Asta: concessione in sanatoria e rogito

[maktub]

Ho avuto la fortuna di visitare questo forum e sono rimasto particolarmente colpito dalla professionalità e dalla chiarezza con le quali vengono affrontati gli interessanti temi trattati.
Vengo al dunque: ho acquistato una prima casa all’asta e tra due settimane scadranno i 120 giorni dalla notifica (in realtà dalla consegna del decreto di trasferimento da parte del notaio delegato dal giudice dell’esecuzione) per poter richiedere la concessione in sanatoria.

In particolare sto valutando se richiedere la concessione in sanatoria per due tipologie di abuso:

• per il recupero a fini residenziali del sottotetto - tipologia 1 (opere realizzate in assenza del titolo abilitativo e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici);
• per le modifiche al primo piano - la tipologia 6 (opere di manutenzione straordinaria, come definite all’art. 3, comma 1, lettera b del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio: opere o modalità non valutabili in termini di superficie o di volume).

Il mio dubbio riguarda in particolare i tempi necessari ad ottenere la concessione in sanatoria visto che ho sentito di casi in cui l’attesa (non so se anche nel caso di rilascio di concessioni in sanatoria di immobili acquistati all’asta) è stata di anni.
Il mio timore è quello di investire ora una somma con l’aspettativa (speranza) di ottenere una concessione in sanatoria in breve tempo, al massimo due o tre mesi, per poi invece rimanere bloccato in attesa della stessa e non poter quindi stipulare il rogito (vista la mia necessità di vendere).

Vorrei sapere se i miei dubbi e le mie preoccupazioni sono fondati e se, nel mio caso, dopo aver versato le oblazioni, gli oneri di urbanizzazione ed i contributi sul costo di costruzione, ecc. ho un diritto certo al rilascio della concessione in santoria e in quanto tempo in media (almeno a Milano).
Mi chiedevo infine se l'obbligo di indicare gli estremi della concessione in sanatoria nel rogito sussista anche per gli immobili acquistati all'asta per i quali è stata solo richiesta (ma non ancora ottenuta) la concessione in sanatoria.
Ogni riferimento ad articoli di legge è ben accetto.

Grazie per l'attenzione e per la disponibilità

Cordiali Saluti
Antonio

 

[SALVES]

Ciao maktub
Incarica un tecnico che provveda a visionare la pratica edilizia in sanatoria al comune e che ti consigli su cosa fare e cosa occorre per ottenere la sanatoria nel più breve tempo possibile.
In caso di alienazione al rogito deve essere dichiarata la conformità urbanistica e catastale qualsiasi sia la provenienza del bene.
Ciao salves

 

[kolia cassin]

Nel caso delle acquisizioni giudiziarie immobiliari effettuate tramite decreto di trasferimento (normalmente aste esecutive contro privati, ma non solo) l'immobile è regolarmente alienato anche se non catastalmente conforme così come richiesto dalla normativa introdotta nel luglio 2010 non trattandosi di compravendite, ma di alienazioni forzose;e non potrebbe essere che così: diversamente gli immobili non potrebbero essere mai venduti non avendo il proprietario esecutato nessun interesse alla regolarizzazione del cespite.
Per quello che riguarda i 120 giorni per richiedere la regolarizzazione urbanistico/catastale fai attenzione, si fa sempre molta confusione (la fanno anche i tecnici che non hanno mai trattato immobili con questa particolare provenienza). Prima di tutto bisogna fare la distinzione fra condono e sanatoria. I condoni sono quelli fatti nel 1985, 1994, 2003 e rappresentavano un evento eccezionale, dove si poteva regolarizzare "di più" e a costi più contenuti rispeto alla sanatoria. La sanatoria invece è uno strumento "ordinario" in cui il proprietario regolarizza quanto comunque conforme agli strumeni urbanistici.
In teoria - per gli immobili provenienti da situazioni giudiziarie (di debito, ma non solo) - si riaprono i termini del condono, in poche parole si ha la possibilità di rientrare nelle regole e nei costi previsti per questa tipologia di iter amministrativo a patto che:
1. si formalizzi la pratica (di riapertura dei termini del condono edilizio) entro 120 giorni dalla pubblicazione del decreto di trasferimento
2. le ragioni del credito siano anteriori alle scadenze previste per il condono che si intende sfruttare.
Questo secondo punto è quello cruciale.
Se il tuo immobile ha un pignoramento o un'ipoteca di un creditore dell'esecuzione immobiliare antecedente al 1985 o al 1994 o al 2003 allora potrai rientrare nelle regole specifiche per quel condono, se no si dovrà per forza rientrare nei costi (di norma più alti) e nell'iter autorizzativo (meno permissivo) della sanatoria.
Se sei in presenza di un pignoramento o di un'ipoteca (che era ancora attiva, seppur incagliata nell'esecuzione immobiliare) ante 2003 è molto importante che trovi un tecnico che abbia voglia e tempo di leggersi tutte le disposizioni e se l'immobile si dovesse trovare in un comune senza esperienza in tal senso si dovrà prendere l'onere di illustrare al tecnico comunale che seguirà la pratica tutta la normativa.
Cassin Kolia
casedaenti.it

