Pluralità di proposte raccolte in pochi giorni per uno stesso immobile?
Pluralità di proposte raccolte, addirittura, lo stesso giorno.
Difficile da credere.
Eppure è successo e, purtroppo, a sfavore del sig. Edoardo Sorvillo, come sopra riportato.
D’altronde, anch'io, prima di leggere questa discussione, ritenevo che la crisi del mercato immobiliare riducesse tale ipotesi quasi ad una teoria accademica e astratta.
A un mero fatto di scuola.
Ma che potrebbe, però, saltuariamente accadere. Come è appena successo.
E che potrebbe succedere con un tasso di probabilità sempre più alto se il mercato della casa si sveglierà dal suo stato catatonico e si rinfrancherà.
Ma lo auguro per il borsellino degli agenti immobiliari, sia per quello dei presenti su questo portale, sia per quello dei tanti mediatori che si sudano il pane scarpinando su e giù, avanti e in dietro, per le strade polverose e, molte volte, sconnesse, della nostra Penisola.
E allora è preferibile sapere come comportarsi, in modo opportuno, se la circostanza dovesse verificarsi più spesso, imparando a sgarbugliare la matassa, pur conservando lealtà e correttezza nei rapporti con tutti le parti in gioco.
Pertanto l’esempio successivo, scritto e argomentato qui di seguito, pur conservando un suo alone di astrattezza letteraria, cade, direi, come il cacio sui maccheroni….
Dunque, armati di discreta pazienza avviamoci…
Se riceve, ipotizziamo, 3 proposte d’acquisto di un immobile in uno stesso giorno, l’agente immobiliare non ha, probabilmente, nemmeno il tempo di ritirare la casa dal mercato e sospendere le trattative, dopo aver ricevuto la prima adeguata proposta.
Perché, subito dopo averla ritirata dal primo proponente, squilla l’ apparecchio telefonico dell’agenzia e dall’altra parte della linea c’è altro cliente che propone, per la stessa casa, un 10% in più del primo che si era, invero, tenuto piuttosto basso nella sua offerta.
“ Bene - risponde il mediatore al telefono - venga a formalizzare la sua offerta in agenzia. Le va bene verso le dodici e mezzo?”
Stop!
Fermiamo per un attimo il film della scena. E domandiamoci: ha fatto bene l’agente immobiliare ad accettare una seconda offerta sull’immobile in questione, nonostante l’esistenza di una proposta d’acquisto precedente già formalizzata nero su bianco?
Secondo alcuni esperti, no!
Affermano i seguaci di questa “scuola di pensiero”: l’educazione, la correttezza ma anche l’ irreprensibilità dei comportamenti commerciali esigono che, una volta che sia stata raccolta un’offerta adeguata – su valutazione del mediatore – le altre offerte vadano respinte o, almeno, tenute a bagnomaria, in attesa dell’esito della prima, e che vada presentata al giudizio del proprietario solo la prima.
Ma altri operatori immobiliari non sono d’accordo sull’ efficacia e sull’opportunità di tale comportamento e, dubitando parecchio, si chiedono “E’ proprio così che si rispettano e si tutelano gli interessi di tutti i soggetti, a vario titolo, coinvolti nell’ affare ?”
L’argomento è delicato, di una certa importanza, non esattamente di lana caprina, ma esso tocca nel vivo l’essenza stessa del concetto di mediazione.
Approfondiamo ora la questione, esaminando l’azione delle trattative fotogramma per fotogramma:
ore 10: il signor Trequattrini firma, davanti all’agente immobiliare rag. Pasquale Provvigionato, la sua proposta d’acquisto irrevocabile, offrendo 70.000 euro per l’acquisto di un immobile che aveva una richiesta di prezzo iniziale da parte del proprietario di 100.000 euro.
La casa, luminosa, estesa 115 mq commerciali, abbastanza spaziosa ma completamente da ristrutturare, vale sicuramente di più, secondo la valutazione professionale del serio e competente rag. Provvigionato, un mediatore di successo, abilitato e con tutte le carte il regola, conosciutissimo nella sua zona, essendo da 15 anni sulla piazza.
