Analisi di mercato immobiliare a Cagliari.

[Manlio]

Grandi affari solo nell’hinterland
Gli appartamenti a Cagliari costano ancora troppo, meglio emigrare
Uno studio sull’area metropolitana: da Sant’Elia a Monserrato
CAGLIARI. Gli operatori immobiliari osservano con attenzione i progetti di sviluppo dell’area
metropolitana e nel mercato immobiliare di Cagliari e provincia
tre soprattutto sono gli eventi progettuali destinati a dare una scossa al mercato: il rilancio del
porto storico, in via Roma, il museo della civiltà dei sardi, il discusso e probabilmente accantonato
Bétile, nel quartiere cagliaritano di Sant’Elia, e lo sviluppo urbanistico nei comuni dell’hinterland.
All’ipotesi del Betile, come si sa fortemente voluta dall’ex governatore Soru ma che per il
momento non è ripresa in considerazione dalle istituzioni (Regione, qui intesa come governata
dall’attuale giunta di centrodestra, e Comune), è collegata la rinascita del quartiere di Sant’Elia e
dunque anche un possibile aumento dei prezzi immobiliari in un’area dove le contraddizioni non
mancano: su un fronte ci sono le palazzine signorili, dietro il mercato comunale, e sull’altro i
palazzoni popolari.
Importante, ma di impatto di gran lunga minore, è l’operazione sullo stagno di Santa Gilla, col
costruendo palazzone-fungo che fa strazio del paesaggio urbano. Naturalmente l'analisi
non dà giudizi sugli interventi, ma annette grande capacità di traino agli
episodi porto e Sant’Elia-Bétile, mentre per la piazza Santa Gilla, nell’area dell’ex cementeria, con
il contorno di negozi e uffici nonché delle redazioni del gruppo Zuncheddu cita soltanto il fatto che
«ci saranno impianti a risparmio energetico per la climatizzazione e un sistema per la produzione
dell’acqua calda sanitaria integrato dall’uso di pannelli solari». Ancora sui progetti «in pentola»:
«C’è attesa per il recupero dell’ex ospedale Marino al Poetto, da
riconvertire in beauty farm», anche se quel progetto è stato nei fatti accantonato dalla stessa
giunta Soru dopo una gara pasticciata e poi annullata. È chiaro quale sia l’interesse di un
immobiliarista per tali progetti: danno valore alle case che ci stanno attorno. Il tema del valore è di
peso soprattutto in un momento come questo:l'analisi ha stimato che nel
capoluogo cagliaritano, nel secondo semestre , la compravendita di case è calata del 3.2
per cento e i tempi medi di vendita sono intorno ai cinque, sei mesi. Questi tempi sono
«mediamente più brevi a Pirri-Monserrato e più lunghi a San Benedetto e nelle zone centrali». Si
spiega nella nota «che le zone centrali hanno scontato la progressiva perdita di popolazione,
soprattutto giovane, che si è spostata verso i comuni esterni per motivi di costi. Un altro elemento
che penalizza gli acquisti è la carenza strutturale di parcheggi e box ne i quartieri cagliaritani,
«perché diversi acquirenti li considerano necessari». Nonostante la crisi, anche a Cagliari resiste
una «domanda elitaria»: ci sono aspiranti acquirenti di villini indipendenti con giardino al Poetto o
attici panoramici a Monte Urpinu.Si sottolinea l’importanza della popolazione
universitaria a Cagliari: 21 mila studenti, di cui il 50 per cento provenienti da fuori provincia.
L’analisi lancia qualche informazione per chi volesse investire: potrebbe essere interessante
la zona di Monserrato per via della Cittadella universitaria e dei nascenti collegamenti come la
metropolitana leggera.La zona di Castello si è rivalutata «in seguito
alla realizzazione di ascensori che ne permettono il collegamento diretto con altre zone, tra
queste viale Regina Elena».
Per Pirri si segnala che i bilocali costano meno: 20 mila euro circa in diminuzione rispetto a due
anni fa.
Nell’analisi condotta non mancano i cenni ai trasporti: dove ci sono buoni collegamenti
o c’è il progetto di farli, il prezzo delle case riprende quota. Infine: il valore ambientale «fa
prezzo». Se ne ricordino gli speculatori senza rispetto per il paesaggio.

