brina82

Membro Storico
Professionista
Buongiorno, potete aiutarmi in questa situazione? Ci sono degli appartamenti in asta, ma la situazione è complicata. Descrivo i fatti.

La società X è proprietaria di un'intera palazzina di appartamenti. Nel 2006 chiede un mutuo da 1 milione di euro, con ipoteca volontaria.

Nel 2008 la società Y prende in locazione i locali dell'intera palazzina di proprietà della soc. X per la durata di 25 anni (contratto trascritto nei registri immobiliari), e per l'ammontare di 1 milione e mezzo di euro, pagati per metà anticipatamente, e per l'altra metà in rate mensili fino al 2033. La soc. Y sub-affitta gli appartamenti a diversi privati, col classico contratto da 3 o 4 anni credo.

Nel 2009 gli immobili sono stati pignorati ed ora sono in asta. Ovviamente a me interessa sapere se occorre aspettare fino al 2033 per prendere possesso degli immobili, in caso di aggiudicazione. La perizia così indica, ma non è detto che sia stata fatta correttamente. Sul sito c'é scritto che gli appartamenti sono in fase di liberazione.

Ho già girato il quesito ad alcuni Avvocati e dovrò chiamare anche il custode ovviamente, ma sarebbe gradito, nel caso, anche un vostro parere, grazie.

Mi permetto di taggare @miciogatto @marco tartari @salvatoreruello @Avv Luigi Polidoro grazie.

PS in rete ho trovato che i contratti ultranovennali vanno trascritti per essere validi, e così infatti risulta... Mi lascia perplesso il fatto che potrebbe essere stata tutta una mossa "furba": allora io che sto per essere pignorato faccio un contratto di locazione con mio padre della durata di 30 anni; nessuno compra; le aste vanno tutte deserte; poi arriva mia madre che ricompra i miei beni per 4 spicci... Credo che ai giorni d'oggi i Tribunali abbiano mezzi per potersi difendere da questi giochetti...
 

Miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Credo che ai giorni d'oggi i Tribunali abbiano mezzi per potersi difendere da questi giochetti...

Piu' che i tribunali sono i creditori a doversi difendere.

Non ho esperienza diretta ma in alcuni casi i contratti, anche di quel tipo, sono "smontabili".

Visti gli importi in gioco temo che abbiano fatto le cose per bene ma di piu' non so dirti, bisognerebbe recuperare il contratto e farlo esaminare da un legale.
 

brina82

Membro Storico
Professionista
Piu' che i tribunali sono i creditori a doversi difendere.

Non ho esperienza diretta ma in alcuni casi i contratti, anche di quel tipo, sono "smontabili".

Visti gli importi in gioco temo che abbiano fatto le cose per bene ma di piu' non so dirti, bisognerebbe recuperare il contratto e farlo esaminare da un legale.

Grazie. Sì il contratto c'è e infatti l'ho girato agli Avvocati.
 

Miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Come dicevo sopra, ma giusto a intuito, se uno fa un contratto milionario non va dall'avvocato che fa divorzi e incidenti stradali, magari poco specializzato in diritto immobiliare. Va dal superesperto in materia, l'avranno studiata bene.

Però mai dire mai, carta canta ... in bocca al lupo! :dita_incrociate:
 

marco tartari

Membro Attivo
Professionista
Buongiorno, potete aiutarmi in questa situazione? Ci sono degli appartamenti in asta, ma la situazione è complicata. Descrivo i fatti.

La società X è proprietaria di un'intera palazzina di appartamenti. Nel 2006 chiede un mutuo da 1 milione di euro, con ipoteca volontaria.

Nel 2008 la società Y prende in locazione i locali dell'intera palazzina di proprietà della soc. X per la durata di 25 anni (contratto trascritto nei registri immobiliari), e per l'ammontare di 1 milione e mezzo di euro, pagati per metà anticipatamente, e per l'altra metà in rate mensili fino al 2033. La soc. Y sub-affitta gli appartamenti a diversi privati, col classico contratto da 3 o 4 anni credo.

Nel 2009 gli immobili sono stati pignorati ed ora sono in asta. Ovviamente a me interessa sapere se occorre aspettare fino al 2033 per prendere possesso degli immobili, in caso di aggiudicazione. La perizia così indica, ma non è detto che sia stata fatta correttamente. Sul sito c'é scritto che gli appartamenti sono in fase di liberazione.

