Appartamento con terrazza

[davideboschi]

E francamente, se il notaio non si smuove, nemmeno nel forum puoi trovare la soluzione al tuo problema: puoi al limite trovare l'appiglio per rivolgerti a un altro notaio.

 

[brina82]

Buonasera a tutti, sto per acquistare un appartamento che ha questa situazione: ultimo piano di condominio, con terrazza a livello da cui, tramite una scala, si raggiunge un'altra terrazza al livello superiore, creata nella falda e accessibile unicamente da quella scala, interna alla proprietà. Verificando i vari documenti constato che la terrazza al piano superiore è presente in ogni documento catastale ma non ha titolo di provenienza perché è stata creata successivamente all'acquisto dell'appartamento: praticamente il proprietario attuale aveva acquistato il sottotetto, ha modificato l'angolo della falda per renderlo tutto fruibile e ha creato la terrazza tagliando parte della falda e rendendo orizzontale il soffitto di un locale (quindi sacrificando un po' di volume) per creare la soletta del terrazzo. Tutto regolare, con dia, commissioni varie e assemblee ma la domanda è: di chi è il terrazzo? Del condominio? O del proprietario che mi sta vendendo appartamento (e terrazzo) ? Ho chiesto a consulenti e ottenuto risposte contrastanti... Grazie per una risposta che mi aiuterà a sbrogliare la questione

Tipico comportamento (ritengo corretto) di qualsiasi notaio.

I notai si basano sugli atti di compravendita (il famoso atto di provenienza), e controllano eventuali nuovi accatastamenti, che spesso "sostituiscono e forzano" le proprietà (e in effetti dico sempre che tanti geometri si erigono a notai, perchè con semplici accatastamenti assegnano proprietà, errando, o provandoci).

Evidentemente nell'atto di provenienza non si parla di quel sottotetto, per cui il notaio ha storto il naso, giustamente, ritenendo fosse area condominiale.

Un piccolo particolare sfuggito al proprietario e al proprio tecnico di fiducia.

La soluzione (paradossale) potrebbe essere quella di acquistare tramite un Notaio poco attento, altrimenti si spenderebbero parecchi denari, ritengo, perchè:

1) si dovrebbe riaccatastare la parte "nuova" (in F4 credo), separandola dalla vecchia;
2) i condòmini dovrebbero andare tutti dal Notaio, per vendere quest'area all'attuale proprietario fittizio;
3) riaccatastare, di fatto riportando la configurazione come quella attuale;
4) a quel punto potrai acquistare.

Nel caso in cui facesse l'atto un notaio poco attento, ritengo che trascorsi i 20 anni dall'utilizzazione esclusiva dell'attuale proprietario, non avresti problemi (se nessun condòmino contesta la cosa nei 20 anni, stai a posto); strada percorribile con uno sconto, ma devi trovare un notaio poco attento...

Trovato il notaio poco attento, per le eventuali successive vendite, nessun notaio solleverà questioni.

PS ritengo che chi sostiene che il mestiere del notaio sia un mestiere semplice e che non serva a nulla, sottovaluta parecchie questioni.

 

[edmonds]

Tipico comportamento (ritengo corretto) di qualsiasi notaio.

I notai si basano sugli atti di compravendita (il famoso atto di provenienza), e controllano eventuali nuovi accatastamenti, che spesso "sostituiscono e forzano" le proprietà (e in effetti dico sempre che tanti geometri si erigono a notai, perchè con semplici accatastamenti assegnano proprietà, errando, o provandoci).

Evidentemente nell'atto di provenienza non si parla di quel sottotetto, per cui il notaio ha storto il naso, giustamente, ritenendo fosse area condominiale.

Il sottotetto è l'appartamento che sto acquistando e come ho scritto ha il regolare atto di provenienza.
Il Notaio richiede un titolo di proprietà del terrazzo che ha creato l'attuale proprietario utilizzando il volume dell'appartamento nella falda del tetto.

Ciò che non capisco è dove si possa trovare un titolo di provenienza diverso per qualcosa che è parte integrante dell'appartamento; il titolo di provenienza in pratica c'è già ed è l'atto di provenienza dell'appartamento.

Ma il Notaio sostiene che sia necessario acquistare parte del tetto dal condominio (operazione difficilmente realizzabile).
Ma la domanda era: su cosa si basa questa richiesta? Il terrazzo non è un'unità a se stante.

Un piccolo particolare sfuggito al proprietario e al proprio tecnico di fiducia.

La soluzione (paradossale) potrebbe essere quella di acquistare tramite un Notaio poco attento, altrimenti si spenderebbero parecchi denari, ritengo, perchè:

1) si dovrebbe riaccatastare la parte "nuova" (in F4 credo), separandola dalla vecchia;
2) i condòmini dovrebbero andare tutti dal Notaio, per vendere quest'area all'attuale proprietario fittizio;
3) riaccatastare, di fatto riportando la configurazione come quella attuale;
4) a quel punto potrai acquistare.

Nel caso in cui facesse l'atto un notaio poco attento, ritengo che trascorsi i 20 anni dall'utilizzazione esclusiva dell'attuale proprietario, non avresti problemi (se nessun condòmino contesta la cosa nei 20 anni, stai a posto); strada percorribile con uno sconto, ma devi trovare un notaio poco attento...

Trovato il notaio poco attento, per le eventuali successive vendite, nessun notaio solleverà questioni.

PS ritengo che chi sostiene che il mestiere del notaio sia un mestiere semplice e che non serva a nulla, sottovaluta parecchie questioni.