 

[Manlio]

BORSINO IMMOBILIARE - REGIONE SARDEGNA

ABITAZIONI - Cagliari Valori € x mq.

Minimo - Massimo
2.300,00 - 3.000,00 Bonaria
1.800,00 - 2.400,00 Castello
2.400,00 - 2.800,00 Monte Urpinu
2.600,00 - 2.900,00 San Benedetto

 

[Manlio]

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Manlio

 

[il Custode]

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[Manlio]

Fonteemaniore

Il mercato abitativo di Cagliari, seppure in rallentamento rispetto alle performance passate, ha conosciuto un buon aumento dei valori di compravendita e di locazione, sia su base annuale che su base semestrale, in una fase congiunturale in cui le grandi citta’ hanno registrato diminuzioni significative.
L’ analisi e’ dell’Osservatorio del mercato immobiliare di Nomisma, contenuta nel III rapporto semestrale del centro studi bolognese. Particolarmente interessante l’apprezzamento nelle zone centrali e di pregio (2.443 euro al metri quadrati). Data la vivacita’ del mercato non sorprende che gli sconti praticati siano inferiori alla media cosi’ come il tempo di vendita, risultato il migliore del panel nazionale (13 capoluoghi).
Il segmento direzionale invece si contraddistingue per offerta stabile e domanda in diminuzione, dinamica che accomuna sia il mercato della compravendita che quello della locazione. L’offerta non concede grandi ribassi, circostanza che ha portato ad un allungamento dei tempi di vendita. Tra le note positive si evidenzia la crescita interessante delle quotazioni che si distingue dal calo generalizzato dei prezzi riscontrato a livello nazionale. Diversa si dimostra invece la dinamica dei canoni, in lieve flessione dal 2007. ”In una visione di sintesi - scrive Nomisma - il mercato immobiliare cagliaritano nel complesso gode di una salute maggiore rispetto ad altri mercati che gia’ mostravano segnali di flessione nella prima parte dell’anno e che ora mostrano segni evidenti della congiuntura sfavorevole”. Il mercato della locazione e’ tendenzialmente stabile e, soprattutto per il comparto abitativo, sta rivelando una certa ripresa dell’interesse da parte del pubblico, soprattutto in ragione delle maggiori difficolta’ di accesso al credito bancario. Le previsioni convergono comunque per una riduzione ulteriore delle compravendite.

 

[Manlio]

Noto con piacere che il topic è molto visitato.
Il Supporter e la Community di Immobilio vi AUGURA buone e serene ferie estive.
Ciao a tutti .

 

[Manlio]

Re: Analisi di mercato immobiliare a Cagliari.Case, edilizia residenziale verso il risveglio.

FONTE:La Nuova Sardegna.

