Asta e ritardo trascrizione

[aster]

Dopo quasi 1 anno che aspetto il decreto di trasferimento di un'asta aggiudicata nel 2011, la cancelleria mi ha finalmente notificato giorni addietro che il decreto di trasferimento è stato effettivamente depositato nel 2011 ma a quanto ne so il delegato non ha ancora provveduto alla trascrizione, volture e cancellazioni.
Ho perso ulteriori mesi e probabilmente dovrò pagarci pure l'IMU su un immobile commerciale che a far data dal decreto di trasferimento è dunque di mia proprietà dal 2011 ma non ancora volturatomi, ove decidessi di procedere chi ne risponde dell'eventuale ritardo: la cancelleria che ha notificato alle parti e al delegato il deposito del decreto soltanto dopo diversi mesi oppure il delegato che nonostante i miei solleciti evidentemente non si è tenuto informato sullo stato della procedura? Grazie delle cortesi risposte

 

[gcaval]

Bella domanda... ma al di là del fatto che potresti aver subito un danno (non ricordo che ci sia una legge che dia indicazione di quanto tempo debba passare per il decreto di trasferimento), vuoi metterti a far causa? E ti conviene?

Chi decide di acquistare all'asta, deve mettere in conto anche questo! Purtroppo...

 

[jacopoge]

Strano, pensavo che i tribunali delle Hawaii fossero più efficienti. O pur scrivendo da lì hai comprato in Italia?

 

[aster]

Jaco è un'asta italiana.
Non sono d'accordo comprando all'asta posso mettere in conto eventuali altri problemi ad esempio sfratti nel caso di un'abitazione ecc ma dal delegato mi attendo la massima professionalità e se vi sono i presupposti farò valere i miei diritti.
Per analogia se tu acquistassi un immobile tramite un rogito dal notaio e questo impiegasse mesi a trascrivere tu non ti attiveresti? Penso di sì soprattutto se si tratta di un immobile commerciale e ci paghi pure le imposte. Se non erro vi sarebbe il termine di 30gg sancito dall'art 2671 c.c., nelle aste trova applicazione? Grazie

 

[kolia cassin]

Per quello che riguarda le imposte (ICI o IMU) il problema non sussiste, finché non avviene la trascrizione del decreto di trasferimento l'immobile (anche se già interamente pagato l'immobile) non è di tua proprietà, anche se in effetti l'imposta evasa segue l'immobile (normativa che non ho però mai visto applicare). Se risulta effettivamente che il decreto di trasferimento è stato depositato in cancelleria dopo la firma del Giudice dell'esecuzione e lì ha giaciuto per lungo tempo si può pensare di chiedere i danni al delegato alla vendita. Va detto che - in qualità di ausiliario del giudice - il professionista ha lo strumento giuridico per farsi scudo con la non reponsabilità civile del giudice stesso di cui è "mandatario". Se non dovesse passare questa tesi in sede di giudizio (50% dei casi) la strada sarà in discesa, la liquidazione del danno verrà commisurata (ormai prassi consolidata) come equivalente dell'indennizzo di occupazione (prezzo della locazione mensile corrente). A mio avviso vale la pena percorrere questa strada se fra il deposito del decreto di trasferimonto in cancelleria e l'attivazione del delegato alla vendita intercorrono più di sei mesi.
Cassin Kolia

 

[aster]

Grazie molte Kolia, vedo che sei molto preparato e ti prego di perdonarmi se mi permetto di porgere a te o a chi vorrà rispondere, qualche ulteriore quesito, ma ho la partita IVA ed ho necessità di entrare nella piena proprietà del locale commerciale aggiudicato quasi 1 anno fa.
A tuo parere può il delegato addurre quale giustificazione, l'aver ricevuto notifica del deposito del decreto di trasferimento (avvenuto nel 2011) solo da pochi giorni? Oppure in qualità di delegato avrebbe dovuto comunque informarsi sullo stato della procedura? Ove, nonostante mio sollecito di attivarsi con solerzia ai fini della trascrizione del decreto, voltura e cancellazioni delle formalità, il delegato si dovesse attivare successivamente o addirittura dopo Pasqua, troverebbe applicazione l'art. 2671 c.c. ovvero decorsi 30 gg dalla notifica oppure detto articolo non è applicabile alle aste? Grazie ancora

