Appartamento in locazione e in vendita: che clausola mettere nel contratto d'affitto ?

[massich89]

Buongiorno a tutti.
Ho creato questa discussione per chiedere, qualora ne foste al corrente, delucidazioni sull'argomento che vado ad esplicare.
Si tratta di una clausola da inserire all'interno di un contratto di locazione ad uso transitorio (per esigenze di studenti universitari). Il proprietario dell'appartamento vorrebbe locare lo stesso a degli studenti universitari per un periodo transitorio (6 mesi + 6 mesi); nello stesso tempo tuttavia vorrebbe mettere in vendita il suo appartamento (con mandato scritto che, ovviamente, prova la vendita dello stesso).
Viste le condizioni di partenza elencate, il proprietario vorrebbe inserire, all'interno del contratto di locazione, una clausola (previa ovviamente accettazione del conduttore) che sottolinei la contemporanea messa in vendita dell'appartamento, ed in particolare il fatto che l'appartamento debba essere lasciato libero dal conduttore, entro un determinato periodo (3-6 mesi), al momento di un'eventuale proposta di acquisto accettata dal proprietario stesso dell'immobile.
Ora, accettate le condizioni suddette, al momento di un ipotetico contratto di locazione, sia dal locatore che dal conduttore, queste stesse condizioni (sottolineate dalla clausola inserita) avrebbero validità? è concepita una clausola del genere all'interno dei contratti di locazione? Porterebbe in effetti alla risoluzione (consensuale) del contratto di locazione prima del tempo?
Sperando di essere stato il più chiaro possibile, vi ringrazio anticipatamente per le eventuali risposte.
Un buon lavoro a tutti

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno a tutti.
Ho creato questa discussione per chiedere, qualora ne foste al corrente, delucidazioni sull'argomento che vado ad esplicare.
Si tratta di una clausola da inserire all'interno di un contratto di locazione ad uso transitorio (per esigenze di studenti universitari). Il proprietario dell'appartamento vorrebbe locare lo stesso a degli studenti universitari per un periodo transitorio (6 mesi + 6 mesi); nello stesso tempo tuttavia vorrebbe mettere in vendita il suo appartamento (con mandato scritto che, ovviamente, prova la vendita dello stesso).
Viste le condizioni di partenza elencate, il proprietario vorrebbe inserire, all'interno del contratto di locazione, una clausola (previa ovviamente accettazione del conduttore) che sottolinei la contemporanea messa in vendita dell'appartamento, ed in particolare il fatto che l'appartamento debba essere lasciato libero dal conduttore, entro un determinato periodo (3-6 mesi), al momento di un'eventuale proposta di acquisto accettata dal proprietario stesso dell'immobile.
Ora, accettate le condizioni suddette, al momento di un ipotetico contratto di locazione, sia dal locatore che dal conduttore, queste stesse condizioni (sottolineate dalla clausola inserita) avrebbero validità? è concepita una clausola del genere all'interno dei contratti di locazione? Porterebbe in effetti alla risoluzione (consensuale) del contratto di locazione prima del tempo?
Sperando di essere stato il più chiaro possibile, vi ringrazio anticipatamente per le eventuali risposte.
Un buon lavoro a tutti

Sarebbe una clausola nulla, non si può fare. L'inquilino quindi potrebbe firmarla e disattenderla. Trattandosi di contratti di 6 mesi però non c'è problema. Ogni 6 mesi il contratto scade e se non è stato venduto si rinnova, se no l'immobile sarà liberato e consegnato vuoto all'acquirente. Se lo studente fosse stato disposto ad accettare la clausola che hai ipotizzato, accetterà anche di fare due contratti di 6 mesi in cui il secondo non è sicuro, ma almeno sarebbe legalmente ineccepibile.
In bocca al lupo!