La crisi del mattone? C’è. Si sente. Si vede. E si tocca con mano. Soprattutto nelle maggiori città sarde. Ma secondo gli esperti i prossimi mesi saranno decisivi: «Nell’isola è possibile un ritorno alle buone performance del passato», dicono gli specialisti. E ricordano come gli smobilizzi di risorse monetarie da azioni, fondi, piani di accumulo siano destinati a favorire nuovi acquisti. I consulenti finanziari forse non saranno d’accordo. Ma immobiliaristi, costruttori, associazioni di proprietari in questa fase non intravedono alternative d’investimento. Per loro, la fortezza-casa rimane l’unico bene rifugio per eccellenza. Almeno in Sardegna. E già prima delle misure di deregulation per gonfiare le cubature ipotizzate da Berlusconi con Ugo Cappellacci e Giancarlo Galan. Nella stasi di mercato si scorgono così i primi movimenti positivi. A cominciare proprio dalle aree urbane. Se le previsioni verranno rispettate, i tempi duri del biennio 2007-2008 inizieranno a diventare meno pesanti dalla metà di quest’anno. Del resto, per vedere se andrà a finire davvero in questo modo, non resta che aspettare qualche settimana. Gli ostacoli Intanto bisogna però fare i conti con una serie di macigni sulla strada della possibile ripresa. Nell’isola sono sostanzialmente tre gli aspetti negativi che tuttora condizionano ogni decisione. Il primo è l’impoverimento del ceto medio: parecchi single e tantissime giovani coppie - un esercito di disoccupati, precari o persone psenza un lavoro sicuro - non sono nelle condizioni di comprare un alloggio. Il secondo è la stretta creditizia in corso. «Nonostante i continui ribassi della Bce e i conseguenti cali dei valori di riferimento Euribor per i mutui - osservano numerosi analisti - le banche continuano a praticare tassi elevati e a richiedere un sempre più ampio ventaglio di garanzie». Il terzo fattore è rappresentato dall’onda lunga della recessione che attanaglia l’edilizia, in parte nelle città sarde paralizzata dalla mancanza di zone di espansione, adeguati piani comunali e altrettanto idonei strumenti paralleli di sviluppo. I report Nel quadro odierno, quindi, le inchieste delle società specializzate e degli istituti di ricerca forniscono situazioni non incoraggianti. Il gruppo Grimaldi-Professione casa ha reso note le sue ultime indagini appena pochi giorni fa. In Sardegna, nel raffronto tra il 2007 e il 2008, si assiste a un calo consistente delle operazioni immobiliari nel settore residenziale: l’11,3%, più del doppio rispetto al 2006. Tutto sommato va meglio che altrove in Italia, dove la flessione media si è attestata su un vistosissimo 16,9%. Le zone più colpite sono le vecchie province di Nuoro (-18,6%) e di Oristano (-15). Nel territorio di Cagliari si passa all’11,6%, con 7.150 compravendite. In quello di Sassari, dove si registra una favorevole inversione di tendenza rispetto a due anni fa, a un -8%, con 7.400 transazioni (dunque a una cifra superiore a quella annotata nel capo di sotto in termini assoluti). Trend in qualche modo simili sono stati evidenziati giovedì scorso in Sardegna dalla Cna Costruzioni. Su tutti, nel comparto residenziale, c’è un dato in questo dossier su cui riflettere: la caduta degli investimenti per nuovi alloggi nell’isola è stata pari all’11% durante il 2008. Secondo il centro studi Unioncamere, poi, il giro d’affari per le immobiliari si è ridotto del 2,7% nell’ultimo trimestre dell’anno scorso. Tecnocasa, inoltre, evidenzia l’aumento dei tempi per la vendita degli appartamenti tra gennaio 2008 e gennaio 2009: almeno 5-6 mesi. Tra i motivi? Il divario tra le richieste di chi vuole comprare e quelle di chi vuole cedere il bene. Con il rapporto prezzo/qualità che diventa sempre più fondamentale per la chiusura effettiva delle trattative. Linee di tendenza che comunque non hanno spinto i grandi gruppi a dirottare altrove i propri interessi. Lo dimostra la scelta fatta da Pirelli Re di varare un piano triennale a sostegno del settore. Lo confermano altri riscontri offerti da Scenari Immobiliari. Nell’aggiornamemto a gennaio 2009 dell’European Outlook 2009 fatto da quest’istituto indipendente di studi e ricerche si parla di mutamenti in positivo a partire dal secondo semestre dell’anno. E s’ipotizzano un possibile miglioramento del circuito finanziario ed eventuali schiarite perfino sul versante dell’occupazione. La Confedilizia Da qui gli aumenti nel numero delle abitazioni prese in affitto e i rincari nelle locazioni, a livello ufficiale oscillanti tra l’uno e il due per cento. Un andamento confermato dalla Federazione regionale della proprietà edilizia. Dice il suo presidente, Annibale Mellai, che ha la sua sede operativa a Oristano: «Un fatto è certo: contro la recessione occorrono aiuti statali e creditizi. Altrimenti, la mancanza di liquidità rischia d’inescare fenomeni preoccupanti. Come associazione sarda, comunque, confidiamo sulla possibilità che chi oggi tiene il