Appartamento locato da uno solo dei proprietari

[Bastimento]

Sul tema Penny ci aveva già risposto in modo analogo altre volte, in modo sempre convincente: e mi sembra abbia argomenti per sostenere quanto afferma.
Ma mi incuriosiscono gli aspetti pratici conseguenti.

Nell'ipotesi che il contratto sia stipulato da un solo proprietario, cosa si scriverà sul mod 69 ai quadri B ed F? Nel primo comparirebbe solo un comproprietario: poi nel quadro F comparirebbe solo la sua quota parziale, ad es. di 1/3.
Che farebbe la AdE, ammesso che l'impiegato addetto abbia già fatto almeno due pause caffe?

 

[Pennylove]

Che farebbe l'AdE, ammesso che l'impiegato addetto abbia già fatto almeno due pause caffe?

Se l’addetto allo sportello ha saltato la colazione, potrebbe risponderti in questi termini:

“Non siamo qui, caro signore, per fornire risposte. Un serio professionista deve conoscere le normative di legge, pertanto si studi le circolari e risoluzioni dell’Agenzia delle Entrate oppure telefoni agli operatori del call center”.

Se l’addetto allo sportello ha fatto n°1 pausa caffè, potrebbe risponderti in questi termini:

“Veda, a noi delle Entrate interessa solo che nel contratto e nel modello 69 compaiano le stesse persone….se nel contratto compare solo CAIO, nel quadro B dovrà comparire solo CAIO che dichiarerà la sua quota di possesso nel quadro F”.

Se l’addetto allo sportello ha fatto n°2 pause caffè potrebbe, invece, risponderti in questi termini:

“Nei quadri B e F vanno sempre indicati tutti i comproprietari, anche se nel contratto ne compare uno solo”.

La ragione? Se registro un contratto cartaceo di locazione ad uso abitativo, devo compilare il terzo foglio del mod. 69 che contiene il quadro F che va compilato solo per l’abitativo (sia in regime ordinario IRPEF sia in cedolare secca) che mi richiede:

a) di dichiarare la quota di possesso per ciascun locatore espressa in percentuale;

b) di esprimere o meno l’opzione cedolare secca.

Ora, la percentuale totale di possesso da indicare nel quadro F deve essere sempre 100 (non può essere inferiore né superiore): se così non è, vale a dire se nel quadro F compare un solo comproprietario che dichiara, ad esempio, il 33,33% di quota di possesso, l’atto cartaceo (sulla registrazione telematica, purtroppo, mi mancano conferme, e se l’atto venisse accettato, si aggiungerebbe alle tante incongruenze della procedura telematica) dovrebbe essere da tutti gli uffici locali dell'Agenzia delle Entrate respinto (non mi sorprenderebbero, però, comportamenti difformi).

Quanto sopra, per quanto riguarda la registrazione di un nuovo contratto. E i contratti vecchi (già registrati) in cui compaia un solo comproprietario-locatore che fine fanno?

Nel corso degli anni passati, quando non esisteva la versione rinnovata del mod. 69, si suggeriva di integrare il contratto di locazione, apportando successivamente una modifica di titolarità. Al riguardo (sia pure in tema di cedolare secca, ma il discorso si estende anche al regime ordinario IRPEF), l’Agenzia delle Entrate recentemente ha chiarito (circolare n°20/E/2012) che il comproprietario non risultante in contratto che intende optare per la cedolare, deve produrre al competente ufficio locale delle Entrate, il modello 69, selezionando l’opzione per la cedolare e allegando documentazione attestante il titolo di provenienza, visura catastale, se accettata, o autocertificazione in cui il comproprietario non locatore dichiara di essere comproprietario dell’immobile XXXX locato in data…….registrato in data…… (riportare codice ufficio, anno, serie, numero) per la quota di possesso……. e di avere dichiarato il relativo reddito nella dichiarazione dei redditi (Unico/730) + fotocopia del documento di identità.

 

[Bastimento]

Penny, se non ti fossi iscritta al forum ti saremmo dovuti venire a prelevare a casa.....
tanto una visitina a quella piccola e povera città si fa sempre con piacere..

p.s.: ... però le istruzioni del mod69 non dicono mica che

la percentuale totale di possesso da indicare nel quadro F deve essere sempre 100

... questo sembrerebbe logico a noi, ma dove sta scritto?

In fatto di norme e procedure, gli Italiani non brillano di certo: mi ricorda la barzelletta sull'inferno dei vari paesi.

 

[Umberto Granducato]

Penny, se non ti fossi iscritta al forum ti saremmo dovuti venire a prelevare a casa

X me agente immobiliare sezione locazioni ad honorem

 

[Pennylove]

Innanzitutto e . Riguardo al quesito di Basty, è vero. Non è esplicitamente scritto da nessuna parte, ma è deducibile - per passaggi logici - dalle istruzioni del mod. 69 (le istruzioni sul punto, comunque, non brillano certo per chiarezza).

LOCATORE - % Possesso
Per ciascun locatore indicare la quota di possesso dell’immobile espressa in percentuale con due cifre decimali.

In presenza di una pluralità di comproprietari/locatori, con quote parziali di proprietà, viene richiesto di indicarli tutti, e la somma delle singole quote deve fare 100,00 (la percentuale totale non può essere inferiore nè superiore: è un’operazione, in definitiva, a somma 100).

