Asta giudiziaria : la banca concede il mutuo se c'è un abuso (garage trasformato in tavernetta) ?

[angy2015]

la domanda iniziale non è molto chiara, se ho capito bene è solo un problema di trasformazione del garage in tavernetta e quindi la trasformazione da C6 a A7 riguarda solo la superficie del garage e non è stata fatta alcuna variazione catastale in tal senso.
Visto che hai la disponibilità economica io farei l'acquisto senza chiedere il mutuo ed eventualmente lo chiederei una volta ottenuto il titolo di proprietà sperando che arrivi in tempo perchè la banca consideri ancora come erogazione per acquisto. Sarebbe da verificare col delegato se riesce a dare il titolo velocemente e prepararsi a ripristinare almeno momentaneamente le sembianze del garage ad uso del perito.
Puoi anche contattare la tua banca per chiedere se sarebbe disposta a darti il mutuo per pagare parte del prezzo con tuo impegno a ripristinare gli abusi.

 

[irma]

L'immobile però (una villetta a 3 livelli) presenta ,dichiarato in perizia dal CTU, un abuso che ha aumentato la volumetria cambiando la destinazione d'uso (da garage classe C/6) in abitazione in villini (classe A/7) e l'abuso non risulta sanabile in quanto questo piano seminterrato chiuso da 3 lati non può soddisfare i requisiti igienico sanitari di una abitazione.
il CTU dichiara pure che l'aggiudicatario ha l'obbligo di ripristino e per questo defalca 10.000 dal valore di stima.

Nulla ti vieta di usare un garage come sala hobby o tavernetta, però noto che la perizia parla di "aumento di volumetria" e di cambio di destinazione d'uso da classe C/6 a A/7 : il problema è che per realizzare la tavernetta sembrerebbe sia stato fatto un ampliamento e magari messa una cucina non prevista, tanto da non essere più identificabile un garage ma piuttosto un ulteriore appartamento.
Tieni conto che il perito nominato ti dice che non è sanabile e ha stimato € 10.000 per il ripristino dello stato di fatto a quanto autorizzato.
Se ti aggiudichi l'asta e non vorrai ripristinare come da progetto autorizzato ti fai carico del rischio di essere sanzionato dal comune e non potrai rivendere l'immobile finchè non lo regolarizzi.
La Legge prevede che siano commercializzabili immobili con abusi edilizi solo per gli immobili acquistati all’asta.

 

[brina82]

Se ti aggiudichi l'asta e non vorrai ripristinare come da progetto autorizzato ti fai carico del rischio di essere sanzionato dal comune e non potrai rivendere l'immobile finchè non lo regolarizzi.

Poco male... Il problema è se con l'abuso riesce a farsi dare il mutuo...

 

[decider]

Nulla ti vieta di usare un garage come sala hobby o tavernetta, però noto che la perizia parla di "aumento di volumetria" e di cambio di destinazione d'uso da classe C/6 a A/7 : il problema è che per realizzare la tavernetta sembrerebbe sia stato fatto un ampliamento e magari messa una cucina non prevista, tanto da non essere più identificabile un garage ma piuttosto un ulteriore appartamento.
Tieni conto che il perito nominato ti dice che non è sanabile e ha stimato € 10.000 per il ripristino dello stato di fatto a quanto autorizzato.
Se ti aggiudichi l'asta e non vorrai ripristinare come da progetto autorizzato ti fai carico del rischio di essere sanzionato dal comune e non potrai rivendere l'immobile finchè non lo regolarizzi.
La Legge prevede che siano commercializzabili immobili con abusi edilizi solo per gli immobili acquistati all’asta.