Ma la crisi economica in atto, il depotenziamento di tutti i valori immobiliari della specifica zona urbanistica, la nascita, a quattro passi dalla casa, di un equivoco “centro sociale”, hanno notevolmente deteriorata l’attrattiva commerciale dell’immobile in questione.
Cinque mesi! Cinque mesi di silenzio assoluto!
La casa, messa in vendita dall’agenzia da cinque mesi, oggi finalmente raccoglie una proposta d’acquisto! La prima!
Il prezzo offerto è del 30% più basso da quello richiesto, ma il rag. Provvigionato è fiducioso che venga accettato dal venditore e addirittura con un certo sollievo - ultimamente era sembrato molto impaziente e alquanto irritabile - perché egli si deve trasferire in un'altra regione d’ Italia per motivi di lavoro.
“Bene – pensa il rag. Provvigionato – il signor Capodicasa sarà sicuramente contento di questa proposta d’acquisto irrevocabile che rompe il ghiaccio di una situazione che si era congelata e quasi mummificata. L’angustia di non poter vendere il suo immobile, se non quasi regalandolo, il signor Capodicasa non ce l’ha più. Possiamo precedere, a breve, nella vendita e finalmente mi libererò di questo immobile che fino a questa mattina rappresentava un’autentica e pesantissima palla al piede. Adesso gli telefono subito per dargli la bella notizia”.
Ma il rag. Provvigionato – Viggio per gli amici – non fa nemmeno in tempo a prendere la cornetta del telefono fisso in simil-avorio che, imperioso, fa bella mostra di sé sulla scrivania e che fornisce la curiosa impressione di somigliare ad un elefante, che, il suo smartphone, ultimissimo modello, che ha nella tasca della giacca blu, inizia a suonare la solfa del Tema di Lara.
Sorpresa! Doppia sorpresa!! Sorpresona! Ma che fatto imprevedibile!!!
Un altro aspirante compratore, il dott. Quattrosoldi, sta manifestando, or ora, nell’orecchio destro del rag. Provvigionato la sua ferma volontà di procedere ad una congrua offerta nei confronti dello stesso appartamento del signor Capodicasa. E che offertona! Ben 80.000 euro!
Ragiona rapidamente il rag. Provvigionato:
“Benone! il dott. Quattrosoldi sembra proprio ben disposto e molto convinto. Guarda un po’! Non ci posso credere…Sogno o son desto? 158 giorni senza uno straccio d’ offerta per quella catapecchia – si diciamolo! una vera catapecchia quella casa del signor Capodicasa - e nel 159° giorno, in dieci minuti, ne ho raccolte ben due!
Ma che giornata è oggi? Noooo! Venerdì 17!
Ma va là, chi ha detto il 17 porta sfortuna è, perlomeno, un credulone superstizioso!
“Bene, dott. Quattrosoldi, non si preoccupi ho tutti i documenti, le visure e i certificati qui in ufficio, l’immobile è assolutamente garantito e pienamente alienabile, le assicuro che non saranno intoppi, allora, se vuole, ci vediamo qui da me questa mattina stessa, le va bene alle dodici e trenta?”
Ok. Anche questa è fatta.
Bene!
Riprendiamo la proiezione del film della storia, adesso.
Ora 12.30.
Il ragionier Viggio – ormai siamo diventati praticamente amici – raccoglie la proposta d’acquisto irrevocabile del dott. Quattrosoldi che offre, nero su bianco, 80.000 euro per l’immobile del signor Capodicasa.
Saluti di prammatica, arrivederci, mi stia bene, e anche questa è fatta!
Due proposte in due ore! “E chi sono io Mandrake?” pensa di sé, un po’ scherzando, l’euforico ragionier Viggio. Che comincia a conteggiare mentalmente la propria provvigione…Non proprio stratosferica ma almeno, a questo punto, praticamente sicura.
Poi, dopo essersi imposto calma e gesso, ritrova quella lucidità che sussiste in lui come una seconda natura e, allora, inizia a pensare e a riflettere:” Ho qui due proposte per la medesima casa; una, di 70.000 euro ritirata alle 10 di questa mattina e una di 80.000 ritirata alla 12 e 30 sempre in mattinata.
Invece, questa sera mi devo incontrare con il proprietario dell’immobile Capodicasa. A questo punto è urgente chiedersi: come mi devo comportare?
