Aumento del 15% con rinuncia alla facoltà di disdetta immobile commerciale locato

[Bastimento]

Grazie Penny per il commento: la mia domanda però aveva carattere generale: come premettevo la tua è una interpretazione consolidata e nota.
Ma ricordavo di aver letto ai tempi della promulgazione della legge che era vincolante soprattutto la estensione della durata alla prima proroga (+6), non il tacito rinnovo alle medesime condizioni economiche. Mi chiedevo quindi se una pattuizione contrattuale preventiva , che stabilisse il nuovo canone a partire dal 7° anno, fosse comunque lecita. E se esistano conferme di sentenze in merito.

 

[Pennylove]

Se interpreto bene il tuo pensiero, tu ti stai chiedendo se sia legittimo un patto, coevo alla stipula del contratto, di maggiorazione preordinata e automatica del canone in corrispondenza del secondo sessennio (equiparabile quasi ad una nuova locazione ). Non risultano precedenti giurisprudenziali (se riesci a indirizzarmi verso qualche riferimento dottrinale, ti prego di postarlo).

Sono invece note (e in gran copia) pronunce di legittimità concernenti patti di maggiorazione del canone successivi alla stipula del contratto (e, cioè, in corso di rapporto ovvero in corrispondenza della sua prima scadenza). La suprema Corte ha più volte ritenuto la legittimità della clausola di maggiorazione, in riferimento agli articoli 32 e 79 della legge di riforma, sul presupposto che il conduttore è assolutamente libero di accettare, o meno, la richiesta di aumento del canone formulata dal locatore e la sua adesione si configura come una legittima rinuncia di diritto (già acquisito) di non subire aumenti del canone diversi da quelli stabiliti nell’art. 32 sopracitato. Tale conclusione si fonda sul principio (consolidato) che la sanzione di nullità dell’art. 79 riguarda soltanto i patti introdotti in sede di stipula di contratto, essendo diretta ad impedire una elusione di tipo preventivo dei diritti del conduttore, senza peraltro escludere la possibilità che questi possa successivamente disporre dei propri diritti in altro modo. In caso di contenzioso, però, tale tacita rinuncia è rimessa alla prudente valutazione del giudice.

Rimane, comunque, liberamente rinegoziabile il canone al termine ultimo della locazione, vale a dire alla fine del secondo sessennio, ove le parti si accordino, in tal senso, con un nuovo contratto.

 

[Bastimento]

Se interpreto bene

Si, corretto. Non ho riferimenti che possano dirsi dottrinali: mi agganciavo a quanto letto su uno dei tanti libri che escono in materia di locazioni in occasione dell'uscita di nuove leggi. Nella fattispecie ad un testo di Rosa Serrano pubblicato da Buffetti nel 2000. Il titolo del capitolo era: Determinazione differenziata dei canoni. E vengono citate una serie di sentenze in qualche modo anche apparentemente contrastanti. Posso fartene una copia, ma per brevità ti cito i riferimenti alle sentenze.

Corte costituzionale n. 6695/87 che ha sancito la liceità di una determinazione differenziata dei canoni di locazione: nella sintesi viene messa in evidenza la differenza concettuale tra clausole di adeguamento istat e patti di aumento del canone che implica un accrescimento non solo dell'espressione monetaria ma anche del valore reale del corrispettivo dovuto dal conduttore. (esempio dovuto all'incremento nel tempo della redditività da posizione dell'immobile locato)

Cass. Sez. III 25/5/1992 n. 6246 : legittima la clausola di aumento, se commisurata ai vantaggi legati allo sviluppo commerciale della zona.

Cass. Sez. III 9/7/1992 n. 8377: illegittima la clausola, a meno che le maggiorazioni non siano collegate sinallagmaticamente all'ampliamento della controprestazione.

 

[Pennylove]

Si, corretto. Non ho riferimenti che possano dirsi dottrinali: mi agganciavo a quanto letto su uno dei tanti libri che escono in materia di locazioni in occasione dell'uscita di nuove leggi. Nella fattispecie ad un testo di Rosa Serrano pubblicato da Buffetti nel 2000. Il titolo del capitolo era: Determinazione differenziata dei canoni. E vengono citate una serie di sentenze in qualche modo anche apparentemente contrastanti. Posso fartene una copia, ma per brevità ti cito i riferimenti alle sentenze.

Corte costituzionale n. 6695/87 che ha sancito la liceità di una determinazione differenziata dei canoni di locazione: nella sintesi viene messa in evidenza la differenza concettuale tra clausole di adeguamento istat e patti di aumento del canone che implica un accrescimento non solo dell'espressione monetaria ma anche del valore reale del corrispettivo dovuto dal conduttore. (esempio dovuto all'incremento nel tempo della redditività da posizione dell'immobile locato)

Cass. Sez. III 25/5/1992 n. 6246 : legittima la clausola di aumento, se commisurata ai vantaggi legati allo sviluppo commerciale della zona.

Cass. Sez. III 9/7/1992 n. 8377: illegittima la clausola, a meno che le maggiorazioni non siano collegate sinallagmaticamente all'ampliamento della controprestazione.