Grazie Irma .. ogni vs risposta mi permette sempre più un approccio più ponderato .. secondo me la cosa più importante al punto in cui sono è una perizia preliminare della banca erogante

Nulla ti vieta di usare un garage come sala hobby o tavernetta, però noto che la perizia parla di "aumento di volumetria" e di cambio di destinazione d'uso da classe C/6 a A/7 : il problema è che per realizzare la tavernetta sembrerebbe sia stato fatto un ampliamento e magari messa una cucina non prevista, tanto da non essere più identificabile un garage ma piuttosto un ulteriore appartamento.
Tieni conto che il perito nominato ti dice che non è sanabile e ha stimato € 10.000 per il ripristino dello stato di fatto a quanto autorizzato.
Se ti aggiudichi l'asta e non vorrai ripristinare come da progetto autorizzato ti fai carico del rischio di essere sanzionato dal comune e non potrai rivendere l'immobile finchè non lo regolarizzi.
La Legge prevede che siano commercializzabili immobili con abusi edilizi solo per gli immobili acquistati all’asta.

la domanda iniziale non è molto chiara, se ho capito bene è solo un problema di trasformazione del garage in tavernetta e quindi la trasformazione da C6 a A7 riguarda solo la superficie del garage e non è stata fatta alcuna variazione catastale in tal senso.
Visto che hai la disponibilità economica io farei l'acquisto senza chiedere il mutuo ed eventualmente lo chiederei una volta ottenuto il titolo di proprietà sperando che arrivi in tempo perchè la banca consideri ancora come erogazione per acquisto. Sarebbe da verificare col delegato se riesce a dare il titolo velocemente e prepararsi a ripristinare almeno momentaneamente le sembianze del garage ad uso del perito.
Puoi anche contattare la tua banca per chiedere se sarebbe disposta a darti il mutuo per pagare parte del prezzo con tuo impegno a ripristinare gli abusi.

Grazie Angy .. ogni vs risposta mi permette sempre più un approccio più ponderato .. secondo me la cosa più importante al punto in cui sono è una perizia preliminare della banca erogante

Rivolgiti a una banca che tratta mutui per aste: di solito si basano sulla perizia redatta dal CTU, ma chiedi specificatamente.


I rischi sono quelli che @Rudyaventador ti ha indicato.



Non potrai fare lavori nell'immobile prima che ne diventi proprietario; e il decreto di trasferimento verrà fatto dopo aver pagato...



Questo è un rischio da tenere in conto: responsabili o no, potresti ritrovarti l'immobile danneggiato.



Solitamente, tolti gli abusi, non vi sono problemi.

Grazie Brina .. ogni vs risposta mi permette sempre più un approccio più ponderato .. secondo me la cosa più importante al punto in cui sono è una perizia preliminare della banca erogante

Se non ti viene erogato il mutuo per la difformita dalla banca , e risulti aggiudicatario perdi la cauzione , e sei a rischio , anche di rispondere della differenza di valore tra la tua aggiudicazione e quello di asta futura , pertanto devi sottoporre alla banca la fattibilita prima di partecipare in asta

Dopo l aggiudicazione tu non puoi rispristinare poiche non sei ancora il proprietario, che lo diventi dopo il saldo.

Diamo per scontato che tu conosca i rischi di asta ,non essendovi garanzia di evizione, e la valutazione della bonta dell esecuzione , oltre che l occupante non abbia titolo opponibile alla procedura.




Se non ti viene erogato il mutuo per la difformita dalla banca , e risulti aggiudicatario perdi la cauzione , e sei a rischio , anche di rispondere della differenza di valore tra la tua aggiudicazione e quello di asta futura , pertanto devi sottoporre alla banca la fattibilita prima di partecipare in asta

Dopo l aggiudicazione tu non puoi rispristinare poiche non sei ancora il proprietario, che lo diventi dopo il saldo

Diamo per scontato che tu conosca i rischi di asta ,non essendovi garanzia di evizione, e la valutazione della bonta dell esecuzione , oltre che l occupante non abbia titolo opponibile alla procedura.


Il valore di aggiudicazione deriva dall esito del asta competitiva , ed ovviamente dove ti fermi tu . Qualora non lo sapessi, nel asta senza incanto ( come lo sono la gran parrte) il meccanismo d asta è il seguente tu fai un offerta , se sei da solo ti viene aggiudicato l immobile , se non sei solo, si parte come base d asta competitiva dal valore del offerta piu alta, pertanto l offerta che si fa in busta è il minimo .

