Asta:immobile occupato con contratto di locazione scaduto

[Teo85]

X Studiopci
Grazie per il chiarimento
Se riesco ad accertare che l'attuale affittuario non ha pagato l'affito prima che me lo aggiudico(se me lo agggiudico) posso attivare la procedura di sfratto per morosità pregressa?Mi sai dare qualche spiegazione in piu per quanto riguarda la relativa procedura(tempi,costi,modalità)?
Grazie

 

[studiopci]

Attento a non scrivere in maiuscolo nei forum che equivale ad urlare... ed anche se siamo lontani ... ti sento ... per riuscire ad accertare che l'inquilino sia moroso dovresti vedere chi è stato nominato custode giudiziario dell'immobile, nei casi di immobile occupato da persona diversa dall'esecutato con regolare titolo... in questo caso contratto di affitto ... il G.E. nè tenuto a nominare un custode in persona diversa dall'esecutato... questi ( il custode giudiziario ) ha i poteri e l'obbligo di custodire ed amministrare il bene in suo staggio... quindi nel caso di immobile sottosposto a procedura di vendita ed in affitto ha l'obbligo di riscuotere i canoni, pagarne le eventuali spese, e nel caso di inquilino moroso proporre e seguire la procedura di sfratto per morosità... se non si attiene a questi compiti oltre ad essere sollevato dal compito ne pagherà anche le conseguenze. Questo per dire che sarà molto difficile che tu possa trovare una situazione di morosità pregressa ed oltretutto senza procedura di sfratto per morosità gia iniziata... oppure che tu possa trovare un inquilino con un contratto scaduto e non rinnovato... tenendo presente che la legge 80/2005 e la legge 263/2005 non hanno modificato nulla sul punto, pertanto la locazione stipulata dal debitore prima del pignoramento sarà opponibile (a norma dell’art. 2923 c.c.)al nuovo proprietario, il curatore, sentito il G.E. ha l'obbligo di sostituirsi al proprietario naturale e quindi o mandare entro i termini dei 6 mesi prima della naturale scadenza la finita locazione o rinnovare tacitamente il contratto di locazione.... quindi nel momento in cui tu dovessi aggiudicarti l'immobile, in presenza di un regolare contratto residenziale valido dovrai sottostare a tutti gli obblighi prescritti per legge ai proprietari di immobili locati. Spero di essere stato chiaro Fabrizio

 

[H&F]

Grazie per la risp.
Ammettiamo che lo prendo lo stesso
Per "un'esigenza reale e dimostrabile" puo rientrare la vendita,per esigenza di liquidità?

Il rinnovo sarebbe solo fino al 2014, in quanto è di quattro anni in quattro anni, solo il primo rinnovo è automatico, mentre questo è il terzo. 4+4 e basta.
Una volta aggiudicato mandagli subito la disdetta nella forma prevista dalla legge.
Non c'è da domostrare nessuna esigenza. Se ci fosse la morosità lo sfratto sarebbe immediato ma anche 2014 è vicino.

 

[marco tartari]

Il principio è quello che ti ho detto, della cristallizzazione degli atti/situazione al momento del pignoramento. Non puoi avere però una sicurezza matematica su questo (come in qualsiasi situazione giuridica) esistono infatti un sacco di precisazione o di particolarità che rigardano i rinnovi automatici in relazione ai singoli tipi di contratto. Occorrerebbe leggere il contratto e studiare la pratica ...
Una cosa che noto dai pochi dati che hai trascritto è:
a) che il termine per la disdetta se era semestrale è scaduto prima del pignoramento. il che potrebbe fare sollevare delle eccezioni all'inquilino, in ordine ad una acquisizione del diritto al rinnovo ... (espresso in parole senmplici)
b) ordinariamente affinche avvenga il rinnovo durante la procedura ci vorrebbe un atto dispositivo del GE (Giudice dell'esecuzione) che ne dia il consenso. Normalmente non viene concesso perchè e conveniente che l'immobile sia venduto come libero. ma in effetti è una cosa che non sappiamo...
c) ciò che mi sembra più importante è questo: affinchè il contratto si sia rinnovato (sempre che sia ammissibile il rinnovo!) il soggetto deve avere pagato i canoni di locazione al custode giudiziario anche negli anni della procedura esecutiva ... Ciò spesso non avviene per diversi motivi. Ma quello che a te interessa è di sapere se il soggetto adesso sta pagando i canoni. In questo modo tu puoi sapere con sicurezza quale è la situazione reale. Intendo dire se anche il contratto si fosse rinnovato (cosa che a mio parere è improbabile) se il tizio non paga tutti i mesi il canone l'appartamento sarebbe comunque liberabile per morosità. Quindi per prima cosa telefona al custode e fatti chiarire la situazione (il cui riferimento è scritto sempre sul bando d'asta).
Spero sia di utilità

Veramente interessante, hai descritto il caso con una precisione puntigliosa

 

[marco tartari]