Ho già girato il quesito ad alcuni Avvocati e dovrò chiamare anche il custode ovviamente, ma sarebbe gradito, nel caso, anche un vostro parere, grazie.

Mi permetto di taggare @miciogatto @marco tartari @salvatoreruello @Avv Luigi Polidoro grazie.

PS in rete ho trovato che i contratti ultranovennali vanno trascritti per essere validi, e così infatti risulta... Mi lascia perplesso il fatto che potrebbe essere stata tutta una mossa "furba": allora io che sto per essere pignorato faccio un contratto di locazione con mio padre della durata di 30 anni; nessuno compra; le aste vanno tutte deserte; poi arriva mia madre che ricompra i miei beni per 4 spicci... Credo che ai giorni d'oggi i Tribunali abbiano mezzi per potersi difendere da questi giochetti...


Se il contratto ultranovennale è trascritto è valido, oltretutto è stato stipulato dopo il pignoramento!
L'unica cosa da appurare è l'ammontare del canone, se è troppo basso si definisce "vile" e
si ritiene non valido.
 

brina82

Membro Storico
Professionista
Se il contratto ultranovennale è trascritto è valido, oltretutto è stato stipulato dopo il pignoramento!
L'unica cosa da appurare è l'ammontare del canone, se è troppo basso si definisce "vile" e
si ritiene non valido.

Grazie per la risposta.

In tal caso teoricamente ci sono stati 750k pagati anticipatamente dalla società Y equivalente alla metá del canone... Sia un'indagine sul fatto che ci sia stato o meno questo trasferimento di denaro e su ciò che dici tu sul canone vile, a mio avviso sarebbe dovuto esser fatto dall'esperto stimatore del giudice (ex Ctu), o quantomeno il giudice gliel'avrebbe dovuto chiedere! Oppure, in ultimo, il creditore!!! Queste perizie lasciano sempre a desiderare...

Quindi in pratica potrebbe essere un'ottima arma con cui il debitore può difendersi, come nell'esempio che ho posto: do in affitto per 50 anni casa a mio padre anche a prezzo congruo (lui mi dà X e io glieli ridò sottobanco); non compra nessuno in asta per ovvi motivi; arriva mia madre e compra a prezzo stracciato o al massimo la procedura si estingue...
 

davideboschi

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Se il contratto ultranovennale è trascritto è valido, oltretutto è stato stipulato dopo il pignoramento!

Il contratto tra X e Y sarà anche valido e legittima Y a incassare i canoni, ma solo fino a che X è proprietaria. Infatti è stato trascritto dopo il pignoramento e quindi non è opponibile all'acquirente. In altri termini, in caso di aggiudicazione in asta Y non può più far valere il contratto con X: tu dovresti entrare nella disponibilità degli immobili con la sola aggiudicazione e proseguire nel rapporto locativo con i locatari. Questo da un punto di vista giuridico. Dal punto di vista pratico, occorre che la società Y si faccia da parte, cosa che non sarà tanto disposta a fare. Senti un avvocato.
 

Miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Nel 2008 la società Y prende in locazione i locali dell'intera palazzina di proprietà della soc. X per la durata di 25 anni (contratto trascritto nei registri immobiliari),

Nel 2009 gli immobili sono stati pignorati ed ora sono in asta.

Il contratto è stato trascritto PRIMA del pignoramento, quindi opponibile alla procedura.

Il discorso che sta approfondendo l'OP è se questo contratto è smontabile oppure è inattaccabile.
 

brina82

Membro Storico
Professionista
Il contratto tra X e Y sarà anche valido e legittima Y a incassare i canoni, ma solo fino a che X è proprietaria. Infatti è stato trascritto dopo il pignoramento e quindi non è opponibile all'acquirente. In altri termini, in caso di aggiudicazione in asta Y non può più far valere il contratto con X: tu dovresti entrare nella disponibilità degli immobili con la sola aggiudicazione e proseguire nel rapporto locativo con i locatari. Questo da un punto di vista giuridico. Dal punto di vista pratico, occorre che la società Y si faccia da parte, cosa che non sarà tanto disposta a fare. Senti un avvocato.

Il contratto è stato trascritto prima del pignoramento.
 

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