Anomala nomina dell'amministratore e di gestione del condominio?

[sonoincondominio]

Buon pomeriggio,
sono condomino in uno stabile (24 appartamenti + altri garage) dove credo si svolga una gestione irregolari, spiego in 5 domande:

L'amministratore uscente ha convocato assemblea per l'approvazione del bilancio dell'anno trascorso, per l'approvazione del preventivo 2014 e per la nomina del nuovo amministratore.

A) Anche in seconda convocazione non si è raggiunti il quorum di maggioranza, l'amm. ha rinviato l'assemblea, ma i pochi presenti avrebbero dovuto decidere per tutti?

Nomina amm.:
B)sono pervenuti 4 preventivi, tre dello stesso importo. Hanno escluso il più caro e uno dei tre solo perché il candidato è di una città limitrofa, questo comportamento è lecito? non avremmo dovuto votarli tutti e scegliere quello che ha ricevuto più preferenze?
C)hanno nominato amm. un "praticante avvocato", presumo NON in regola con il fisco e (so per certo) senza idoneo corso di formazione, questo soggetto può amministrare?
D)Inoltre il suo preventivo indica genericamente il compenso richiesto e basta, è lecito questo?
Se la nomina è irregolare, che strumenti ho per impugnarla?

Bilancio anno trascorso:
E) l'amm. ha presentato spese telefonate (fatte nel suo studio) e per modulistica delle ricevute, di 500€. è UNA RAPINA! perché la somme è alta e le fatture delle spese l'amm le da al suo ragioniere per scalarle dalle tasse.... L'assemblea ha approvato, ma io come posso oppormi a questo?

Qui ho letto un 3d che parlava addirittura di incompatibilità degli avvocati e dei praticanti avv. a fare l'amministratore di condominio, ma ora non ritrovo più questa discussione per poterla leggere con calma, ma in sostanza vorrei utili consigli sulle azioni da intraprendere per fare le dovute opposizioni ai vari ponti su esposti.
Grazie!

 

[ludovica83]

Non può fare l'amministratore di condominio se non ha fatto il corso.
Possono farlo solo gli amministratori che sono nominati tra i condomini appartenenti al condominio... Solo in questo caso non serve il corso.

Per le spese telefoniche.... che non lo si chiama mai... x 8 appartamenti il mio chiede circa 80€, a queste si aggiungono spese per le lettere di convocazione etc...
Nei 500€ indica solo spese telefoniche?

Per il resto... benvenuto a bordo.... il mio amministratore se è autonominato l'avvocato per seguire un contenzioso e con l'avvocato ha inoltre dichiarato che i suoi clienti sono disponibili a pagare... Almeno nel tuo caso l'assemblea l'ha convocata... nel nostro manco quella...

La % per l'assenso cambia a seconda che si tratti di prima o seconda convocazione in rapporto ai millesimi.

(fonte: http://www.studiolegale-online.net/condominio_04.php)
Con quali maggioranze delibera l'assemblea?
Sono valide le deliberazioni assembleari approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea in seconda convocazione (il caso che si verifica più frequentemente) delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. La deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.

Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (art. 1120 c.c.) devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.

Le deliberazioni prese dall'assemblea, rispettose delle norme sulla costituzione e sulla deliberazione, sono obbligatorie per tutti i condomini.

Amministratore: nomina, riconferma e revoca
CONDOMINI
1° convocazione: maggioranza intervenuti
2° convocazione: magg. int. e 1/3 cond.
MILLESIMI
1° convocazione: 500
2° convocazione: 500

 

[sonoincondominio]

grazie Ludovica, non ho capito questa parte:
Amministratore: nomina, riconferma e revoca
CONDOMINI
1° convocazione: maggioranza intervenuti
2° convocazione: magg. int. e 1/3 cond.
MILLESIMI
1° convocazione: 500
2° convocazione: 500

che posso fare levarmelo dalle scatole questo tizio?

 

[ludovica83]

grazie Ludovica, non ho capito questa parte:
Amministratore: nomina, riconferma e revoca
CONDOMINI
1° convocazione: maggioranza intervenuti
2° convocazione: magg. int. e 1/3 cond.
MILLESIMI
1° convocazione: 500
2° convocazione: 500

che posso fare levarmelo dalle scatole questo tizio?

Allora gli appartamenti sono suddivisi in millesimi... Assieme al regolamento di condominio hai la tabella dei millesimi con scritti gli appartamenti e i relativi millesimi... Ora per sbatterlo fuori ti servono:
a) in prima convocazione:
500 millesimi, che la maggioranza degli intervenuti in assemblea sia d'accordo;
b) in seconda convocazione:
500 millesimi, la maggioranza degli intervenuti e un 1/3 dei condomini.