Devo dare priorità al concetto di antecedenza temporale, oppure al principio della dell’entità dell’offerta che appare più congrua, rispetto al prezzo richiesto dalla parte venditrice?
Nella prima ipotesi favorirei la parte compratrice a dispetto di quella venditrice, - c’è un’offerta maggiore - nel secondo caso favorirei la parte venditrice INSIEME a quella compratrice. Nel secondo caso renderei soddisfatti ambedue le parti, nel primo caso favorirei la parte che acquista ma NEGHEREI, quindi SOTTRARREI ingiustamente al venditore sicuramente una parte della somma.
Può giustificare una breve priorità temporale, a vantaggio di una parte, una perdita economica secca a svantaggio del soggetto venditore? In questo modo non sarei, forse, un mediatore infedele che non si è attivato nel modo giusto per garantire soddisfazione ad entrambi le parti attive dell’affare?”
Mentre il meditabondo rag. Provvigionato era assorto in questi interrogativi etici che vanno a colpire direttamente, fino a ferirla e a farla sanguinare, la “carne” della mediazione immobiliare, squilla di nuovo il telefonino con la solita tiritera del Tema di Lara.
Il rag. Viggio torna in sé e risponde subito: Toh, era l’ingegner Cinquelire che aveva intenzione di fare immediatamente un offerta di ben 90.000 euro per l’immobile del signor Capodicasa e che sarebbe venuto in agenzia alle diciotto del pomeriggio per formalizzare la proposta.
Ancora?
Ancora!
Ma perché? Perché?
Ma oggi…Venerdì 17, tre proposte nel giro di tre ore……
Il nostro amico mediatore è confuso, mentalmente sconnesso…fuori centro.
La sua mente vacilla, ondeggia, dubita – “ Non sarà mica quel discolaccio di Gian Gastone, il suo caro amico toscano, una vita insieme sui banchi di scuola, che mi sta facendo uno scherzo dei suoi - ma è impossibile! Due proposte sono state firmate nero su bianco e i soggetti non conoscono sicuramente GianGastone” – ma, dopo qualche secondo, il suo cervello comincia a capire. Il suo encefalo si mette in moto come una centrifuga. Comincia a girare… C’è qualcosa che non gli quadra. L’incognita è tutta lì, in un elemento decisivo che HO VISTO da qualche parte.
C’è un particolare che non torna, un tassello decisivo che il mediatore ha percepito con gli occhi ma non ha trattenuto nella sua mente e che adesso non ricorda…e che non riesce ad inserire nel giusto posto del disegno complessivo della situazione.
Ma quel’è questo particolare che gli renderà comprensibile e semplice questa situazione così confusa, così inverosimile, così assurda?
Riflette il nostro mediatore:
“Tre proposte d’acquisto in tre ore per quella catapech…ehm… casa del signor Capodicasa, un’abitazione che nessuno voleva, mi ci sono messo di buzzo buono, l’ho proposta a cani e porci per cinque mesi ma niente, per carità! Solo rifiuti, solo smorfie di disprezzo….no! no! no e ancora no! Una fila interminabile di NO!!!”
“ E oggi, invece, tre di quegli innumerevoli visitatori critici ed insultanti si sono messi educatamente “in fila” e hanno, tutti, dico tutti e tre, fatto le loro brave ed totalmente inaspettate proposte irrevocabili, per di più, di valore progressivo prima 70.000, poi di 80.000 ed infine di 90.000 euro.
