Appartamento in fase di costruzione non accatastato

[Ilaria_flo]

Ciao a tutti,
sono in procinto di acquistare casa anche perché vorrei approfittare della garanzia dello stato all’80%.
Visitando vari appartamenti , ho riscontrato che molti di essi risultano come appartamenti in costruzione non accatastati.
Oltre al fatto che per avere il mutuo con ipoteca l’appartamento deve essere al catasto, l’ho fatto presente all’agenzia che mi stai aiutando a visitare le varie case e mi ha detto che i vari venditori “ aggiustano “ i vari documenti cioè fanno planimetria e accatastamento nel momento in cui hanno una proposta d’acquisto.
La mia domanda è: che controlli posso fare prima di fare una proposta d’acquisto in modo tale da tutelarmi? E nel caso nella proposta d’acquisto che clausola posso inserire? Andrò a vedere domani un’appartamento ( prezzo molto allettante) ma risulta “ in costruzione, non accatastato” .
Sto cercando di valutare il più possibile e andare con i piedi di piombo, ma mi sento anche un po’ oppressa perché se voglio acquistarmi casa devo farlo entro giugno proprio per la garanzia dello stato perché oltre a questo non avrei nessuno come garante.

 

[francesca63]

che controlli posso fare prima di fare una proposta d’acquisto in modo tale da tutelarmi?

Ciao Ilaria; mi pare non sia la prima volta che sei alle prese con appartamenti da acquistare che si rivelano pieni di problemi, e di proprietari che non vogliono saperne di fare le cose in regola. Ricordo diverse discussioni in cui sembrava avessi individuato la casa giusta, ma per una ragione o per l'altra, non si è mai concretizzato nulla.
Quindi devi andare sicuramente con i piedi di piombo, anche perché le spiegazioni dell'agenzia mi paiono superficiali , e specialmente dovendo fare il mutuo deve essere tutto in regola, come ormai avrai ben capito.
I controlli puoi anche farli dopo aver sottoscritto una proposta, a patto che tu inserisca nella proposta stessa una condizione sospensiva ben formulata ( o due, visto che ti serve anche il mutuo, e non sei sicura di averlo); puoi inserire una condizione per la verifica positiva della regolarità urbanistica e catastale, da effettuare a tua cura e spese entro una data x ben definita ( ma allora il venditore deve obbligarsi a regolarizzare il tutto prima dei controlli), e/o una condizione sospensiva legata all'ottenimento di un mutuo per una cifra non inferiore a x ( la cifra che ti servirebbe), entro una data y; ma non sono sicura che l'agenzia che ti segue sia in grado di formulare le clausole necessarie correttamente, visto che si tratta di materia delicata.
E temo che se vai a vedere gli immobili con prezzo che ti sembra "molto allettante" , vedrai sempre e solo immobili non in regola, e probabilmente non regolarizzabili.
Hai provato nel frattempo a sentire in banca se e quanto saresti finanziabile, e a cercare immobili che rientrano nel tuo budget, senza cercare per forza l'affare ?

 

[Ilaria_flo]

Ciao Ilaria; mi pare non sia la prima volta che sei alle prese con appartamenti da acquistare che si rivelano pieni di problemi, e di proprietari che non vogliono saperne di fare le cose in regola. Ricordo diverse discussioni in cui sembrava avessi individuato la casa giusta, ma per una ragione o per l'altra, non si è mai concretizzato nulla.
Quindi devi andare sicuramente con i piedi di piombo, anche perché le spiegazioni dell'agenzia mi paiono superficiali , e specialmente dovendo fare il mutuo deve essere tutto in regola, come ormai avrai ben capito.
I controlli puoi anche farli dopo aver sottoscritto una proposta, a patto che tu inserisca nella proposta stessa una condizione sospensiva ben formulata ( o due, visto che ti serve anche il mutuo, e non sei sicura di averlo); puoi inserire una condizione per la verifica positiva della regolarità urbanistica e catastale, da effettuare a tua cura e spese entro una data x ben definita ( ma allora il venditore deve obbligarsi a regolarizzare il tutto prima dei controlli), e/o una condizione sospensiva legata all'ottenimento di un mutuo per una cifra non inferiore a x ( la cifra che ti servirebbe), entro una data y; ma non sono sicura che l'agenzia che ti segue sia in grado di formulare le clausole necessarie correttamente, visto che si tratta di materia delicata.
E temo che se vai a vedere gli immobili con prezzo che ti sembra "molto allettante" , vedrai sempre e solo immobili non in regola, e probabilmente non regolarizzabili.
Hai provato nel frattempo a sentire in banca se e quanto saresti finanziabile, e a cercare immobili che rientrano nel tuo budget, senza cercare per forza l'affare ?