In presenza di un solo proprietario-locatore, nella casella % Possesso, occorre indicare 100,00 (cfr. le istruzioni del mod. SIRIA): se indico un’altra percentuale (ad es. 25,00), gli uffici territoriali delle Entrate dovrebbero rifiutare l’atto cartaceo.

Il discorso sulla registrazione telematica, invece, è più articolato. In SIRIA e IRIS (max 3 locatori) dispongo di solo n°3 opzioni fisse (100,00%/50,00%/33,33%) che non posso forzare e il dato incongruo verosimilmente dovrebbe essere posto in evidenza. In Contratti di locazione, invece, non sono stabilite percentuali di possesso (l’ennesima falla di sistema), e, quindi, le posso citare solo nel testo del contratto riferite a ciascun comproprietario-locatore.

 

[Bastimento]

In Contratti di locazione, invece, non sono stabilite percentuali di possesso (l’ennesima falla di sistema), e, quindi, le posso citare solo nel testo del contratto riferite a ciascun comproprietario-locatore

Sei mitica: sul SW contratti di locazione ho lette infatti diverse di falle. Non ultima se ricordi quella di recepire il CF corretto con un cognome sbagliato: almeno facesse il controllo di congruità.

Questa delle percentuali è altrettanto curiosa.

Se il contratto resta valido e produce effetti anche sugli altri comproprietari, tanto varrebbe pretendere la compilazione integrale di tutti i comproprietari (non solo dei locatori): e lasciare alla sfera civilistica privata la regolamentazione degli accordi (o disaccordi) tra loro.

 

[Pennylove]

Il guaio è che le tesi civilistiche spesso mal si conciliano con le disposizioni fiscali e non pare che la distanza tra i due ambiti tenda a ridursi…

 

[iunior]

mi collego a questo post per un caso similare: 4 locatori comproprietari per quote diverse. Il comproprietario con la maggior quota potrebbe dunque locare e sottoscrivere il contratto di locazione? in tal caso dovrà precisare espressamente la sua quota di possesso nonchè la quota degli altri germani? Come dovrà riportare nel testo: "....il sig. tizio quale proprietario per quota...% anche in nome e per contro dei germani caio, sempronio etc...? generalità, codice fiscale, quota di possesso..."

Non nascondo che ho fatto l'interpello all'Agenzia delle Entrate che mi risposto in modo molto esplicito:
Gentile contribuente nel contratto di locazione devono comparire tutti i proprietari (dante causa ) in relazione alla propria quota di possesso; pertanto deve essere sottoscritto da tutti i dante causa , i cui dati anagrafici devono essere indicati nel contratto e nel mod.69( richiesta di registrazione). Il contratto può essere registrato in qualsiasi ufficio dell'Agenzia delle Entrate

A questo punto sinceramente ho le idee un tantino confuse...e pensare che anche per qualche giudizio il comproprietario ha firmato il mandato all'avv. anche in nome e per conto dei fratelli...bho....

 

[Pennylove]

Non nascondo che ho fatto l'interpello all'Agenzia delle Entrate che mi risposto in modo molto esplicito:
Gentile contribuente nel contratto di locazione devono comparire tutti i proprietari (dante causa ) in relazione alla propria quota di possesso; pertanto deve essere sottoscritto da tutti i dante causa , i cui dati anagrafici devono essere indicati nel contratto e nel mod.69( richiesta di registrazione). Il contratto può essere registrato in qualsiasi ufficio dell'Agenzia delle Entrate

A questo punto sinceramente ho le idee un tantino confuse...e pensare che anche per qualche giudizio il comproprietario ha firmato il mandato all'avv. anche in nome e per conto dei fratelli...bho....

La risposta fornita dall’Agenzia delle Entrate, a mio modesto parere, è ineccepibile. Da un punto di vista tributario. Peccato che le disposizioni fiscali, come accennavo sopra, spesso e volentieri, mal si conciliano con le tesi civilistiche. Ora, solo per citarti una recentissima sentenza della Cassazione (Sez. Unite 4 luglio 2012, n°11135), la ratifica dell’operato del comproprietario locatore determina, dal suo manifestarsi, gli effetti che sarebbero derivati da un mandato e, tra gli effetti del mandato, vi è proprio quello che abilita il comproprietario non locatore a richiedere per il tempo successivo alla ratifica, il pagamento pro quota del canone al conduttore.

La fattispecie proposta in esame, può essere ricondotta nell’ambito della “gestione di affari altrui” (art. 2028 e seg. cod. civ.): chi abbia la disponibilità di un bene in parte anche di altri, e ne disponga concedendolo in locazione, in assenza di opposizione da parte degli altri comproprietari, gestisce anche nell’interesse di questi ultimi, perfino anche se la gestione fosse stata compiuta da persona che credeva di gestire un affare proprio (art. 2032 cod. civ.).

Ora, vallo tu a spiegare all’Agenzia delle Entrate…

 

[iunior]

è una parola..possibile mai sia così difficile..fare delle cose normali? A qualcuno di voi è capitato? Come si sono comportati all'atto della registrazione?

Saluti