magari in regola questa volta!); l'inquilino se può dimostrare la sua permanenza con affitto in nero può farsi trasformare la sua locazione da irregolare a regolare; il proprietario invece può iniziare la pratica di sfratto se non trova un accordo soddisfacente.

 

[il_dalfo]

L'accordo se esistente è col precedente proprietario, non con te..... resta il fatto che se è occupato (anche in assenza di titolo) dovrai provvedere a fartelo liberare... tempo stimato almeno un anno!!!! Vedi tu!

Alle aste non funziona così: sull'avviso di vendita dell'immobile è riportato come questo viene venduto. Se c'è scritto che verrà venduto libero, verrà venduto libero. La liberazione, quasi sempre, è ad onere del curatore/custode.
Il mio consiglio è di contattare il custode stesso, per capire come è messo con l'eventuale liberazione.

 

[davideboschi]

Mi sembra che i commenti postati fonora non rispondano alle domande e alle perplessità di @perpor .

Dunque: l'inquilino paga un affitto in nero alla società (o al suo amministratore) che pur essendo fallità è ancora proprietaria dell'immobile.
Ovviamente farsi pagare in nero è illegale e come dici tu l'inquilino potrebbe chiedere indietro gli importi versati, probabilmente però gli importi sono pagati in contanti e quindi non sono tracciati e i passaggi di denaro non sono provati. In assenza di prove degli esborsi, sarà impossibile per l'inquilino farsi ridare indietro quanto versato. Era meglio dire chiaramente al proprietario che non pagava, se non a fronte di regolari ricevute.
Nel caso di una società fallita, poi, la frode è anche verso i creditori, perché se l'affitto fosse pagato in chiaro gli importi entrerebbero nell'attivo fallimentare e andrebbero a beneficio dei creditori: facendoseli pagare in nero l'amministratore della società si rende colpevole di bancarotta fraudolenta in quanto sottrae risorse economiche al fallimento. Un reato grave con conseguenze penali.

In ogni caso, a te che compri la casa in asta di tutte queste questioni non importa nulla. Tu non sei responsabile dei comportamenti fraudolenti dei soggetti proprietari prima di te. I reati sono personali e non seguono l'immobile o il suo proprietario.
Perseguire i reati connessi col fallimento è un compito dell'Autorità. Farsi ridare eventualmente gli importi pagati in nero è una grana tra l'inquilino e il soggetto che ha preso i soldi. Tu sei estraneo a tutte queste vicende e non devi preoccupartene: né l'autorità né l'inquilino potranno mai rivalersi su di te per quanto posto in essere da altri soggetti.

Per quanto riguarda i tuoi rapporti con l'occupante, tu sei solo tenuto a rispettare un eventuale contratto di affitto preesistente, se registrato prima della data del pignoramento. Ma siccome mi pare che tale contratto non ci sia, hai due alternative:
- puoi liberare forzatamente l'immobile dall'occupante senza titolo;
- oppure, se ti fidi di lui, puoi stipulare un contratto di affitto regolare, registrarlo e farti pagare regolarmente l'affitto, pagando a tua volta all'erario le imposte dovute.

 

[il_dalfo]

- puoi liberare forzatamente l'immobile dall'occupante senza titolo;
- oppure, se ti fidi di lui, puoi stipulare un contratto di affitto regolare, registrarlo e farti pagare regolarmente l'affitto, pagando le imposte dovute all'erario.

Sull'avviso di vendita c'è già scritto se l'immobile viene venduto libero o meno. L'eventuale liberazione è un onere del custode/curatore. L'eventuale liberazione potrebbe già esser stata eseguita (tra perizia,pubblicazione avviso di gara e prima battuta dell'asta di tempo ne passa). Deve contattare il curatore/custode e farsi aggiornare da questi.
Poi, se l'immobile non fosse già libero, può avvisare il curatore/custode delle sue eventuali intenzioni (tenersi l'inquilino, ma con regolare contratto). Ma fintanto che non va all'asta e/o non s'aggiudica la casa, tutto resta piuttosto fermo.

 

[perpor]

Grazie delle risposte molto interessanti e competenti, una cosa pero' devo dire a 'il_dalfo', sull'avviso di vendita, almeno in questo caso, non c'e' scritto se l'immobile e' occupato o no, non c'e' nemmeno scritto sul bando d'asta (e in questo caso nemmeno il delegato all'asta lo sapeva con certezza !). Sono io che ho dovuto indagare la cosa e chiarire la situazione ...

 

[il_dalfo]

è una delle informazioni prioritarie: come in un contratto tra privati vien specificato se l'immobile viene venduto libero da cose e persone, tanto più questo dev'essere precisato per un'asta.
Da quel che ho letto (assenza di un contratto) teoricamente dovrebbe essere dato libero (ma non può essere una certezza). Il curatore/custode/liquidatore giudiziale questa informazione la deve sapere o si rischia d'inficiare l'asta: fagli domanda per iscritto e fatti dare risposta per iscritto.

 

[davideboschi]

sull'avviso di vendita, almeno in questo caso, non c'e' scritto se l'immobile e' occupato o no, non c'e' nemmeno scritto sul bando d'asta (e in questo caso nemmeno il delegato all'asta lo sapeva con certezza !). Sono io che ho dovuto indagare la cosa e chiarire la situazione

è l'unico modo per saperlo. Al delegato interessa quello che c'è scritto in perizia, che di solito è di due o tre anni prima dell'asta. Quello che è successo dopo è come se non li riguardasse. E d'altra parte, per avere la certezza dello stato dell'immobile occorrerebbe fare un sopralluogo ufficiale (quindi da parte di un perito, dello stesso curatore o dell'Autorità di P.S.) il giorno prima dell'asta, perché l'avviso d'asta è redatto in base a notizie ufficiali e comprovate, non in base alle dichiarazioni del primo che passa. Ma nessuno fa questi sopralluoghi, quindi la perizia fa fede anche se nel frattempo sono intervenuti mutamenti.