 

[massich89]

Gentile Sig. Di Massa, la ringrazio intanto per la gentile risposta.
Approfitto, se posso, della sua disponibilità.
Sapevo anche io che, secondo la normativa specifica della legge 431 del 9 dicembre 1998 i contratti transitori per le esigenze degli studenti universitari scadessero completamente alla fine del primo periodo di locazione (quindi in un contratto di 6 mesi, alla fine degli stessi il contratto scadesse completamente); ultimamente però, cercando materiale specifico a riguardo, ho notato che, da quanto letto, i contratti di questa tipologia comprendano, oltre al primo periodo di locazione, un secondo periodo di pari durata automaticamente rinnovato alla fine del primo (quindi ad esempio: sottoscrivendo un contratto transitorio per studenti della durata di 6 mesi, questi si andrebbero a rinnovare automaticamente con tacito accordo tra le parti, alla fine del sesto mese, di altri 6 mesi). Ho letto anche, e qui sorge fondamentalmente il mio dubbio, che il tacito accordo tra le parti suddetto nell'esempio, possa essere evitato per tempo (ipoteticamente quindi entro il sesto mese) esclusivamente dal conduttore, e non dal locatore.
Sono vere e previste dalle normative a riguardo queste cose?
Oppure sarebbe possibile, per il locatore, sottoscrivere un contratto transitorio per studenti della durata di 6 mesi, avendo la possibilità di farlo decadere, se eventualmente ci fosse nel mentre una proposta di acquisto interessante, al sesto mese (quindi alla fine dei "primi" sei mesi)?
Grazie mille di nuovo.

 

[CheCasa!]

Gentile Sig. Di Massa, la ringrazio intanto per la gentile risposta.
Approfitto, se posso, della sua disponibilità.
Sapevo anche io che, secondo la normativa specifica della legge 431 del 9 dicembre 1998 i contratti transitori per le esigenze degli studenti universitari scadessero completamente alla fine del primo periodo di locazione (quindi in un contratto di 6 mesi, alla fine degli stessi il contratto scadesse completamente); ultimamente però, cercando materiale specifico a riguardo, ho notato che, da quanto letto, i contratti di questa tipologia comprendano, oltre al primo periodo di locazione, un secondo periodo di pari durata automaticamente rinnovato alla fine del primo (quindi ad esempio: sottoscrivendo un contratto transitorio per studenti della durata di 6 mesi, questi si andrebbero a rinnovare automaticamente con tacito accordo tra le parti, alla fine del sesto mese, di altri 6 mesi). Ho letto anche, e qui sorge fondamentalmente il mio dubbio, che il tacito accordo tra le parti suddetto nell'esempio, possa essere evitato per tempo (ipoteticamente quindi entro il sesto mese) esclusivamente dal conduttore, e non dal locatore.
Sono vere e previste dalle normative a riguardo queste cose?
Oppure sarebbe possibile, per il locatore, sottoscrivere un contratto transitorio per studenti della durata di 6 mesi, avendo la possibilità di farlo decadere, se eventualmente ci fosse nel mentre una proposta di acquisto interessante, al sesto mese (quindi alla fine dei "primi" sei mesi)?
Grazie mille di nuovo.

Anche in questo caso, sarà sufficiente stipulare un contratto transitorio della durata di 3 mesi che, nella peggiore delle ipotesi potrebbero diventare di 6.

Comunque. A prescindere dal contratto, la domanda che ti dovresti porre è la seguente: se allo scadere del contratto l'inquilino non dovesse uscire ed io mi fossi già impegnato con il compratore, in quale guaio incapperei?

Tu risulteresti inadempiente con l'unica consolazione di poter far causa ad uno o più studenti, probabilmente nullatenenti...

Se disponi di un immobile libero, vendilo senza mettere dentro nessun inquilino. E' la cosa migliore.

 

[Manzoni Maurizio]

non mi risulta che il transitorio si rinnovi.

 

[Rosa1968]

non mi risulta che il transitorio si rinnovi.

Infatti verrebbe meno la natura del contratto stesso, ovvero della transitorietà che è stata inserita come motivazione. Il contratto ha la scadenza fissa, non c'è bisogno di disdetta.

 

[massich89]

Grazie intanto a tutti per le risposte
Anche a me risultava strano, o quantomeno particolare, il fatto che ci fosse un rinnovo automatico nei contratti "transitori" per studenti; però vi incollo quello che ho trovato a riguardo:
"Alla prima scadenza il contratto di locazione si rinnova automaticamente per un uguale periodo, a meno che il conduttore non comunichi al locatore la disdetta almeno 3 mesi prima della data di scadenza. Non è prevista un’analoga facoltà di disdetta da parte del locatore."