Ciao, in realtà questo appartamento è l’unico la cui somma è più bassa perché tutti gli altri non erano affari ma appartamenti ben pagati e sopravvalutati alcune volte. Anche andando a somme più alte quindi arrivare al massimo che la banca mi concede cioè 140.000€ becco tutti appartamenti che hanno qualcosa che non va a livello o di planimetria, o di stanze abusive , o che risultano in costruzione non accatastate… e il problema nasce perché i venditori vogliono regolarizzare solo dopo una proposta d’acquisto. Inoltre ho tempi ristretti perché se voglio acquistare casa devo cogliere al volo la garanzia dello stato che è fino a giugno 2022 e mi sento un po’ col fiato sul collo.

 

[Ilaria_flo]

Ciao Ilaria; mi pare non sia la prima volta che sei alle prese con appartamenti da acquistare che si rivelano pieni di problemi, e di proprietari che non vogliono saperne di fare le cose in regola. Ricordo diverse discussioni in cui sembrava avessi individuato la casa giusta, ma per una ragione o per l'altra, non si è mai concretizzato nulla.
Quindi devi andare sicuramente con i piedi di piombo, anche perché le spiegazioni dell'agenzia mi paiono superficiali , e specialmente dovendo fare il mutuo deve essere tutto in regola, come ormai avrai ben capito.
I controlli puoi anche farli dopo aver sottoscritto una proposta, a patto che tu inserisca nella proposta stessa una condizione sospensiva ben formulata ( o due, visto che ti serve anche il mutuo, e non sei sicura di averlo); puoi inserire una condizione per la verifica positiva della regolarità urbanistica e catastale, da effettuare a tua cura e spese entro una data x ben definita ( ma allora il venditore deve obbligarsi a regolarizzare il tutto prima dei controlli), e/o una condizione sospensiva legata all'ottenimento di un mutuo per una cifra non inferiore a x ( la cifra che ti servirebbe), entro una data y; ma non sono sicura che l'agenzia che ti segue sia in grado di formulare le clausole necessarie correttamente, visto che si tratta di materia delicata.
E temo che se vai a vedere gli immobili con prezzo che ti sembra "molto allettante" , vedrai sempre e solo immobili non in regola, e probabilmente non regolarizzabili.
Hai provato nel frattempo a sentire in banca se e quanto saresti finanziabile, e a cercare immobili che rientrano nel tuo budget, senza cercare per forza l'affare ?

Quindi avevo pensato a questo punto sull’eventuale casa mettere sia la clausola per il mutuo, sia il fatto dei vari documenti. Siccome la proposta viene scritta dall’agenzia , mi consigli di rivolgermi a chi in modo da formularla bene?

 

[PyerSilvio]

vedrai sempre e solo immobili non in regola, e probabilmente non regolarizzabili.

...ma insomma Francy...

Se Vero è, che ad occhi inesperti le cose possono apparire più complesse di quello che sono;

Ma se per chiarirle, si sostengono talune posizioni, allora tantovale sostenere pure l'esistenza dello Iety delle nevi.
Una creatura leggendaria saldamente facente parte delle credenze popolari. Ma che nessuno è mai riuscito ad avvistare.

Ma dove sono questi immobili non regolarizzabili..??

Esiste un altro registro catastale, oltre a quelli conosciuti dei fabbricati e dei terreni censiti, dove queste altre creature mitologiche si possono avvistare..?

@Ilaria_flo

Se vai trattando immobili in costruzione è normale che questi non siano ancora accatastati.
Essendo tale prassi l'ultima, possibile da ottemperare, solo ad opere terminate e certificate.

L'assenza dell'identificazione catastale, rende impossibile, il trasferimento di proprietà/rogito.
Per questo effetto, per il promittente venditore, significherebbe non poter incassare mai e da chiunque altro, il saldo prezzo convenuto e stabilito, nelle fasi preliminari contratte.
Ma te lo immagini?

Se per questa tua eccessiva cautela, preferisci trattare solo oggetti già conformi fin dalle fasi preliminari, allora dovrai scegliere tra prodotti in pronta consegna, oppure optare per un usato.

Resta intesa la facoltà e il diritto del venditore ad ottemperare alle prassi eventuali e necessarie, entro la data di stipula del rogito e non prima ancora, che
si rappresenti un un'acquirente con una proposta.

La compravendita, fin dalla sua definizione, fonde in una parola sola due azioni, quella della compera con quella della vendita.
Dando al composto, quel significato più preciso e completamente diverso, rispetto alle due parole di partenza.