 

[kolia cassin]

Non mi è mai capitato un caso come il tuo in cui le lungaggini sono dovute alla ritardata notifica dell'avvenuta pubblicazione (deposito in cancelleria). L'art. 2671 non è mai applicabile per le acquisizioni giudiziali concorsuali e non (comunque sarebbe ampiamente scavalcato dagli obblighi deontologici dei Notai che impone termini molto più stringenti). L'articolo di cui sopra serve a tutelare l'acquirente che ha saldato l'immobile acquisito e potrebbe ritrovarsi un'ipoteca iscritta fra l'atto di compravendita e la sua trascrizione. Questo pericolo, in caso di acquisto all'asta (esecuzione o fallimento che sia) non si corre.
Tornando al tuo caso ti direi quanto sotto (tieni conto di un buon margine di incertezza):
1) se la procedura è un'esecuzione immobiliare e se effettivamente il ritardo è dovuto al ritardo della notifica una richiesta di danni verrebbe respinta
2) se la procedura è un fallimento o una liquidazione giudiziale o un'eredità giacente, la figura del Curatore ha delle responsabilità ben diverse, ma soprattutto riveste il ruolo di amministratore di un soggetto (l'eredità, il fallimento o la società in liquidazione) che risponde dei danni che crea, per cui la "scusa" della mancata notifica non regge.
La cosa più importante è che comunque non devi attendere per forza la trascrizione ai pubblici registri dell'avvenuto passaggio di proprietà (sia nell'ipotesi 1 che 2). Nel tuo atto di provenienza (decreto di trasferimento) è già contenuta l'ordinanza di sgombro/consegna dell'immobile.
1) Se la proceura è un'esecuzione immobiliare (contro persone o società non cambia): prima che il delegato invii il decreto di trasferimento alla trascrizione chiedi una copia del documento ad "uso liberazione" (ci sono un pò di marche da bollo da pagare a seconda di quanti erano i proprietari) e fatti consegnare l'immobile (dal custode giudiziario se presente nella procedura -si può fare in autonomia- o dall'ufficiale giudiziario -consiglio l'assistenza di un legale)
2) Se la procedura è un fallimento, una liquidazione o un'eredità giacente non c'è bisogno di attendere il decreto di trasferimento per la consegna del cespite, non c'era bisogno neppure di attendere che fosse firmato (soprattutto se già vuoto). Se i locali della società fallita sono liberi, si sottoscrive uno scarico di responsabilità al curatore e si ottengono le chiavi contestualmente al saldo (in dieci anni di attività a Dicembre 2011 mi sono comunque trovato a confrontarmi con una curatrice del Tribunale di Torino che siè rifiutata di accogliere la nostra istanza di consegna al saldo).
Cassin Kolia

 

[ladyfinanza]

Mi trovo nella medesima situazione e non so che pesci prendere.

Dopo 2 mesi dalla firma del decreto di trasferimento, ancora non è stato trascritto. Non è semplice burocrazia che ritarda.. qui la cancelleria sta ritardando volutamente la procedura poiché dietro c'è l'ex proprietario..sono mesi che mette i bastoni tra le ruote.... Oggi scopro che dopo i 30 giorni, si paga anche una mora! Non mi sembra giusto pagare una mora per un ritardo non mio. Come posso tutelarmi?
Oltre tutto, non ho ancora il possesso dell'immobile perché il mio avvocato dice che, se il decreto non è trascritto, non è un titolo esecutivo e dunque non possiamo esonerare il delegato (che deve ancora farsi dare le chiavi) e recarci sul posto con il fabbro.