Praticamente vi dovete trovare tra di voi contarvi e poi indire l'assemblea straordinaria dove serve 1/6 dei millesimi ai sensi dell'art. 66 disp. att. C.C. (solitamente lo trovi riportato anche nel tuo regolamento) e lo sfiduciate...

Naturalmente è bene cercarsi un'altro amministratore su cui far convergere la maggioranza... (le cose vanno fatte bene...oppure non si fanno) così procedete anche all'immediata nomina del nuovo amministratore.

 

[sonoincondominio]

Allora gli appartamenti sono suddivisi in millesimi... Assieme al regolamento di condominio hai la tabella dei millesimi con scritti gli appartamenti e i relativi millesimi... Ora per sbatterlo fuori ti servono:
a) in prima convocazione:
500 millesimi, che la maggioranza degli intervenuti in assemblea sia d'accordo;
b) in seconda convocazione:
500 millesimi, la maggioranza degli intervenuti e un 1/3 dei condomini.

Praticamente vi dovete trovare tra di voi contarvi e poi indire l'assemblea straordinaria dove serve 1/6 dei millesimi ai sensi dell'art. 66 disp. att. C.C. (solitamente lo trovi riportato anche nel tuo regolamento) e lo sfiduciate...

Naturalmente è bene cercarsi un'altro amministratore su cui far convergere la maggioranza... (le cose vanno fatte bene...oppure non si fanno) così procedete anche all'immediata nomina del nuovo amministratore.

Ciao Ludovica, grazie.....
allora sono inguaiato! io sono l'unico che lo vuole fuori, ma il punto non è questo, se lui non ha il corso che lo abilita all'esercizio di amministratore è ovvio che non deve amministrare.... allora anche il singolo condomino dovrebbe poterlo cacciare.... o sbaglio???
Quindi che altra strada c'è?

 

[ludovica83]

Ciao Ludovica, grazie.....
allora sono inguaiato! io sono l'unico che lo vuole fuori, ma il punto non è questo, se lui non ha il corso che lo abilita all'esercizio di amministratore è ovvio che non deve amministrare.... allora anche il singolo condomino dovrebbe poterlo cacciare.... o sbaglio???
Quindi che altra strada c'è?

Devi adirei per altre vie legali e per conto tuo.
Il condominio è condivisione... se tu sei l'unico e vuoi farti giustizia... lo puoi fare... querelandolo...
Ma considera che devi essere sicuro di quello che affermi/dici.

E se sei sicuro di quello che dici con delle prove, convinci anche i condomini... a quel punto è il condominio che agisce contro il soggetto... e non il singolo.
C'è una bella differenza.

Anche io non volevo crederci... perché le dicerie sono facili, ma davanti ai bilanci, davanti alla gestione... non serve una mente preparatissima per capire certe situazioni veramente pazzesche.

 

[sonoincondominio]

se il condominio.....
gente senza spina dorsale, prima della riunione dicono una cosa , ma poi ne fanno un'altra, e per di più si fanno abbindolare facilmente.

grazie di tutto.

 

[ludovica83]

se il condominio.....
gente senza spina dorsale, prima della riunione dicono una cosa , ma poi ne fanno un'altra, e per di più si fanno abbindolare facilmente.

grazie di tutto.

Per fare l'assemblea devi raccogliere le firme...
Si raccolgo per un determinato ordine del giorno....
Se firmano poi che fanno si rimangiano la parola???

 

[sonoincondominio]

ciao Ludovica,
ma tu intendi prendere le firme per l'assemblea straordinaria?

io non intendevo quello....
avevo parlato con molti condomini (oltre la metà) del successore dell'amministratore uscente, e ci eravamo orientati su un nominativo, quindi sembrava cosa fatto....
In sede di assemblea sono venuti tutti meno....



Però colgo il tuo messaggio per imparare ancora una cosa:

se voglio indire un'assemblea straordinaria devo prendere dei condomini? e conche maggioranza?

 

[ludovica83]

ciao Ludovica,
ma tu intendi prendere le firme per l'assemblea straordinaria?

Alcuni condomini mi hanno fatto presente una situazione non chiara ed io non ho fatto altro che richiedere documentazione, fare i miei riscontri e successivamente stilare una relazione formale che tutti potessero firmare per convocare un'assemblea. Il tutto basato su dati oggettivi...

se voglio indire un'assemblea straordinaria devo prendere dei condomini? e conche maggioranza?

Devi mandare una raccomandata firmata da 1/6 dei condomini.
Sulla base del mio regolamento di condominio (e li trovi tutto scritto) l'amministratore ha tempo 10 giorni per convocare l'assemblea straordinaria.
La nostra è per richiesta chiarimenti su fatti specifici.