 

[maktub]

Ciao maktub
Incarica un tecnico che provveda a visionare la pratica edilizia in sanatoria al comune e che ti consigli su cosa fare e cosa occorre per ottenere la sanatoria nel più breve tempo possibile.
In caso di alienazione al rogito deve essere dichiarata la conformità urbanistica e catastale qualsiasi sia la provenienza del bene.
Ciao salves

Ciao Salves grazie per la risposta, il tecnico è stato già incaricato di predisporre la documentazione necessaria alla presentazione della concessione in sanatoria ma non mi ha risposto in merito ai tempi medi di rilascio della stessa. Qual'è la tua esperienza in merito? Si aspettano davvero anni prima che venga rilasciata? E quindi per anni non posso fare il rogito? Mi sembra assurdo oltre che inaccettabile.

 

[maktub]

Nel caso delle acquisizioni giudiziarie immobiliari effettuate tramite decreto di trasferimento (normalmente aste esecutive contro privati, ma non solo) l'immobile è regolarmente alienato anche se non catastalmente conforme così come richiesto dalla normativa introdotta nel luglio 2010 non trattandosi di compravendite, ma di alienazioni forzose;e non potrebbe essere che così: diversamente gli immobili non potrebbero essere mai venduti non avendo il proprietario esecutato nessun interesse alla regolarizzazione del cespite.

Grazie Kolia, a quale normativa ti riferisci? Puoi indicarmi i riferimenti?

Per quello che riguarda i 120 giorni per richiedere la regolarizzazione urbanistico/catastale fai attenzione, si fa sempre molta confusione (la fanno anche i tecnici che non hanno mai trattato immobili con questa particolare provenienza). Prima di tutto bisogna fare la distinzione fra condono e sanatoria. I condoni sono quelli fatti nel 1985, 1994, 2003 e rappresentavano un evento eccezionale, dove si poteva regolarizzare "di più" e a costi più contenuti rispeto alla sanatoria. La sanatoria invece è uno strumento "ordinario" in cui il proprietario regolarizza quanto comunque conforme agli strumeni urbanistici.
In teoria - per gli immobili provenienti da situazioni giudiziarie (di debito, ma non solo) - si riaprono i termini del condono, in poche parole si ha la possibilità di rientrare nelle regole e nei costi previsti per questa tipologia di iter amministrativo a patto che:
1. si formalizzi la pratica (di riapertura dei termini del condono edilizio) entro 120 giorni dalla pubblicazione del decreto di trasferimento

Meglio dire dalla notifica visto che il decreto di trasferimento non viene pubblicato o sbaglio?

E' questo il mio caso

2. le ragioni del credito siano anteriori alle scadenze previste per il condono che si intende sfruttare.

