Atto di vendita immobile ad uso abitativo

[Marco Pivetti]

Salve,
ho un problema di questo tipo , stò seguendo per una mia zia molto anziana, la vendita di un appartamento collocato nel mezzo ad un immobile composto tre appartamenti posti su tre piani. L' appartamento risulta accatastato, ma in comune non sembra esistere un progetto ad esso relativo, pur esistendo sia quello relativo al piano terra sia a quello al secondo piano (regolarizzati nel tempo con sanatoria). L'ufficio tecnico per poter eseguire una eventuale pratica in sanatori ci ha prospettato di far scalcinare parte dell'intonaco esterno dei tre piani per verificarne la congruità (?!?) . La cosa a rigor di logica mi ha lasciato basito, se fosse stato l'appartamento situato all'ultimo piano sarebbe stato quasi plausibile ma essendo questo collocato in posizione intermedia tra due realtà già sanate!!! Abbiamo un acquirente disposto comunque all'acquisto nello stato di fatto non volendo porre in carico a mia zia una situazione non definita, vorrei sapere se sull'atto di vendita si possa porre una dicitura che la sollevi da eventuali oneri o contenziosi futuri.
Vi ringrazio anticipatamente per l'attenzione.
Marco

 

[Giuseppe Di Massa]

Salve,
ho un problema di questo tipo , stò seguendo per una mia zia molto anziana, la vendita di un appartamento collocato nel mezzo ad un immobile composto tre appartamenti posti su tre piani. L' appartamento risulta accatastato, ma in comune non sembra esistere un progetto ad esso relativo, pur esistendo sia quello relativo al piano terra sia a quello al secondo piano (regolarizzati nel tempo con sanatoria). L'ufficio tecnico per poter eseguire una eventuale pratica in sanatori ci ha prospettato di far scalcinare parte dell'intonaco esterno dei tre piani per verificarne la congruità (?!?) . La cosa a rigor di logica mi ha lasciato basito, se fosse stato l'appartamento situato all'ultimo piano sarebbe stato quasi plausibile ma essendo questo collocato in posizione intermedia tra due realtà già sanate!!! Abbiamo un acquirente disposto comunque all'acquisto nello stato di fatto non volendo porre in carico a mia zia una situazione non definita, vorrei sapere se sull'atto di vendita si possa porre una dicitura che la sollevi da eventuali oneri o contenziosi futuri.
Vi ringrazio anticipatamente per l'attenzione.
Marco

Ciao purtroppo no. L'immobile deve essere perfettamente a posto dal punto di vista catastale e comunale (e nello stato di fatto) altrimenti l'atto è nullo. Questo prescinde da accordi tra le parti, i quali, pertanto, sono legalmente nulli a loro volta. L'unica strada è sanare. In bocca al lupo.

 

[francesca63]

Abbiamo un acquirente disposto comunque all'acquisto nello stato di fatto non volendo porre in carico a mia zia una situazione non definita, vorrei sapere se sull'atto di vendita si possa porre una dicitura che la sollevi da eventuali oneri o contenziosi futuri.

Nel rogito devono essere indicati, a pena di nullità dell’atto, gli estremi della licenza o permesso edilizio in forza del quale l’immobile è stato edificato.
Quindi senza questo dato, il notaio non rogita.
Incarica un tecnico di vostra fiducia per analizzare la situazione in Comune.
Se provassi a vendere comunque, rischieresti di mettere tua zia in grandi difficoltà.

L'immobile deve essere perfettamente a posto dal punto di vista catastale e comunale (e nello stato di fatto) altrimenti l'atto è nullo.

L’atto è nullo SOLO se manca la dichiarazione del venditore relativa agli estremi della licenza edilizia, o se tali dati sono falsi (inventati , o riferiti ad altro immobile), come da recente sentenza della Cassazione a sezioni unite, 8230\2019.
Se c’è la dichiarazione, ma l’immobile è stato costruito in difformità, l’atto non è nullo, ma il venditore è comunque responsabile nei confronti dell’acquirente per gli abusi .

 

[Marco Pivetti]

Buona sera Sig. Giuseppe ,
l'atto risulterebbe nullo anche in presenza di una postilla specifica controfirmata dalle parti sul rogito?
Grazie.
Marco

 

[Lin0]

Si

 

[plutarco]

Senza estremi di permessi validi l'atto è nullo.

 

[marcanto]

Nello stato delle cose la sola soluzione è affidarsi ad un tecnico.
Si dovrebbe risalire alla "storia" dell'edificio, alle modalità e tempi di realizzazione dei 3 piani .....se essi sono stati costruiti dallo stesso soggetto e poi alienati successivamente.

Se per il piano intermedio non esiste alcun che di progetto, mi chiedo in che modo tua zia ne è divenuta proprietaria ?
quale sarebbe il titolo di proprietà in suo possesso: rogito, testamento, successione ....?

 

[cristian casabella]

Da quanto capisco si tratta di una casa su 3 piani che era totalmente abusiva. Per quanto riguarda il piano inferiore e quello superiore i relativi proprietari hanno approfittato di un condono per regolarizzare le 2 unità, mentre per il piano intermedio in questione non è stata fatta alcuna pratica. Ora, essendo impossibile "demolire" un piano intermedio e essendo stati sanati gli altri, ci si trova in una soluzione estremamente particolare, per cui oltre ad un tecnico potrebbe essere utile il consulto di una avvocato che sia specializzato in materia. Mi sembrerebbe assurdo il NON poter più farci nulla che si tradurrebbe in finché ci vivi va bene, ma se vuoi venderlo no; e quando lo si dovesse ereditare?

 

[Aidualc]

Anche a noi capitò un caso simile. Monolocale in condominio di circa 24 unità. Il monolocale sulla planimetria risultava "bianco", come se non esistesse, ma invece era lì da più di 40 anni, al primo piano (in palazzo di 5 piani). Era il risultato del frazionamento di un appartamento che inizialmente doveva essere un trilocale nel progetto del costruttore, ma poi si era trasformato in un bilocale + monolocale. Oltretutto era già stato compravenduto e nel rogito era citato il balcone, non presente in planimetria perchè nato sopra i negozi del piano terra...
Il condominio aveva una pratica di sanatoria aperta da 20 anni e mai conclusa, il proprietario abitando all'estero non era nemmeno a conoscenza di questa situazione, veniva a passarci le vacanze ogni tanto.
Situazione idilliaca!!!

In ogni caso, come già scritto sopra da diversi, mettendo la pratica in mano a un bravo tecnico abbiamo regolarizzato la situazione e concluso la vendita.