Appartamento acquistato tramite asta e locato

[valentine]

Grazie per info

 

[Tovrm]

In base alla Circolare N. 43/E, occorre verificare la natura, risarcitoria o corrispettiva, delle indennità di occupazione senza titolo.

Il carattere risarcitorio delle somme corrisposte dal conduttore si desume dalla manifesta volontà contraria alla instaurazione o alla prosecuzione della locazione, come, ad esempio, nei casi in cui il proprietario abbia avviato le procedure necessarie alla restituzione dell’immobile. Si applica, in questo caso, l’imposta di registro nella misura del 3 per cento, ai sensi dell’articolo 9 della parte prima della tariffa allegata al D.P.R. 131 del 1986 concernente gli atti aventi ad oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale.

È possibile, invece, che l’occupazione del bene da parte del conduttore prosegua dopo la scadenza del contratto o, in generale, in assenza del contratto stesso, senza che l’altra parte abbia posto in essere alcuna azione volta al rilascio del bene. In tal caso si presume la volontà di voler proseguire il rapporto. In questo caso le somme corrisposte periodicamente dagli occupanti hanno natura di canoni di locazione, con applicazione dell'aliquota del 2% (con minimo di 67 Euro).

Quanto all'assoggettamento ad IRPEF, mentre nel caso di assimilazione ai redditi da locazione non vi è dubbio che gli importi percepito concorrano a determinare reddito imponibile, a mio modo di vedere anche le somme percepite a titolo di risarcimento formano reddito imponibile, in base all'art. 11, commi da 5 a 9, della legge 30 dicembre 1991, n. 413. Attendo però, su questo ultimo punto, pareri più esperti.

 

[valentine]

Ho sollecitato il conduttore tramite raccomandata con ricevuta di ritorno e dopo 1 mese e mezzo non ho ancora visto nessun versamento !! In più gli ho mandato sms ...

 

[enzo6]

ciao a tutti!
Ho acquistato un immobile all'asta (la trascrizione della proprietà è avvenuta in ottobre), sapendo che comunque l'appartamento sarebbe rimasto locato fino a luglio del 2013! E fin qui ci siamo..
Mi sono informata successivamente al versamento dei soldi della tipologia del contratto, e dall'agenzia delle entrate ho avuto la conferma che si tratta di un contratto che non è mai stato registrato!! A tal punto, per fare le cose giuste e trasparenti, ho convocato l'attuale conduttore e gli ho proposto di stipulare un contratto nuovo, dove io risultassi come nuovo locatore e che poteva essere registrato come la legge lo richiede! Il conduttore a sua volta si è informato (non sò presso chi, se presso associazione dei consumatori o dal suo legale) e mi ha ribadito che invece il contratto vecchio era valido e che lui non ha intenzione di stipularne uno nuovo!
Nel contratto c'è scritto che il conduttore ha versato una somma pari a 6 mensilità del canone.
Di questo ne sono venuta a conoscenza, quando il curatore fallimentare mi ha mandato via mail il contratto e comunque mesi dopo l'aggiudicazione all'asta dell'immobile.
Il conduttore mi ha mandato una raccomandata, scrivendo che entro 6 mesi avrebbe disdettato il contratto.
Io da parte mia gli ho mandato una raccomandata con ricevuta di ritorno, avvisandolo che dalla data x sarei stata io la nuova proprietaria dell'appartamento xy e di procedere a versare i canoni sul mio c/c!
Mi è stato consigliato di procedere alla registrazione, pagando le penali per la mancata registrazione dal 2009 in poi per regolarizzare il tutto, ma come faccio, se IO non sono in possesso del contratto ORIGINALE con le firme delle "vecchie" controparti (conduttore attuale e locatore fallito)???
L'Agenzia delle Entrate non può procedere alla registrazione se non ha in mano IL contratto originale!
Se il conduttore non paga, non posso neanche iniziare il procedimento di sfratto, in quanto si tratta di un contratto non registrato!!
Cosa posso fare per proteggermi??? grazie infinite per i consigli

Mi sembra manchi qualche dettaglio da parte tua:
La legge stabilisce che un contratto registrato dopo il pignoramento non è opponibile alla procedura. Figuriamoci se non è registrato poichè manca la data certa.
Quindi quel contratto di affitto non ha efficacia verso il nuovo acquirente che gestisce l'affitto come se fosse occupazione abusiva.

Cosa c'è scritto in perizia? il CTU sicuramente l'ha scritto

 

[valentine]

Ha scritto che appartamento e' locato in base ad un REGOLARE contratto di locazione!!!!

 

[enzo6]

Ha scritto che appartamento e' locato in base ad un REGOLARE contratto di locazione!!!!

Non registrato quindi non apponibile alla procedura poichè privo di data certa.
Inoltre vai a vedere se è iniziato dopo il primo pignoramento.