Grazie Rudy .. ogni vs risposta mi permette sempre più un approccio più ponderato .. secondo me la cosa più importante al punto in cui sono è una perizia preliminare della banca erogante .. molte grazie veramente

Poco male... Il problema è se con l'abuso riesce a farsi dare il mutuo...

Vi farò sapere ..
Lo si ritiene impossibile?

 

[irma]

Il problema è se con l'abuso riesce a farsi dare il mutuo...

Non vedo problemi, la perizia specifica il tipo di abuso e che occorrono solo € 10.000 per il ripristino, quindi l'immobile è commercializzabile in un'asta giudiziaria.

 

[brina82]

Non vedo problemi, la perizia specifica il tipo di abuso e che occorrono solo € 10.000 per il ripristino, quindi l'immobile è commercializzabile in un'asta giudiziaria.

Io li vedo invece... Bisogna andarci molto cauti con queste cose. Si rivolgerà alla banca e vedrà.

 

[brina82]

Vi farò sapere ..
Lo si ritiene impossibile?

No. Non è impossibile, ma vai a parlare con la banca spiegando TUTTO!

 

[Rudyaventador]

Grazie anche a te Rudyaventasor per esserti fatto carico di avermi risposto ..
Non conosco il rischio della bontà della esecuzione.. visto che la conosci e sei abbastanza chiaro puoi accennarmi in cosa consiste e quali rischi corro ?
Gli occupanti/proprietari potrebbero per sfregio danneggiare l’immobile senza essere ritenuti responsabili?
Nel caso poi volessi rivendere in futuro questo immobile presenterà delle tare alla trasferibilità come ad es negli immobili donati ?

1) Leggi l avviso di vendita ed inzia a vedere cosa stanno vendendo esattamente e se vi sono delle specificità elencate
2) leggi la perizia nelle risposte dei quesiti del giudice
a continuita trascrizioni
b iscrizioni
cerca di capire , potrebbe non essere immediato poiche i nomi sono oscurati ,
se il debitore coincide con l esecutato , altresi vedi se l ipoteca sia intraventennale

3 ) sempre alal prrizia leggi la risposta al quesito del giudice se l immobile è occupato e se vi sia titolo opponibile alla procedura , se vi è titolo opponibile , ti fermi qui e scarti l asta.


infine metti in conto che gli occupanti , se non fanno danni , si porteranno via termosifoni e rubinetti .... qualora facessero danni rilevanti ( veramente rilevanti) , non consueto , ma anche non rarissimo , risponde la procedura ma dovrai attivarti con un Avvocato. Al momento della visita del immobile , che avrai fatto di recente , qualche sensazione vedendo gli occupanti ti viene...


Il consiglio che ti do vai in cancelleria del tribunale settore immobiliare esecuzioni, chiedi al cancelliere chi siano gli avvocati che solitamente bazzicano le esecuzioni ti fai dare due tre nomi , li contatti e ti fai consigliare per il merito dell asta .

 

[Rudyaventador]

Non vedo problemi, la perizia specifica il tipo di abuso e che occorrono solo € 10.000 per il ripristino, quindi l'immobile è commercializzabile in un'asta giudiziaria.

Io non darei scontato che il perito della banca dia l OK con un abuso da ripristinare...la banca deve fidarsi che l aggiudicatario dopo aver visto erogato il mutuo da proprietario po effettivamente ripristini....

Il concetto di commerciabilita non si applica alle aste , l asta è un sequestro a cui segue un trasferimento di proprieta per assegnazione su asta , e l abuso da ripristinare sta negli obblighi del proprietario a seguito del trasferimento , ma nessuno garantisce che poi li effettui ovviamente a suo rischio e pericolo

 

[n3m3six78]

Con un abuso , la banca non sgancia un euro.