E' anche questo il mio caso

Questo secondo punto è quello cruciale.
Se il tuo immobile ha un pignoramento o un'ipoteca di un creditore dell'esecuzione immobiliare antecedente al 1985 o al 1994 o al 2003 allora potrai rientrare nelle regole specifiche per quel condono, se no si dovrà per forza rientrare nei costi (di norma più alti) e nell'iter autorizzativo (meno permissivo) della sanatoria.

Il tecnico da me incaricato (lo stesso perito che a suo tempo era stato incaricato dal giudice dell'esecuzione di effettuare la perizia sull'immobile) sostiene invece si tratti di una concessione in sanatoria pur rientrando il mio caso nei precedenti due punti

Se sei in presenza di un pignoramento o di un'ipoteca (che era ancora attiva, seppur incagliata nell'esecuzione immobiliare) ante 2003 è molto importante che trovi un tecnico che abbia voglia e tempo di leggersi tutte le disposizioni e se l'immobile si dovesse trovare in un comune senza esperienza in tal senso si dovrà prendere l'onere di illustrare al tecnico comunale che seguirà la pratica tutta la normativa.
Cassin Kolia
casedaenti.it

"Per fortuna" il comune è Milano ma i funzionari da me interpellati, due in due differenti uffici (ufficio condono e sportello unico per l'ediizia), non mi hanno fornito la stessa versione, e sono stato io a doverli indirizzare spiegando passo passo.

Per la tua esperienza quanto tempo si aspetta in genere in un caso simile?
Qual'è il riferimento normativo che impone al notaio di redigere il rogito solo quando la concessione in sanatoria è stata rilasciata?
Non ci sono eccezioni che permettano, in casi del genere, di fare comunque il rogito indicando solo gli estremi della richiesta di concessione in sanatoria (il mio tecnico la chiama così, non condono) visto che comunque, a quanto pare, questa verrà rilasciata (è davvero cosi?) in quanto il pagamento dell'oblazione, degli oneri di urbanizzazione e dei contributi sul costo di urbanizzazione fonda il diritto al rilascio della stessa (in presenza delle condizioni di cui sopra)?

Grazie mille Cassin

 

[maktub]

Non so come mai ma ora le mie risposte non sono più in rosso. Ci riprovo quindi riportando di seguito ed evidenziando.

1. si formalizzi la pratica (di riapertura dei termini del condono edilizio) entro 120 giorni dalla pubblicazione del decreto di trasferimento

Meglio dire dalla notifica visto che il decreto di trasferimento non viene pubblicato o sbaglio?

E' questo il mio caso

2. le ragioni del credito siano anteriori alle scadenze previste per il condono che si intende sfruttare.

E' anche questo il mio caso

Questo secondo punto è quello cruciale.
Se il tuo immobile ha un pignoramento o un'ipoteca di un creditore dell'esecuzione immobiliare antecedente al 1985 o al 1994 o al 2003 allora potrai rientrare nelle regole specifiche per quel condono, se no si dovrà per forza rientrare nei costi (di norma più alti) e nell'iter autorizzativo (meno permissivo) della sanatoria.

Il tecnico da me incaricato (lo stesso perito che a suo tempo era stato incaricato dal giudice dell'esecuzione di effettuare la perizia sull'immobile) sostiene invece si tratti di una concessione in sanatoria pur rientrando il mio caso nei precedenti due punti

 

[Umberto Granducato]

Non so come mai ma ora le mie risposte non sono più in rosso. Ci riprovo quindi riportando di seguito ed evidenziando.

perchè altrimenti diventa il forum di Arlecchino. Ti prego di evidenziare le risposte col corsivo. grazie

 

[maktub]

Grazie Umberto non credevo non si potesse utilizzare il colore visto che c'è... ora lo so ed evito, per gli altri post che faccio? Grazie

 

[Umberto Granducato]

Grazie Umberto non credevo non si potesse utilizzare il colore visto che c'è... ora lo so ed evito, per gli altri post che faccio? Grazie

niente, ci pensiamo noi

 

[maktub]

Grazie Umberto!