Assegno deposito e mese anticipato "protestato"

[dennyitaly]

E' la prima volta che mi accade di rilevare comportamento simile. L'azienda che ha preso in locazione un immobile destinazione D7 (industriale) ha consegnato assegni per deposito cauzionale e mese anticipato che si sono poi rivelati non incassabili per mancanza di fondi, seguirà pertanto l'iter del protesto. La mia domanda è questa... io che devo registrare il contratto e che ovviamente non percepirò il bonifico per i compensi "lato conduttore" sono comunque tenuto alla registrazione ? Ed infine citando brevis l'articolo contenuto nel contratto di locazione... rilascia quietanza salvo buon fine degli assegni... questo articolo a cosa serve ? Il locatore deve comunque effettuare l'iter burocratico legato alla controversia giudiziaria per riottenere le chiavi dell'immobile ? Vi ringrazio per i riscontri che riuscirete ad inviare.

 

[cristian casabella]

rilascia quietanza salvo buon fine degli assegni... questo articolo a cosa serve

serviva soprattutto a non dare le chiavi, quindi consegnare il possesso dell'immobile, se gli assegni erano a vuoto, come in questo caso

Il contratto di per sé non deve essere registrato proprio perché non si è avverato l'incasso degli assegni...le provvigioni rimarranno un sogno...invece per il proprietario potrebbero esserci svariate complicazioni

 

[cristian casabella]

il bonifico per i compensi "lato conduttore"

Ed avresti il coraggio di prenderle e non restituirle dal lato locatore? Al di là che non è colpa tua...io non ci penserei nemmeno a creare ulteriori danni alla proprietà

 

[dennyitaly]

cristian grazie, ma non ho scritto il quesito per avere lezioni di vita. Se hai avuto questa esperienza e l'hai risolta ti leggo volentieri. tks

 

[Bagudi]

cristian grazie, ma non ho scritto il quesito per avere lezioni di vita. S

Ultimamente, gli utenti tendono a impermalosirsi se nasce una discussione sui loro quesiti e se qualcuno dà risposte poco gradite...

Vorrei far presente ai nuovi arrivati che questo è un forum e non un blog specializzato, cioè è un luogo d'incontro, una piazza virtuale dove si discute, e a volte anche animatamente, perchè ognuno porta il suo contributo.

Se no, ci sono gli avvocati.

 

[matusalemme]

se ragioniamo in DIRITTO, con la firma delle due parti il contratto di locazione è perfetto, valido ed efficace da subito e va (andrebbe) registrato

e ciò a meno che il salvo buon fine degli assegni non si possa configurare quale una condizione sospensiva od una condizione di adempimento od un presupposto dell'intero contratto, che - ripeto - è valido ed efficace a prescindere dal primo pagamento del canone e del deposito cauzionale

detto altrimenti, e salvo la ricorrenza di quanto precisato qui sopra, la registrazione è solo un adempimento fiscale, che non ha alcun rilievo circa la validità e l'efficacia del contratto

naturalmente, con gli assegni protestati od insoluti si potrà agire esecutivamente contro la debitrice, etc. etc.

atteso il grave inadempimento, si può risolvere il contratto: occorre esaminare se c'è la clausola risolutiva espressa e quando può scattare

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in FATTO:

controparte ha copia del contratto firmato da entrambi?

l'azienda conduttrice ha un nome in zona oppure è una illustre sconosciuta?

se si è trattato di un semplice disguido bancario (han cambiato banca, etc.), la cosa si risolve subito incontrandosi e sistemando la faccenda (ivi compresa la risoluzione consensuale del contratto)

se l'azienda fosse sconosciuta, controllerei subito se son già entrati nell'immobile ed è successo qualcosa

cambiare le serrature e mettere chiavistelli vuol dire mettersi dalla parte del torto ed essere ricattabili


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questo in estrema sintesi

poi si può approfondire ogni singolo aspetto

 

[PyerSilvio]

assegni per deposito cauzionale e mese anticipato che si sono poi rivelati non incassabili per mancanza di fondi, seguirà pertanto l'iter del protesto.

Attenderei, fossi in te, almeno un paio di settimane, prima di battezzare il titolo di pagamento in protesto.

Gli assegni bancari non sono cambiali.