Ma Perdiana! MA COSA E' QUEL PARTICOLARE CHE MI SFUGGE? Che sgaiattola via dalla mia memoria? Sono convinto di averlo già visto, oggi, da qualche parte, quel particolare…. Ma cos'è? Cos’è? COS'E'? E perché è cosi decisivo? Mi comincia a dolere la testa, ho come l’ impressione, labile, indefinita, impalpabile , ma viva, di aver subito in un angolo della mia testa uno strano ribaltamento della percezione visiva…. Non avrei mai immaginato che il lavoro dell’agente immobiliare mi avrebbe fatto entrare in un intricato labirinto mentale dove la porta d’uscita si mostri come una chimera…o un sogno? Un sogno? Comincio a dubitare di non aver mai vissuto questa esperienza e di essermi sognato tutto in una di quelle nottate, ahimè sempre più frequenti, di sonno greve e faticoso…
Impressione labile, indefinita, impalpabile ma viva…
Il rag. Viggio, dopo questa vertiginosa gita psichica quasi fuori dal suo corpo, con uno sbadiglio, un guaito, una stiracchiata di braccia e una breve sgranchita di gambe, circumnavigando cinque o sei volte intorno alla sua imponente scrivania in legno di noce massiccio, ritorna all’oggi, sbatte alcune volte le palpebre, beve mezzo bicchiere di acqua frizzante per ammorbidire la lingua secca ed allappata, prende la cornetta del telefono fisso (fa le sue telefonate più importanti sempre con il telefono fisso… si sente facilitato nella concentrazione) e chiama il signor Capodicasa per dargli la lieta notizia.
“OK, adesso mi posso rilassare un attimo e predisporre la strategia espositiva per questa sera”. Pensa soddisfatto il rag. Viggio che comincia a provare uno strano e profondo senso di stanchezza nervosa. E anche un certo languorino nello stomaco…
“Ho deciso: presenterò correttamente al signor Capodicasa tutte e tre le proposte e deciderà lui quale accettare. E telefonerò a tutti e tre i proponenti per avvertirli reciprocamente delle altre proposte in campo, raccolte tutte nello stesso giorno.”
“ Si farò così, ora mi sento meglio, sono in pace con la mia coscienza; ho deciso per il meglio, così rispetterò i diritti e gli interessi di tutti gli attori dell’affare.
Anzi, già che ci sono, mi porto avanti col lavoro.
Telefono subito al signor Trequattrini che fa il redattore nella “Cronaca Cittadina del più importante quotidiano della nostra città “Lo Specchio del Giorno”
Adesso trovo il numero di telefono, a quest’ora starà già in redazione…
Ma…aspetta, sì aspetta, cavolo ci sono. Ci Sono!
Un flash quasi accecante, un’ illuminazione improvvisa, un’intuizione repentina dovuta ad un subliminale collegamento mentale….
Ci SONO! HO CAPITO!!!
FINALMENTE!!!!!
L'ho avuto sempre davanti agli occhi, IL PARTICOLARE, Lo guardavo ma non lo vedevo!
Il giornale, dov’è il giornale di oggi, dov’è la copia dello "Lo Specchio del Giorno” di oggi?“
Diamine! Oggi mi sono dimenticato di acquistare una copia del quotidiano e le due edicole più vicine, una ha serrato l’uscio definitivamente per mancanza di clienti, l’altra, a quest’ora, è chiusa per riposo pomeridiano.”
Ma il rag. Viggio è un uomo dalle mille risorse, e si impone, un modo ferreo, una calma che non significa quiete e bonaccia ma spande un’attività intellettiva febbrile ma segreta.
Il rag. Viggio, immobile nella stanza del suo ufficio, in una placida penombra chiude gli occhi, e, con le mani incrociate dietro la nuca sta attualmente riavvolgendo in maniera vertiginosa la pellicola del film della sua giornata e sta tornando indietro nel tempo di qualche ora….
No, non ci siamo, andiamo più indietro, ancora di più, ancora un pò…
Ecco ci siamo, va bene così, fermiamoci qui: proiettiamo il film da questa scena.
Ore 8.00 di Venerdì 17.
Il rag. Pasquale Provvigionato, noto, affermato e benestante agente immobiliare di zona, esce di casa fischiando il motivo dell’ultima canzone di successo, dopo aver salutato la sua cara mamma.
Egli infatti, ha 38 anni, è agente immobiliare da 15, e, secondo fenomenologia sociologica corrente è ancora a “carico” di mamma e papà; infatti non è ancora sposato e i genitori gli preparano la cena quando torna a casa la sera e la mamma, ogni settimana gli stira, scrupolosamente, le mutande, i pantaloni e le camicie.
Secondo un’ attuale visione politica d’accatto e secondo certi programmi televisivi e cinematografici in sedicesimo egli è perfettamente inquadrabile nella categoria giovanilistica dei “bamboccioni”.
