Asta giudiziaria con appartamenti locati

[Miciogatto]

Scusa, ero stato tratto in inganno dal post che ho citato.

Tranquillo si era capito.

 

[Avv Luigi Polidoro]

La locazione è stata trascritta prima del pignoramento.... ma dopo l'ipoteca.
Ritengo quindi che essa non sia opponibile al creditore ipotecario che ha instaurato la procedura esecutiva.

 

[brina82]

La locazione è stata trascritta prima del pignoramento.... ma dopo l'ipoteca.
Ritengo quindi che essa non sia opponibile al creditore ipotecario che ha instaurato la procedura esecutiva.

Ciò significa che non è opponibile alla procedura e che quindi gli acquirenti entrano in possesso del bene (o dei suoi frutti, c'é comunque un contratto di sub-affitto che forse occorrerà rispettare per tutelare il conduttore credo) subito dopo l'aggiudicazione?

 

[Avv Luigi Polidoro]

Il punto è discusso, @brina82 , lo stavo esaminando proprio in questi giorni per una procedura esecutiva immobiliare nella quale sono custode.
Vari contributi dottrinari (cioè giuristi che scrivono articoli e note a sentenza) propendono per la non opponibilità della locazione trascritta (o comunque avente data certa) successivamente alla ipoteca.
Non ho trovato sentenze che si occupino specificatamente della questione, tuttavia ne ho lette due nelle quali i giudici sembrano (perché non lo scrivono espressamente, il punto non era oggetto del giudizio) aderire alla soluzione contraria: locazione anteriore al pignoramento sempre opponibile , a nulla rilevando la anteriorità o posteriorità rispetto alla iscrizione della ipoteca.
Ciò in considerazione del fatto che l'ipoteca si estende anche ai canoni di locazione, quindi il creditore pignorante deve rispettarla perché essa apporta benefici anche per lui.
Correggendo quanto scritto sopra, credo quindi che la soluzione più corretta sia quella di ritenere opponibile la locazione, come già detto da tutti coloro che mi hanno anticipato.
Il che non fa certo perdere interesse al bene.
Se i conduttori sono adempienti, è assicurata la redditività delle locazioni.
Qualora essi dovessero rendersi morosi.... il custode verrà autorizzato ad iniziare azione di convalida per sfratto ed i beni diverranno quindi liberi.

 

[brina82]

Il punto è discusso, @brina82 , lo stavo esaminando proprio in questi giorni per una procedura esecutiva immobiliare nella quale sono custode.
Vari contributi dottrinari (cioè giuristi che scrivono articoli e note a sentenza) propendono per la non opponibilità della locazione trascritta (o comunque avente data certa) successivamente alla ipoteca.
Non ho trovato sentenze che si occupino specificatamente della questione, tuttavia ne ho lette due nelle quali i giudici sembrano (perché non lo scrivono espressamente, il punto non era oggetto del giudizio) aderire alla soluzione contraria: locazione anteriore al pignoramento sempre opponibile , a nulla rilevando la anteriorità o posteriorità rispetto alla iscrizione della ipoteca.
Ciò in considerazione del fatto che l'ipoteca si estende anche ai canoni di locazione, quindi il creditore pignorante deve rispettarla perché essa apporta benefici anche per lui.
Correggendo quanto scritto sopra, credo quindi che la soluzione più corretta sia quella di ritenere opponibile la locazione, come già detto da tutti coloro che mi hanno anticipato.
Il che non fa certo perdere interesse al bene.
Se i conduttori sono adempienti, è assicurata la redditività delle locazioni.
Qualora essi dovessero rendersi morosi.... il custode verrà autorizzato ad iniziare azione di convalida per sfratto ed i beni diverranno quindi liberi.

Io collaboro con un Ctu che opera su Roma ma sono iscritto a Velletri. Spero magari di incontrarci nel team esperto stimatore-custode: quest'anno vorrei spingere anche su questo campo.