 

[brina82]

Il sottotetto è l'appartamento che sto acquistando e come ho scritto ha il regolare atto di provenienza.
Il Notaio richiede un titolo di proprietà del terrazzo che ha creato l'attuale proprietario utilizzando il volume dell'appartamento nella falda del tetto.

Ciò che non capisco è dove si possa trovare un titolo di provenienza diverso per qualcosa che è parte integrante dell'appartamento; il titolo di provenienza in pratica c'è già ed è l'atto di provenienza dell'appartamento.

Ma il Notaio sostiene che sia necessario acquistare parte del tetto dal condominio (operazione difficilmente realizzabile).
Ma la domanda era: su cosa si basa questa richiesta? Il terrazzo non è un'unità a se stante.

La risposta te l'ho già data:

Tipico comportamento (ritengo corretto) di qualsiasi notaio.

I notai si basano sugli atti di compravendita (il famoso atto di provenienza), e controllano eventuali nuovi accatastamenti, che spesso "sostituiscono e forzano" le proprietà (e in effetti dico sempre che tanti geometri si erigono a notai, perchè con semplici accatastamenti assegnano proprietà, errando, o provandoci).

Evidentemente nell'atto di provenienza non si parla di quel sottotetto, per cui il notaio ha storto il naso, giustamente, ritenendo fosse area condominiale.

Un piccolo particolare sfuggito al proprietario e al proprio tecnico di fiducia.

La soluzione (paradossale) potrebbe essere quella di acquistare tramite un Notaio poco attento, altrimenti si spenderebbero parecchi denari, ritengo, perchè:

1) si dovrebbe riaccatastare la parte "nuova" (in F4 credo), separandola dalla vecchia;
2) i condòmini dovrebbero andare tutti dal Notaio, per vendere quest'area all'attuale proprietario fittizio;
3) riaccatastare, di fatto riportando la configurazione come quella attuale;
4) a quel punto potrai acquistare.

Nel caso in cui facesse l'atto un notaio poco attento, ritengo che trascorsi i 20 anni dall'utilizzazione esclusiva dell'attuale proprietario, non avresti problemi (se nessun condòmino contesta la cosa nei 20 anni, stai a posto); strada percorribile con uno sconto, ma devi trovare un notaio poco attento...

Trovato il notaio poco attento, per le eventuali successive vendite, nessun notaio solleverà questioni.

PS ritengo che chi sostiene che il mestiere del notaio sia un mestiere semplice e che non serva a nulla, sottovaluta parecchie questioni.

Hai ribadito ciò che mi era già chiaro.

Manca il titolo di provenienza del sottotetto, che è condominiale e pertanto è il condominio che dovrà venderlo all'attuale proprietario.

 

[brina82]

Ti spiego un passaggio, che evidentemente non ti è chiaro.

Nell'atto si legge che si acquista un appartamento, con tanto di planimetria allegata, che per ovvi motivi non riporta il sottotetto, che pertanto non è stato acquistato.

E tutto ciò che del fabbricato non si acquista, a parte le altre proprietà, resta di proprietà indivisa, dunque condominiale.

 

[eldic]

Francamente nemmeno io. Ma io non sono un legale. Per quanto ne so, una parte privata può benissimo fare da copertura a un'altra parte privata.
Se nessuno nel forum è in grado di rispondere, l'unica è chiedere a un altro notaio.

casa mia è così.
il mio terrazzo insiste sul soffitto di un'altra proprietà privata, oltretutto di un altro numero civico.
Inoltre attorno al terrazzo c'è una cornice di tetto "vero" (spiovente, a tegole); quello non è mio ma parte comune del già citato civico.
dalle visura catastali esattamente questo risulta.

 

[edmonds]

Ti spiego un passaggio, che evidentemente non ti è chiaro.

Nell'atto si legge che si acquista un appartamento, con tanto di planimetria allegata, che per ovvi motivi non riporta il sottotetto, che pertanto non è stato acquistato.

E tutto ciò che del fabbricato non si acquista, a parte le altre proprietà, resta di proprietà indivisa, dunque condominiale.

No, non è così. Nell'atto si acquista il sottotetto (appartamento). Successivamente all'acquisto nel sottotetto viene ricavato un terrazzo utilizzando il volume del sottotetto predetto.

 

[brina82]

No, non è così. Nell'atto si acquista il sottotetto (appartamento). Successivamente all'acquisto nel sottotetto viene ricavato un terrazzo utilizzando il volume del sottotetto predetto.

Nell'atto sta scritto che si acquista anche il sottotetto? Sei sicuro?

Se è così, basta spiegarlo al Notaio.

 

[francesca63]

Nell'atto si acquista anche il sottotetto ?

Io ho capito che nell’atto di provenienza, si acquistava SOLO a il sottotetto, da cui poi è stato ricavato un appartamento con terrazza a livello, e terrazzo superiore collegato da scala interna.
Il problema è il terrazzo superiore.
Probabilmente i rapporti con il condominio avrebbero dovuto essere specificati meglio, al momento della vendita del sottotetto, per poter rivendicare con certezza la proprietà del terrazzo sopra.
Certezza giuridica che per il notaio è un problema.

 

[edmonds]

Io ho capito che nell’atto di provenienza, si acquistava SOLO a il sottotetto, da cui poi è stato ricavato un appartamento con terrazza a livello, e terrazzo superiore collegato da scala interna.
Il problema è il terrazzo superiore.
Probabilmente i rapporti con il condominio avrebbero dovuto essere specificati meglio, al momento della vendita del sottotetto, per poter rivendicare con certezza la proprietà del terrazzo sopra.
Certezza giuridica che per il notaio è un problema.

Si, è esattamente così