Attento a non scrivere in maiuscolo nei forum che equivale ad urlare... ed anche se siamo lontani ... ti sento ... per riuscire ad accertare che l'inquilino sia moroso dovresti vedere chi è stato nominato custode giudiziario dell'immobile, nei casi di immobile occupato da persona diversa dall'esecutato con regolare titolo... in questo caso contratto di affitto ... il G.E. nè tenuto a nominare un custode in persona diversa dall'esecutato... questi ( il custode giudiziario ) ha i poteri e l'obbligo di custodire ed amministrare il bene in suo staggio... quindi nel caso di immobile sottosposto a procedura di vendita ed in affitto ha l'obbligo di riscuotere i canoni, pagarne le eventuali spese, e nel caso di inquilino moroso proporre e seguire la procedura di sfratto per morosità... se non si attiene a questi compiti oltre ad essere sollevato dal compito ne pagherà anche le conseguenze. Questo per dire che sarà molto difficile che tu possa trovare una situazione di morosità pregressa ed oltretutto senza procedura di sfratto per morosità gia iniziata... oppure che tu possa trovare un inquilino con un contratto scaduto e non rinnovato... tenendo presente che la legge 80/2005 e la legge 263/2005 non hanno modificato nulla sul punto, pertanto la locazione stipulata dal debitore prima del pignoramento sarà opponibile (a norma dell’art. 2923 c.c.)al nuovo proprietario, il curatore, sentito il G.E. ha l'obbligo di sostituirsi al proprietario naturale e quindi o mandare entro i termini dei 6 mesi prima della naturale scadenza la finita locazione o rinnovare tacitamente il contratto di locazione.... quindi nel momento in cui tu dovessi aggiudicarti l'immobile, in presenza di un regolare contratto residenziale valido dovrai sottostare a tutti gli obblighi prescritti per legge ai proprietari di immobili locati. Spero di essere stato chiaro Fabrizio

Quello che affrma PCB005 è interessante

Lui afferma che allo scadere del contratto generalmente questo non viene rinnovato, e che addirittura per farlo questo deve essere deciso dal GE.
Nessun GE prenderebbe questa iniziativa su un bene che deve essere basastato!
Sarebbe difficile per lui giustificare la decisione.

I contratto generalmente hanno durata 4+4, a quello che sostienti il primo rinnovo è scontato, ci vorrebbero motivazioni non espletabili in questo caso.

Alla fine degli otto anni deve essere inviata una disdetta se non si rinnova di
altri 4 anni.

Ecco spesso leggendo gli annunci ci sono case basastate con contratto di
affitto opponibile quando questo e oramai scaduto!!!

Sarebbe interessante approfondire

 

[H&F]

Salve a tutti

sto valutando l'acquisto di un app.to che sarà venduto tramite asta giudiziaria.L'immobile risulta occupato con regolare contratto d'affito che però è scaduto nel 2010.Vorrei sapere :
-Se ,essendo scaduto nel 2010, si puo considerare libero e quindi il classico rinnovo di altri 4 anni non è valido in casi come questi(esecuzione immobiliare)o se è automatico quindi scadra nel 2014.
Ringrazio anticipatamente tutti per i chiarimenti

Grazie

Non capisco perchè ti stai complicando la vita con una ipotesi che non esiste : ti ho spiegato che dopo il 4+4 puoi mandare al disdetta. Non vedo le "cristallizzazioni". La legge sulla locazione è una LEGGE.

 

[H&F]

Il principio è quello che ti ho detto, della cristallizzazione degli atti/situazione al momento del pignoramento. Non puoi avere però una sicurezza matematica su questo (come in qualsiasi situazione giuridica) esistono infatti un sacco di precisazione o di particolarità che rigardano i rinnovi automatici in relazione ai singoli tipi di contratto. Occorrerebbe leggere il contratto e studiare la pratica ...
Una cosa che noto dai pochi dati che hai trascritto è:
a) che il termine per la disdetta se era semestrale è scaduto prima del pignoramento. il che potrebbe fare sollevare delle eccezioni all'inquilino, in ordine ad una acquisizione del diritto al rinnovo ... (espresso in parole senmplici)
b) ordinariamente affinche avvenga il rinnovo durante la procedura ci vorrebbe un atto dispositivo del GE (Giudice dell'esecuzione) che ne dia il consenso. Normalmente non viene concesso perchè e conveniente che l'immobile sia venduto come libero. ma in effetti è una cosa che non sappiamo...
c) ciò che mi sembra più importante è questo: affinchè il contratto si sia rinnovato (sempre che sia ammissibile il rinnovo!) il soggetto deve avere pagato i canoni di locazione al custode giudiziario anche negli anni della procedura esecutiva ... Ciò spesso non avviene per diversi motivi. Ma quello che a te interessa è di sapere se il soggetto adesso sta pagando i canoni. In questo modo tu puoi sapere con sicurezza quale è la situazione reale. Intendo dire se anche il contratto si fosse rinnovato (cosa che a mio parere è improbabile) se il tizio non paga tutti i mesi il canone l'appartamento sarebbe comunque liberabile per morosità. Quindi per prima cosa telefona al custode e fatti chiarire la situazione (il cui riferimento è scritto sempre sul bando d'asta).
Spero sia di utilità

Non capisco il senso del tuo discorso. Il contratto scadrebbe in ogni caso al massimo nel 2014, se non prima per eventuale morosità ( che è una pura illazione ) ed in ogni caso le mensilità insolute andrebbero alla massa creditrice e non certo al compratore attuale. Consiglio di leggere meglio le discussioni che parlano di date ben chiare : contratto 2006, primo rinnovo 2010 e fine della fiera.

 

[Utente Cancellato 38532]

Cassazione civile sez. VI
Data: 02 novembre 2011
Numero: n. 22711
MASSIMA: In pendenza di procedimento di esecuzione forzata, la rinnovazione del contratto di locazione dell'immobile pignorato deve essere disposta dal giudice dell'esecuzione ai sensi dell'art. 560 c.p.c., essendo inopponibile all'aggiudicatario qualsiasi forma di rinnovazione tacita dovuta a mancata disdetta.

 

[selah]

In pendenza di procedimento di esecuzione forzata, la rinnovazione del contratto di locazione dell'immobile pignorato deve essere disposta dal giudice dell'esecuzione

Molto interessante. Nel caso dell'asta a cui vorrei partecipare, l'immobile è attualmente locato per brevi periodi tramite una società fondata nel 2012 quando l'immobile era già pignorato nel 2010. Giustamente il custode mi ha detto che la società che si occupa delle locazioni lo fa senza titolo