denaro sotto il materasso alla fine decida d’investire i suoi risparmi proprio nel mattone. Del resto, tutto questo avviene già oggi per quanto riguarda terreni, box, garage. Un domani il processo dovrebbe allargare agli appartamenti, come in passato. Non è un caso infatti che quasi l’80% delle case appartenga a chi ci abita». Ancora più definita, sotto questo profilo, l’ultima relazione di Bankitalia. I suoi dirigenti dicono che la ricchezza reale delle famiglie è sempre costituita dagli immobili. E se l’Osservatorio del mercato elaborato dall’Agenzia del territorio conferma un rallentamento nella crescita dei prezzi e un forte calo dei volumi di compravendita, secondo la Banca d’Italia il valore complessivo del patrimonio rimane comunque stazionario. E il dato vale anche per l’isola. E da Roma la Confedilizia nazionale fa sapere: «I disinvestimenti nelle attività finanziarie dovuti alla difficoltà internazionali stanno determinando un ritorno verso l’investimento immobiliare, che nei periodi di crisi non ha mai tradito». In sintesi, rilevano i responsabili della Federazione della proprietà edilizia, mentre si conferma un ritorno agli affitti, gli acquisti nel 2009 si confermeranno stabili sia nei prezzi sia nel numero. Con qualche particolarità in più, però, che caratterizza la Sardegna. Le quotazioni Ecco che cosa dicono in proposito i ricercatori dell’organizzazione nel loro borsino. Intanto, per l’isola, gli attuali valori di vendita vengono inseriti in una forbice che va da 650 euro al metro quadrato per gli appartamenti non nuovi nei centri minori e più periferici ai quasi 2.200 per gli alloggi appena costruiti in città. Si parla, è bene ribadirlo, di parametri medi: tutti gli immobiliaristi sanno che in realtà è possibile cedere case di minor pregio a un costo ancora più basso. Mentre nel territorio comunale di Cagliari (che per le aree urbane, e non turistiche, in Sardegna è al top della spesa nel residenziale) non è difficile superare i 5.500-6.000 al metro quadro per gli appartamenti più belli. Circa i prezzi, più prudentemente, ma sempre riferendosi a una media, per il capoluogo di regione (unico citato nel borsino in Sardegna) la Confedilizia fissa questi riferimenti nel triennio 2005-2008: centro 1.438 - 2.456, semicentro 1.138 - 1.1913, periferia 871 - 1.538. La variazione percentuale al metro quadro tra il 2007 e il 2008 è poi ritenuta impercettibile nei rioni non eccessivamente centrali. Pari a -6,2% nei quartieri periferici (ancora nel comune di Cagliari, non nell’hinterland). E del 3,2% in meno per le zone più centrali. Le difficoltà Nei contesti urbani il quadro delle quotazioni, com’è naturale, nell’isola muta da città a città, da paese a paese, da zona a zona, a volte persino da via a via nello stesso quartiere. Ed è condizionato dal genere di appartamento, dalle infrastrutture collaterali, dai servizi interni nel fabbricato, dal piano nel quale si trova l’immobile, dalla tipologia del condominio e da tanti altri aspetti ancora. Al di là degli studi e delle indagini istituzionali, sono le capacità di trattativa e l’incontro concreto fra la domanda e l’offerta a determinare il prezzo finale. Con il risultato che spesso in Sardegna le cifre conclusive sono generalmente più alte dalle medie di mercato. Le attese Nella stagnazione degli ultimi mesi, a Sassari come a Nuoro, a Oristano come a Olbia, hanno risentito maggiormente di una flessione dei prezzi gli appartamenti periferici. E tra questi, assicurano gli esperti, i più colpiti sono stati i trilocali collocati in palazzi con un numero consistente di unità immobiliari. «Ma in ogni caso da noi, rispetto ad altre regioni, la domanda si è perlopiù raffreddata - assicura Giorgio Vargiu, segretario sardo dell’Adiconsum, associazione per la tutela dei consumatori - Al Nord e al Centro c’erano bolle speculative che era necessario si sgonfiassero: così la discesa dei prezzi è stata molto rapida. Nell’isola, invece, a frenare tutt’oggi sono i disagi economici provocati da una crisi strutturale che parte da lontano ed era in atto già da tanto tempo prima dell’inizio della recessione internazionale. Ecco perché le richieste di acquisto sono andate rallentando, in particolare per la tipologia di appartamenti destinati a chi vuole sposarsi o ad andare a vivere da solo». Nuove e vecchie povertà, emarginazioni diffuse, disoccupazione ciclica e stratificata, lavoro precario, ricorso alla cassa integrazione, svalutazione dei salari reali: sono tutti elementi concreti, per l’Adiconsum, che contrastano la ripresa immobilare in Sardegna. «È un’onda anomala nata già nei primi anni del secolo di cui adesso comprendiamo tutti gli effetti - è così la conclusione, per il momento, di Giorgio Vargiu - Soltanto eliminando alla radice queste condizioni sociali di arretratezza potrà venire assicurato un rilancio anche in questo delicatissimo settore».
Un bravissimo a Pier Giorgio Pinna,ottimo articolo.