La compravendita è identica e contraria.

Anche tu non hai ancora i 140 mila in tasca o se li hai li sgancerai solo al momento del rogito.

Se anche i venditori, dovessero avere la tua stessa linea di principio, allora ogni volta che un potenziale acquirente volesse vedere/trattare una casa, dovrebbe dimostrare fin da quelle prime fasi di avere già la provvista, pronta in saccoccia.

 

[francesca63]

Ma dove sono questi immobili non regolarizzabili..??

Ok, allora, facciamo finta che non esistano.
E' tutto bello, tutto sistemabile, e tutto comprabile facendo mutuo.
Il Italia non esistono immobili problematici, difficilmente finanziabili.
E gli asini volano.

Personalmente sono interessata ad una casa indipendente a Milano, circa 1,5 k di richiesta, ottimamente ristrutturata, con ascensore interno; peccato che la sala da pranzo sia in una veranda chiusa abusivamente (ovviamente non regolarizzabile), e ci sia un secondo soggiorno nel seminterrato ( che non può essere regolarizzato come abitativo). Tutto molto bello, ma restano gli abusi.
Non devo fare mutuo, ma sono perplessa; quando dovessi rivendere, aspetto un altro che non deve fare mutuo ?


Quindi @Ilaria_flo, dovendo fare mutuo, potrà comprare qualsiasi immobile, il cui venditore sia disponibile a sanare eventuali irregolarità per tempo , mentre recentemente si è gia imbattuta in venditori che non erano propensi a fare alcunché.

 

[Ilaria_flo]

Ok, allora, facciamo finta che non esistano.
E' tutto bello, tutto sistemabile, e tutto comprabile facendo mutuo.
Il Italia non esistono immobili problematici, difficilmente finanziabili.
E gli asini volano.

Personalmente sono interessata ad una casa indipendente a Milano, circa 1,5 k di richiesta, ottimamente ristrutturata, con ascensore interno; peccato che la sala da pranzo sia in una veranda chiusa abusivamente (ovviamente non regolarizzabile), e ci sia un secondo soggiorno nel seminterrato ( che non può essere regolarizzato come abitativo). Tutto molto bello, ma restano gli abusi.
Non devo fare mutuo, ma sono perplessa; quando dovessi rivendere, aspetto un altro che non deve fare mutuo ?


Quindi @Ilaria_flo, dovendo fare mutuo, potrà comprare qualsiasi immobile, il cui venditore sia disponibile a sanare eventuali irregolarità per tempo , mentre recentemente si è gia imbattuta in venditori che non erano propensi a fare alcunché.

La cosa al quanto strana è che io sto optando e ho optato inizialmente per case che dalle foto risultavano finite ( complete di tutto) per poi scoprire nel momento in cui facevo fare un minimo di controllo dal tecnico ( e mi sembra anche giusto perché non voglio trovarmi casini dopo essendo che non ho chissà quale disponibilità economica ) che c’era puntualmente qualcosa da sanare ( e purtroppo essendo che devo fare il mutuo le carte devono essere in regola sennò nemmeno mi passa) e puntualmente il venditore non vuole fare modifiche ma “ aspetta “ l’acquirente che non deve fare il mutuo e accetti così com è l’appartamento.
Credevo fosse una scelta molto più semplice invece il tempo scorre 😰 L’agenzia mi ha proposto appartamenti in costruzione nuovi ( al momento c’è solo un progetto) e a me andrebbe anche bene ma mi limita il fatto che devo per forza maggiore usufruire della garanzia dello stato. Sono una commerciante e la prima cosa che chiedono ovviamente è un garante ( problema ora non esistente perché posso agganciarmi al consap e alle agevolazioni prima casa under 36). Vedremo cosa ne uscirà da tutta questa ricerca 😰😰😰

 

[PyerSilvio]

Il Italia non esistono immobili problematici, difficilmente finanziabili.
E gli asini volano.

Non esistono neppure a Roma.
Tre mila anni di storia e, pensa un po' te, neppure a Matera.
Diecimila anni di storia.
Dove le case gia' si compravendevano mille anni prima che inventassero il denaro.
Mentre per vedere banche finanziamenti e ipoteche si dovrà aspettare il medioevo.
Fin da quel tempo, non esiste e non è mai accaduto, neppure una sola volta nella storia, che un fabbricato censito, sia impossibile da trasferire.

Se si può trasferire;
Si può vendere.
Si può comprare.
Si può frazionare.
Si può fondere, si può finanziare e tutte quante le altre, coniugazioni possibili e immaginabili.

sono perplessa; quando dovessi rivendere, aspetto un altro che non deve fare mutuo ?