La differenza sostanziale, resta proprio nelle procedure, l'assegno è il titolo rilasciato per il tramite dalla banca da "pagare a vista", mentre la cambiale, a cura del debitore, segue le prassi del "pagherò diretto".
Se la cambiale, scade in due giorni senza appello, l'assegno può restarsene "in giro" anche mesi, prima di essere dichiarata insolvenza.

A meno che il conduttore, non sia un soggetto in malafede, che prima entra nei locali con una società farlocca per poi restarci subentrando con altra società più seria, probabilmente si tratta di un un'errore.
Che, seppur marchiano, resterà con conseguenze transitorie e non indelebili.

Perché ad una società farlocca o in crisi, difficilmente una banca, concede un libretto degli assegni.

Se si tratta di un errore, di assegni emessi prima di avere la disponibilità sul conto della provvista necessaria, nel volgere do due settimane, la banca traente e quella trattante, riattiveranno ripresentandoli, l'efficacia dei titoli di pagamento.

Chi ha emesso l'assegno pagherà il dieci per cento in più di quell'importo, per le spese di procedure, previste in questi casi.

 

[francesca63]

Ed infine citando brevis l'articolo contenuto nel contratto di locazione... rilascia quietanza salvo buon fine degli assegni... questo articolo a cosa serve ?

Vuol dire che, visto che non c’è stato buon fine degli assegni, non c’è quietanza per le somme dovute, che restano dovute.
Per dire qualcosa di più concreto, bisognerebbe leggere tutto il contratto.
Certo che dare le chiavi prima di aver incassato è stata una leggerezza che si poteva/doveva evitare.
Avete provato a parlare con la parte conduttrice , come prima cosa ?

 

[il_dalfo]

io che devo registrare il contratto e che ovviamente non percepirò il bonifico per i compensi "lato conduttore" sono comunque tenuto alla registrazione ?

Per quel poco che ne so, la legge non prevede deroghe alla registrazione se il contratto è concluso. A mio avviso il contratto, così come prospettato, non è concluso.

e ciò a meno che il salvo buon fine degli assegni non si possa configurare quale una condizione sospensiva od una condizione di adempimento od un presupposto dell'intero contratto, che - ripeto - è valido ed efficace a prescindere dal primo pagamento del canone e del deposito cauzionale

il salvo buon fine tutela il locatore:
la consegna dell'assegno non è considerata un pagamento, questo perché l'assegno è un titolo di credito ovvero un'obbligazione non ancora eseguita (se vogliamo vederla in un più ampio spettro).
Suppongo, spero a ragione, che i più tra noi ritengano plausibile che nel contratto le parti si siano obbligate entro una certa data a consegnare l'immobile e a consegnare i denari.
Denari che al momento non sono arrivati: se la data in contratto era termine essenziale ed una delle parti non ha adempiuto all'obbligazione, il contratto non è perfezionato e non c'è obbligo di registrazione.
A tutela della buonafede (onde evitare problemi legali di altra natura) sarebbe opportuno che parte locatore dimostri di essersi speso "con la diligenza del buon padre di famiglia..." per permettere a parte inadempiente di adempiere.

Relativamente al cambio di serrature: sebbene la manutenzione del bene è affidata al conduttore, la proprietà e le migliorie della stessa restano diritto del locatore che nel caso specifico (delle serrature/chiavi) dovrà obbligarsi a consegnare eventuali copie nell'immediato.

Quando hanno in mente di non pagare, tendono a sparire ed in questi casi è preferibile esser inseguiti che inseguire: "ciao ciccio, ho cambiato chiavi, serrature e proiettili alla cal.9: perfavore incontriamoci subito che ti do le tue copie. Ah mi raccomando, vieni con gli assegni circolari che quelli bancari dell'altra volta erano un po' scarsi..." e niente, spariscono stile ninja in una nuvola di fumo.

 

[matusalemme]

non sono d'accordo

nel diritto italiano vige il principio generale che il contratto è concluso e perfetto con il - mero - scambio dei consensi (salvo non si tratti di contratto reale, e la locazione non lo è)

converrai ,poi, con me, che il pagamento è un mero atto esecutivo del contratto, non è un elemento essenziale per la validità/efficacia del contratto, a meno che le parti non ne abbiano condizionato l'efficacia dell'intero contratto (non del pagamento di qualche prima rata)

questo,poi, è un contratto di locazione industriale , non è un abitativo