Appartamento accatastato ,ma non per il Comune

[menibos]

Cerco in breve di raccontarvi quello che mi e'accaduto.​

Circa 4 anni fa ,ho cercato di vendere un appartamento(mansarda) in un condominio di 13
appartamenti. Il condominio ha circa 36 anni . Vado in Comune per vedere come era
registrato, con mia sorpresa ,risulta per il Comune una soffitta ,mentre per il Catasto
e' un appartamento con tutte le stanze. Faccio controllare anche gli altri appartamenti da
un geometra, così si scopre che anche le altre due mansarde non sono ,anche se diverse dal mio caso ,regolari e che anche gli appartamenti sotto hanno degli abusi.Pero'e tutto accatastato regolarmente. Faccio notare che anche il Comune e' proprietario di un appartamento lasciato da una Sig.a in cambio di assistenza.Io e gli altri due proprietari delle mansarde scriviamo al Sindaco ,facendo notare questo totale abuso condominiale.
Il Comune evita la demolizione dando pero' una sanzione di 113.000 euro a tutto il Condominio . Io stabile risulta più alto di circa 1,90 . Io ho la sanzione più alta ,43.000 euro
Io l'ho acquistato in terzo rogito dove e'scritto che e' un appartamento.(nel 1978)
Il Condominio e' in possesso di una dichiarazione di abitabilità ,che si richiama a un progetto antecedente dove esisteva una sola mansarda, pero' e' scritto che il direttore tecnico aveva fatto dei controlli il 31/12/1975 , e rilasciando ,dopo l'ispezione sanitaria il nulla osta.
Il tecnico di adesso ci dice che questa abitabilità ,ha solo un aspetto sanitario.
Il Comune riconosce che noi non abbiamo fatto l'abuso, ma siamo ugualmente colpevoli
per non aver controllato.Il Comune ha spedito anche al direttore dei lavori di allora
la sanzione da pagare. Pero' Lui non ha ne soldi ne proprietà e così il Comune ci dice che
dovremo pagare noi.Faccio presente che noi condomini siamo ricorsi al TAR che ci ha detto
per strane ragioni di pagare ,la sentenza non e' ancora definitiva.
All'ultima riunione condominiale , era presente il nostro avvocato e stranamente l'assessore
all'edilizia ,come rappresentante del loro appartamento. La novità e' che anche se noi
vincessimo la causa ,dovremmo pagare ugualmente ,perché secondo Lui l'abuso resta.
Il Comune dice che possiamo abitare ,ma se andassimo a vendere il nostro appartamento
dovremmo pagare la sanzione. Premetto che la sanzione e'stata data in solido.
Pero' ora il Comune sta cercando di darla frazionata perché ha paura di avere difficoltà
a riscuoterla .Il Comune a suo tempo non ha fatto nessun controllo ,pero' tutti noi abbiamo
la residenza,abbiamo pagato tutti i vari servizi, immondizie ICI ecc...
Loro hanno sempre saputo che il condominio non fosse in regola, e hanno approfittato
di dare la colpa a noi , io ho lasciato passare molti condoni perché ero convinto di essere
a posto.Perché deve essere il cittadino a pagare per gli sbagli del Comune?
Ci sono state varie ispezioni ,come dopo il terremoto del 1976 ,dove si menzionano tutti i
13 appartamenti abitati e risultanti al Comune,
Sono in possesso di molte carte che fanno capire la negligenza del Comune .
C'e qualcuno che sa darmi un consiglio?saluti e grazie Domenico

 

[ssimone75]

Anche se hai descritto abbastanza bene troppo complicata la situazione per dare consigli senza visionare le carte. Devi affidarti ai tuoi professionisti di fiducia.

 

[SALVES]

Nella pratica dei sopralluoghi dopo il terremoto, tra verbali e altri atti ci sono elementi che possono portare a scoprire l'eventuale esistenza di qualche pratica edilizia di variante per le mansarde? oppure altri elementi con i quali il comune avalla la regolarità di queste mansarde in progetto originario non abitabili ed al momento del sopralluogo abitabili?

 

[menibos]

Quando c'e stata l'ispezione della commissione post-terremoto, non e'stata presentata nessuna

variante ,si dice solamente che anche negli appartamenti non conformi risiedevano delle

persone e che risultavano le stesse per numero al Comune . Firmato dal sindaco.

Magari lo avessero fatto, loro continuano a dire che noi acquirenti dovevamo controllare

se era tutto in regola, al momento del rogito. quando ho fatto notare che c'era la firma

dei tecnici,del Sindaco ecc....mi hanno risposto che una volta c'erano già gli stampati

pronti ,e loro firmavano .! Una domanda che invece desidero fare a voi e':

Il tecnico Comunale di allora (tuttora vivente) che ha fatto dei sopralluoghi in tutti gli appartamenti

anche dove risultavano non a norma ,ha firmato,ha dato il nullaosta al medico sanitario e il Sindaco

ha convalidato. Questo tecnico dove dice che era stato tutto fatto secondo il progetto approvato

ha qualche responsabilità ? Saluti e grazie

 

[SALVES]

ha qualche responsabilità ?