Affermazioni risibili.

Sai bene che quando e se vorrai rivendere, trasferirai ciò che risulta dal titolo di proprietà, non una virgola di meno ne una di più.

Cosi come si dovrebbe sapere che sale da pranzo non possono estendersi e apparire spontaneamente in giardino..
Mentre a soggiornare sottoterra bisognerebbe andarci solo a vita conclusa.

dovendo fare mutuo, potrà comprare qualsiasi immobile, il cui venditore sia disponibile a sanare eventuali irregolarità per tempo , mentre recentemente si è gia imbattuta in venditori che non erano propensi a fare alcunché.

Anche se fosse non disponibile da anni per il venditore corre l'obbligo di sanare.

 

[francesca63]

non esiste e non è mai accaduto, neppure una sola volta nella storia, che un fabbricato censito, sia impossibile da trasferire.
Se si può trasferire;
Si può vendere.
Si può comprare.
Si può frazionare.
Si può fondere, si può finanziare e tutte quante le altre, coniugazioni possibili e immaginabili.

Quindi chi non riesce ad avere il mutuo per abusi presenti nell'immobile, va considerato un mezzo pirl..., secondo te, praticamente l'unico sfigato della terra...
Ok, ne prendo atto, a quelli a cui capita lo spiegherai tu.

Sai bene che quando e se vorrai rivendere, trasferirai ciò che risulta dal titolo di proprietà, non una virgola di meno ne una di più.

Certo, come intende fare il venditore attuale, che sa benissimo di non poter vendere a chi necessita di mutuo. L'agente non li porta nemmeno a vedere la casa.

Mentre a soggiornare sottoterra bisognerebbe andarci solo a vita conclusa.

Si, ma se c'è anche nel seminterrato accatastato cantina il riscaldamento a pavimento, vietato il Lombardia, volendo rimuovere l'abuso ( non regolarizzabile, perché non può diventare vano abitativo) cosa si fa, si tira su il
pavimento ?

Anche se fosse non disponibile da anni per il venditore corre l'obbligo di sanare.

Appunto, se non lo fa, lui non vende, e l'aspirante acquirente non compra.
Quindi dovrai convenire che se l'immobile resta abusivo, perché l'abuso è insanabile ( a meno di demolire), la banca non finanzia.
Buon sabato sera !

 

[PyerSilvio]

Appunto, se non lo fa, lui non vende, e l'aspirante acquirente non compra.
Quindi dovrai convenire che se l'immobile resta abusivo, perché l'abuso è insanabile ( a meno di demolire), la banca non finanzia.

Fuorviante e diseducativo.

Lo Iety delle nevi non esiste.
Se non, pure su scala mondiale, solo nell'immaginario collettivo.

Se fosse vero quanto sostieni, allora non si spiegherebbe come in milioni di compravendite rogitate e finanziate, ci si accorga solo dopo il rogito della presenza di irregolarità o di difformità più o meno gravi.
Che infatti restano imputabili al venditore fino a dieci dopo.
Perfino nei casi di nullità assoluta dell'atto di acquisto, se era stato erogato un mutuo, questo resta valido ed efficace e l'acquirente obbligato a rimborsare la banca.
Ciò per effetto di due contratti distinti e separati.

Quindi chi non riesce ad avere il mutuo per abusi presenti nell'immobile, va considerato un mezzo pirl..., secondo te, praticamente l'unico sfigato della terra...
Ok, ne prendo atto, a quelli a cui capita lo spiegherai tu.

Anche nei prestampati in uso nelle più sgangherate agenzie immobilari, vi è scritto chiaramente, che il venditore garantisce e si impegna a consegnare l'immobile conforme e regolare.
Salvo accordi diversi.
Che non precludono né la commerciabilità né il finanziamento del fabbricato.
Di fatto le banche finanziano in entrambi i casi.

Così come avviene ritualmente, nelle compravendite di fabbricati, accatastati in corso di costruzione.
Considerato che nulla vieta di conformare e regolarizzare anche dopo il rogito.

Così come hai (e si è risposto) appena due giorni fa in un altra discussione.

Se ora affermi il contrario, si deve per forza ritenere, che un giorno sei sul pero e l'altro sul melo.

Se il promissario acquirente, non ha la forza per far sì che il promittente venditore mantenga i propri impegni contratti, non è la banca che non finanzia.

Se vuoi scalare una montagna senza avere le scarpe, non e' la montagna ad essere il killer. Ma l'alpinista che è pirla.