Ore 8.10: il nostro agente immobiliare, “acerbo e bamboccione”, entra nel bar “Da Andreatti - cornetti caldi appena fatti” dove ogni giorno consuma la sua colazione e fa un filo innocente alla cassiera, giovane, carina ma di una riserbo quasi aristocratico.
Quindi, dopo aver bevuto un fumante caffellatte accompagnandolo con una zuccherata ciambella fritta e mentre sorseggia il suo consueto succo di frutta alla pera, distrattamente butta lo sguardo alle notizie riportate dal quotidiano della città “Lo Specchio del Giorno” la cui copia regolarmente fa bella mostra di sè ogni mattina sul frigo dei gelati.
Le solite cose. Le solite lite della Casta. Ma chi ci crede più…I solito bisticci degli Anticasta…
Le solite rapine, i soliti incidenti stradali mortali, i soliti stupri, i soliti morti per droga…gioventù bruciata… Dolorosi fatti che sui giornali vengono spesso banalizzati…e perdono la loro tragicità umana.
Il sindaco che vuole ripulire la città, nuovi cassonetti sono in arrivo per la raccolta differenziata. L’assessore ai lavori pubblici ha finalmente emanato il programma semestrale di manutenzione delle strade comunali al fine di risolvere il problema della buche nell’asfalto… Una nuova disciplina per i Vigili Urbani, un nuovo orario per l’inizio dei saldi…La giunta comunale ha deliberato ieri, causa documentati problemi con lo spaccio di droga, che i Centri sociali saranno presto chiu…
Poi…poi… poi è arrivata LEI, la Susanna, la professoressa di lettere di prima nomina, la “fiamma” di Viggio…
Da quel momento gli occhi rapiti del nostro agente immobiliare non sono stati che per lei…
Insomma…un amore a prima vista, un colpo di fulmine. Ogni incontro, un tuffo al cuore…Un giorno o l’altro il rag. Viggio dovrà confessare l’intensità dei suoi sentimenti… Ma qui è come se egli perdesse all’improvviso tutta la speditezza di lingua da mediatore immobiliare di successo e smarrisse il filo logico delle parole…
Ma questa è un'altra scena. Un'altra sequenza. Il film acquisisce un sapore romantico, la sua fotografia si colora di rosa…
Un attimo, please! Aspetta! Aspetta!
Siamo andati troppo avanti nella storia, rischiamo di non afferrare il bandolo di quella matassa che Viggio ha deciso in modo tassativo di sbrogliare.
Torniamo indietro con la moviola, per piacere.
Un secondo…Ancora qualche centimetro indietro…
Ecco, fermiamo la pellicola del film sul quel fotogramma, sì proprio quello, quello che precede l’arrivo della Susanna che poi cambia, involontariamente ma decisamente, tutta la trama della storia.
Cosa leggi lì?…Sì, su quel fotogramma…E troppo piccolo? Allora prendiamo la lente d’ ingrandimento…"
Il rag. Viggio prova, con uno sforza gigantesco di memoria, a fissare quell’istante… a fermarsi su quel fotogramma ben impressionato nella sua mente…
“Dunque, sto leggendo che ”la giunta comunale ha deliberato ieri, causa di documentati problemi con lo spaccio di droga, che i Centri sociali saranno chiu…”
SARANNO CHIUSI!
I CENTRI SOCIALI SARANNO CHIUSI!
VITTORIA!
“Ecco il particolare che mi mancava. Il tassello nascosto che mi perseguitava!
L' ho avuto sempre presente davanti agli occhi ma non lo vedevo…non lo percepivo. L’avevo letto, l’avevo gurdato, ma non l’avevo visto! Non coglievo, non comprendevo…
Cieco. Cieco! ERO CIECO!!!
Adesso capisco tutto, il disegno complessivo della situazione finalmente mi è chiaro.
Il Sindaco ha deciso di chiudere in modo autoritativo e a stretto giro di posta i Centri sociali che spacciano droga.
La casa di Capodicasa è di fronte ad uno di questi centri sociali… Frastuono, droga…Ogni giorno…Nessuno la voleva acquistare, soprattutto per questo motivo…”
Tutti i tasselli si sono magicamente ricomposti. Tutti in città ormai sanno di queste chiusure…Il giornale “Lo Specchio del Giorno” ha ancora una buona tiratura locale.”