Quello che il tecnico ha dichiarato all'atto del sopralluogo è quello che ha trovato, il che non avalla la regolarita urbanistica cio avviene quando al verbale chi presiede lo stesso fa notare che quella situazione è conforme ad una autorizzazione e/o permesso di costruire o altro titolo edilizio qualsivoglia.

 

[menibos]

Non ,mi sono spiegato bene, ripeto.Il tecnico di allora aveva dichiarato che dopo fatto il sopralluogo (prima del terremoto) il condominio era conforme al progetto approvato .Questo non poteva essere,perché il condominio era già più alto di circa
due metri ,ed erano già le tre mansarde. Quindi questo tecnico aveva dichiarato il falso.
La domanda che vi ho fatto, e'responsabile o no di aver fatto questo controllo in
maniera superficiale ? Ripeto, lui aveva detto che il condominio era stato fatto
secondo il progetto approvato ,questo non era vero!Questa e'la domanda che vi faccio
Saluti

 

[SALVES]

Bene, si deve dimostrare questo, che al momento del sopralluogo di verifica del progetto l'edificio di già era due metri più alto ed esistevano le mansarde abitabili. Ci sta un particolare a sfavore, al momento del sopralluogo ci sarà stata la controparte che avra firmato e confermato quanto dal tecnico comunale visionato e verbalizzato. Quindi come dimostrerai il contrario? (in ogni sopralluogo a cui si procede a relativo verbale c'e sempre il tecnico verbalizzatore ed un'altra parte che possono esere anche più di una a seconda di cosa si verbalizza).
Il risultato che avrai sara una diatriba legale su chi sostiene che era in questo modo e chi invece era come da progetto, sara il giudice che stabilirà cosa fare per trovare dove risiede la verità.

 

[un povero notaio]

Purtroppo il Comune ha probabilmente ragione. La conformità della planimetria catastale allo stato di fatto (che noi notai facciamo giurare al venditore) non è affatto una garanzia di assenza di abusi edilizi. E' frequente che si facciano accatastamenti di opere abusive e il catasto li prende senza insospettirsi. magari per varianti in corso d'opera. L'abuso edilizio si scopre solo con una attenta ricerca nelle carte comunali. L'unica garanzia per l'acquirente è la dichiarazione giurata del venditore, che spesso lascia il tempo che trova. Chi controlla se l'immobile è veramente in regola? Da qui la discussione sulla importanza della certificazione di conformità al momento dell'acquisto che è già stata trattata ampiamente in questo forum e di cui ho pure parlato in http://mioblog.notaiopescaradambrosio.it/controllo-notarile-della-regolarita-urbanistica/

 

[Bagudi]

La domanda che vi ho fatto, e'responsabile o no di aver fatto questo controllo in
maniera superficiale ? Ripeto, lui aveva detto che il condominio era stato fatto
secondo il progetto approvato ,questo non era vero!Questa e'la domanda che vi faccio
Saluti

Secondo me, è responsabile e io andrei fino in fondo.

Come sto ripetendo spesso, è ora che i Comuni la piantino di buttare sulle spalle d ignari cittadini le loro responsabilità !

Forse rivolgendosi a qualche potente Associazione di Consumatori si potrebbe iniziare.

 

[menibos]

Rispondo a Salves.A mio favore c'e questo: il condominio e' stato costruito da una cooperativa della quale fanno parte anche dei condomini che tuttora ci abitano.
Per costruire il condominio hanno frazionato un terreno ,dando dei millesimi
di proprietà ,che poi pari hanno trasferito negli appartamenti.(13)
In quel momento il condominio era nella sua altezza attuale .
Tutto questo ; dove si elencano tutti e 13 gli appartamenti viene riportato ,in uno
scritto , firmato da tutti i condomini,e firmato da un notaio ,e registrato all'ufficio
di registro di Udine siamo nel 23/12/1975.Il 31/12/1975 viene fatto il sopralluogo
da parte del geometra dell'ufficio tecnico del Comune (9 giorni dopo) che dichiara
che e'conforme al progetto approvato.Questo dimostra che il condominio era
più alto di 2 metri ,prima del controllo del tecnico comunale.
Nel progetto iniziale esistevano 11 appartamenti, pero' quando hanno fatto il sopraluogo erano 13 .
Hanno dato l'abitabilita' al progetto del 1973 dove si dice che erano solo
11 appartamenti, dichiarano pero' che ci sono su tutto il condominio vani utili 64
accessori 81 che corrispondono a quelli attuali.(tutti e 13 gli appartamenti).
I condomini sotto non si interessano più di tanto perché hanno una sanzione
minima.( hanno dei piccoli abusi)Per questo motivo il Comune cerca di portare
la sanzione da in solido a frazionata, per far pagare la maggiore a noi delle tre
mansarde .Quello che mi interessa e mi ripeto, il tecnico di allora(tuttora vivente)
ha delle responsabilità per aver dichiarato il falso?
Come vedi , e' caso molto ingarbugliato .
Saluti e grazie