Tornando a noi, intanto grazie per la risposta tecnica, anche se ancora non mi è chiara una cosa: i frutti del creditore quindi sarebbero in tal caso quei 2000e al mese circa che la soc. Y paga ad X, che in caso di vendita forzata verrebbero intascati dal creditore fino al 2033? Se così fosse, il nuovo proprietario dovrà attendere comunqe il 2033 per ricavarne dei frutti!... Altrimenti non capisco come questo porterebbe benefici al creditore! Grazie.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Allora potremmo facilmente incontrarci! Se per casi ti troverai a velletri nelle prossime settimane fammelo sapere, mi farebbe piacere incontrarci!
Per quanto concerne i frutti del bene, l'ipoteca si estenda anche ad essi. Ne consegue che, in caso di pignoramento, i canoni dovrannio essere versati alla procedura che li incamererà e li distribuirà fra i creditori, in sede di riparto, tenendo conto dei diritti di prelazione. Con evidente vantaggio per il creditore ipotecario, che sarà preferito rispetto agli altri non solo sul ricavato della vendita ma appunto anche sui frutti.

 

[brina82]

Allora potremmo facilmente incontrarci! Se per casi ti troverai a velletri nelle prossime settimane fammelo sapere, mi farebbe piacere incontrarci!
Per quanto concerne i frutti del bene, l'ipoteca si estenda anche ad essi. Ne consegue che, in caso di pignoramento, i canoni dovrannio essere versati alla procedura che li incamererà e li distribuirà fra i creditori, in sede di riparto, tenendo conto dei diritti di prelazione. Con evidente vantaggio per il creditore ipotecario, che sarà preferito rispetto agli altri non solo sul ricavato della vendita ma appunto anche sui frutti.

Eccomi qua. Giornata piena. Certamente figurati, farebbe molto piacere anche a me! Sicuramente tra Febbraio e Marzo capiterò a Velletri... Ti scrivo!

Per il resto, dunque se ho capito bene sarebbe una situazione un po' particolare, perché il riparto avverrebbe anche per i futuri frutti del bene, per cui non si fa riferimento solo alle cifre ottenute dalla vendita forzata, ma anche le cifre che si otterrano dalla riscossione degli affitti fino al 2033 andranno ripartire tra i creditori...

Unico appiglio potrebbe essere il cosidetto "canone vile": 2000 euro al mese in tutto per circa 10 appartamenti pare una cifra ridicola per la zona in questione, ma occorre tenere presente circa la metà del canone (€750.000) fu versato anticipatamente alla soc. X dalla soc. Y... (chissà se ne esiste il bonifco, e chissà se poi la soc. X ha ridato la stessa cifra il giorno dopo in qualche modo...).

Grazie di tutto e buona serata. Sono curioso di sapere cosa mi diranno gli altri avvocati che ho contattato, ma non penso proprio che mi risponderanno come te ahahah

...per non parlare del delegato, che non è nè un AVVOCATO, nè un NOTAIO!!!...

 

[Avv Luigi Polidoro]

Oggetto del riparto saranno tutti i canoni percepiti in corso di pignoramento.
Non fino al 2033.
In teoria il pignoramento dovrebbe chiudersi prima
Per quanto concerne il canone vile, si tratta di una verifica che deve essere fatta con l'ausilio del perito estimatore.

 

[brina82]

Oggetto del riparto saranno tutti i canoni percepiti in corso di pignoramento.
Non fino al 2033.
In teoria il pignoramento dovrebbe chiudersi prima
Per quanto concerne il canone vile, si tratta di una verifica che deve essere fatta con l'ausilio del perito estimatore.

Ok, però a questo punto non capisco dove sta l'opponibilità del contratto alla procedura...

In ogni caso, se i miei Avvocati non riusciranno a soddisfarmi, ti contatterò per una consulenza pagata su tale questione!

Difficile trovare un Avvocato esperto in immobili...

 

[Avv Luigi Polidoro]

L'opponibilità deriva dal fatto che il contratto di locazione è stato stipulato in data antecedente al pignoramento. La locazione è registrata?