“Però adesso voglio prendermi la soddisfazione di vincere una scommessa: sono convintissimo che l’autore dell’articolo sulla chiusura dei centri sociali sia proprio il signor Trequattrini, la persona della prima proposta d’acquisto, che come si sa è un giornalista che lavora allo “Lo Specchio del Giorno”…
Quest'articolo era la chiave di soluzione dell'enigma delle tre proposta d'acquisto in mattinata sull'immobile del signor Capodicasa.
Una rapida telefonata a chi è un lettore abituale del quotidiano…E’ fatta!
Mi piace vincere facile….Come avevo intuito, l’articolo è stato firmato da G. Trequattrini di persona . Proprio da lui! Esattamente da lui!
Come volevasi dimostrare.”
“Furbo il giornalista Trequattrini! Ha scritto l’articolo, ergo, resosi conto che quella casa che aveva visitato con me, senza il centro sociale potesse aumentare di valore, fiutandolo, si è fiondato subito sull’affare.
Cavolo, voleva prendere il proprietario in contropiede. Dargli una solenne fregatura.
E io che approvavo, io che applaudivo, io che ero pure contento della sua offerta. Io che mi credevo un Superman della mediazione!
Che illuso! Giusto un favorito dalla sorte mi posso considerare. Però sono stato bravo a scoperchiare il pentolone e a scoprire quello che bolliva all’interno. “
Oggi, stamattina, quando è venuto a firmare, il sig. Trequattrini non ha detto niente. Bocca cucita. E ti credo!
Voleva acquisire a 70 quello che, fra qualche settimana, potrebbe valere anche 120 - 130, una volta bonificata l’area da droga e spacciatori”.
“E poi vi raccomando gli altri due, il dottor Quattrosoldi e l’ingegner Cinquelire!
Altri due che “sanno”! E che sanno apprezzare e valutare quello che sanno!
L’uno funzionario amministrativo dell’ Ufficio del sindaco, l’altro ingegnere dell’ Ufficio Tecnico del comune.
Altri due furbetti che avevano fiutato l’affare.
Povero signor Capodicasa!
Lui non legge mai i giornale e non sa usare internet.
Poteva essere ingannato con tutte le scarpe!
E con la mia beota complicità, per giunta!”
Venerdì 17 sarebbe tornato ad essere un giorno iellato!”
Per un lungo quarto d’ora il rag. Pasquale Provvigionato, sprofondato nella sua comoda poltrona imbottita collocata dietro la scrivania, si immerse in un profondo silenzio, chiudendo gli occhi. Quando riemerse da quel torpore quieto, li riaprì e, atteggiando il viso ad un sorriso soddisfatto, disse:
“Ho deciso: sono o non sono il rag. Pasquale Provvigionato?
Sono o non sono, un agente immobiliare onesto e corretto?
Ho, o non ho, un nome e una reputazione da difendere?
Sono o non sono obbligato a fornire alle parti tutte le informazioni di mia conoscenza che siano utili alla conclusione dell’affare?”
“Bene. Faro così.
Questa sera alle ore venti porterò al signor Capodicasa le tre offerte d’acquisto dei “signori” che oggi si sono catapultati per prenotarsi la casa.
Gliele farò leggere e poi lo consiglierò di strapparle. Sempre se lui vorrà.
Lo renderò edotto della nuova situazione.
La sua casa, da ora, varrà molto di più. Non è più una catapecchia invendibile.
Sarà un mio punto d’onore venderla al GIUSTO prezzo di mercato.”
Dopo questa promessa solenne, il rag. Pasquale Provvigionato, dopo quindici anni di panini, pizzette, tramezzini e birrette trangugiati frettolosamente a mezzodì, prese il telefono (quello fisso) e, per la prima volta, ordinò un pranzo completo da asporto al miglior ristorante della città.
P.S. Un consiglio per tutti i mediatori di Immobilio.
Siate sempre aggiornati su quello che succede in città.
Nella vostra città. Ciò può tornare molto utile per il vostro lavoro.
(Scritto da Graf e proposto su Immobilio, in una versione leggermente diversa, il 24/01/2011).
