Graf

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Lo stabile nel quale abito si suddivide in tre condomini indipendenti con tre ingressi separati; finora i problemi di gestione ed amministrazione ordinaria delle parti comuni (sostanzialmente la conduzione del riscaldamento, la manutenzione del relativo impianto e la cura dei pertinenti locali) erano decisi da un’assemblea congiunta nel quale partecipavano gli amministratori e i proprietari dei tre condomini; ora la legge di riforma del condominio del 2012 ha modificato l’art. 1117 del codice civile aggiungendo un articolo bis e creando, quando i condomini superano il numero di sessanta, la nuova figura dell' amministratore delle parti comuni che gestirà le spese di bilancio del riscaldamento e la connessa manutenzione degli impianti essendo coadiuvato da un rappresentate, eletto dai condomini in sede di assemblea, per ciascun condominio. In sostanza, qui nel mio stabile, avremo tre rappresentanti che, per conto dei rispettivi condomini, collaboreranno con questo “superamministratore” al regolare funzionamento del riscaldamento (e delle eventuali altri parti comuni).

Mi permetto di rivolgere agli esperti di Immobilio alcune domande.
Questa proliferazione di amministratori condominiali era proprio necessaria ai fini della corretta gestione delle parti comuni?
Perché aumentare, in modo autoritativo, le spese condominiali per ogni singolo condomino, in un periodo economico generale di vacche magre, dato che gli amministratori diventeranno due e dato che, naturalmente e legittimamente, non lavoreranno gratis?
Non era sufficiente l’assemblea condominiale congiunta che, un paio di volte all’anno, con la puntuale partecipazione dei tre amministratori, ci aggiornava sul regolare andamento delle parti comuni dei tre condomini?
Ora che l’assemblea congiunta sarà sostituita da un “sinedrio” composto da un amministratore più i rappresentanti, come faranno i condomini, non avendo più lo strumento di controllo dell’assemblea, ad esaminare e verificare la corretta gestione delle spese condominiali destinate alle parti comuni dei tre condomini ?
Il “superamministratore” o Il rappresentate di ciascun condominio avrà l’obbligo di riferire i dati del bilancio consuntivo e di quello preventivo, relativo alle parti comuni nelle assemblee condominiali di ciascun condominio, oppure no?
La legge prevede l'incompatibilità tra la figura dell' amministratore dei singolo condominio e quella dell’amministratore delle parti comuni?
La legge prevede l'incompatibilità tra i rappresentati designati dai condomini e l’amministratore del singolo condominio?

Grazie.
 
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Graf

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Pantalone ha già pagato abbastanza, ma i nostri politici provengono da Marte....ma che ci lamentiamo a fare....
 
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Bastimento

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Privato Cittadino
Non sono in grado e non ho voglia di rispondere punto per punto: ma se ricordo bene, la gestione del supercondominio non è sostanzialmente stravolta.
Nel caso di delibere straordinarie rimane la necessità di convocare tutti i condomini
Il rappresentante risponde come mandatario, e riferisce all'amministratore del proprio condominio.

In un caso come quello descritto, molto dipende dal comportamento di ciascun condominio.

Io propenderei per l'ipotesi che vi siate fatti trascinare da un eccesso di formalismo dai soggetti coinvolti.

Poichè il supercondominio riguarda sostanzialmente riscaldamento (la spesa più rilevante credo) riterrei che la scelta operata sia impropria: più che supercondominio, parlerei di sottocondomini.

Un unico amministratore convocando tutti i condomini delle tre scale , potrebbe amministrare il grosso delle spese: poi per i dettagli relativi a ciascuna scala e/o ingresso, se proprio volete potrete tenere assemblee separate, con il medesimo o diverso amministratore. Basterebbero votazioni separate.

Non credo che si violerebbe il dettame del nuovo codice civile.
 

Andrea Occhiodoro

Membro Attivo
Amm.re Condominio
Buonasera Graf,
sicuramente la legge di riforma del condominio in vigore dal 2013 prevede una gestione abbastanza farraginosa per ciò che riguarda i supercondominii. In particolare se si superano i 60 condòmini complessivi si rende necessaria la nomina di un rappresentante per ogni condominio (che non può essere il relativo amministratore). Tale incarico però, specialmente se conferito ad uno dei condòmini, può normalmente essere a titolo gratuito e quindi non comportare incrementi dei costi gestionali. Per quanto concerne l'amministratore del supercondominio non vi è alcuna incompatibilità con la contemporanea carica di amministratore dei singoli condominii. Questo fatto, specie se le parti comuni da gestire non sono troppo complesse, potrebbe consentire la contrattazione di un compenso abbastanza abbordabile (in quanto diviso per i millesimi complessivi) per il singolo condòmino.
 

Graf

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Grazie per la risposta chiara, sig. Andrea Occhiodoro. :ok:

Nell’assemblea condominiale congiunta che abbiamo tenuto mercoledì scorso, due dei tre condomini separati hanno eletto i loro rappresentanti che svolgeranno il loro compito a titolo gratuito ma l'assemblea congiunta non ha potuto eleggere l’amministratore delle parti comuni perché mancavano i millesimi necessari (almeno metà del valore dell’edificio).
Quindi tale nomina, insieme a quella del rappresentante mancante, è stata rimandata ad una prossima assemblea che si dovrebbe tenere a breve.
La circostanza che non ci sia incompatibilità tra l’amministratore delle parti comuni e quello del singolo condominio mi fa ben sperare che almeno uno dei tre amministratori dello stabile possa proporsi per la carica di “superamministratore” chiedendo un onorario ribassato.
Staremo a vedere…
 
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