Oh, giusto cielo! Non pensavo che ti riferissi alla semplice “determinazione differenziata dei canoni"! E’ il punto fondamentale della “controversia”. Le tre sentenze riportate ribadiscono principi ormai costantemente affermati dalla Cassazione e confermano quanto precisato ai post 2 e 10. Un patto, definito già al momento della stipula, di una preordinata maggiorazione del canone è lecito, a patto, però - ripeto - che sia giustificato da fatti o vicende ancorati a precise circostanze dedotte in contratto. Viceversa deve ritenersi nulla una pattuizione iniziale che preveda un vero e proprio aumento, nel corso del rapporto o in corrispondenza della sua prima scadenza, totalmente sganciato da una qualunque controprestazione e dalle previsioni di cui alla legge di riforma del 1978.

Ora, alla luce dei richiamati principi, la nullità della pattuizione contenuta nel contratto di locazione in oggetto, relativa alla maggiorazione del canone annuo del 15%, a decorrere dall’inizio del secondo sessennio, discende proprio – come segnalato da Cass. n°8377/1992 citata – dall’assoluta assenza di collegamento sinallagmatico tra la maggiorazione pattuita ed un qualunque ampliamento della controprestazione. In parole povere, nella specie, la fissazione di un canone crescente, in corrispondenza della sua prima scadenza, non risulta in alcun modo commisurata e compensata da possibili vantaggi derivanti al conduttore dal (protratto) godimento dell’immobile per effetto di fattori obiettivi e prederminati (che siano stati considerati dalle parti nell’atto della stipula della convenzione locativa): pertanto, in mancanza di indicazione di elementi idonei ad evidenziare e giustificare un maggior onere del conduttore, deve presumersi – sulla base degli elementi forniti da airliip – che la preordinata maggiorazione del canone sia tendente ad eludere la norma del menzionato art. 32, con conseguente nullità, art. 79 legge n°392/1978, della relativa pattuizione. In ogni caso, l’illegittima richiesta di un canone superiore comporterebbe la restituzione con gli interessi, ma non la novazione del contratto.

 

[Bastimento]

Voi lugulei siete tremendi....

Però bisognerebbe spiegare ai comuni mortali perchè sussistendo una controprestazione ipotetica preventiva sia lecito aumentare il canone, mentre non sussistendo questa novellata argomentazione (il tema della controprestazione non compare in nessun articolo), si deve evincere che l'art. 28 che prevede il rinnovo automatico della durata alla prima scadenza ma non cita mai il canone, debba necessariamente vincolare anche il mantenimento del primo canone, anche se già inizialmente fosse stato previsto un diverso importo.

Mi dirai che si ricava dai lavori parlamentari, o dallo spirito della legge: ma non è affatto esplicitamente espresso nell'art. 28, e l'art. 32 riguarda l'aggiornamento monetario, non l'aumento.

Fortunatamente gli ingegneri in generale lavorano sulla base dei principi della fisica classica, non cambiata dai tempi di Archimede e Pitagora, Newton ecc. e la relatività è confinata dietro pareti schermate ai più ....: ognuno segue la propria attitudine.
Mi hai fatto ricordare il povero Renzo, i suoi polli, e tutto il resto....: per altro una cosa è almeno positiva, per un attimo mi sono sentito più giovane di 50 anni....

 

[Pennylove]

Ciao Basty! Sospettavo che non sarebbe finita qua…. La legittimità della pattuizione “incriminata” (che scaturisce non già per effetto di legge, ma da una clausola convenzionalmente pattuita tra le parti) emerge dallo stesso art. 32 che, se ci fai caso, accenna al canone con una formula plurale, cioè “nelle misure contrattualmente stabilite”, lasciando, quindi, intendere che tali misure possono essere differenti (sin dalla stipula del negozio): tali clausole non appaiono certo un mezzo per eludere il parametro posto da tale norma. Ad una attenta lettura, non si rinviene affatto nell’art. 32 una limitazione alla libertà delle parti di negoziare la misura del canone in altro modo, ad esempio, appunto, in maniera variabile in aumento nei vari anni, anche in considerazione del fatto che il locatore potrebbe benissimo richiedere sin da subito il canone (che è libero) nella misura massima, invece che frazionarlo, mentre il conduttore, in un’ottica di economicità aziendale, può preferire una graduazione progressiva del canone: ciò che conta è che detti aumenti siano, però, finalizzati a mantenere l’equilibrio tra le rispettive prestazioni delle parti.

 

[Bastimento]

ciò che conta è che detti aumenti siano, però, finalizzati a mantenere l’equilibrio tra le rispettive prestazioni delle parti.

.... Hai detto niente! e dato che non abbiamo Penny in tasca, di fronte ad un giudice noi comuni mortali ne usciamo con le ossa rotte.....
L'interpretazione del diritto a volte è come per i tappeti: si leggono meglio sul rovescio...... Alzo bandiera bianca.....
p.s. (OT): A volte mi chiedo dove scoviate certe formulazioni: ho appena spostato dallo scaffale un vecchio libro di mia moglie: "Nozioni generali sulla fattispecie del possesso" .... e via con 300 pag di bla-bla.

Ad ognuno il suo: ma vuoi mettere l'eleganza e la sintesi di una legge fisica e la sua espressione matematica?

A parte gli scherzi: grazie per l'attenzione, è sempre un piacere leggerti.

 

[Pennylove]

[...] ma vuoi mettere l'eleganza e la sintesi di una legge fisica e la sua espressione matematica?

A costo di sembrare un poco saccente e pedante, devo dirti che anch’io ammiro l’eleganza e la verità di una formula matematica, ma al rigore della legge matematica (che anela all’eterno), ho sempre preferito (forse perché rifuggo dalle certezze assolute proprie della scienza matematica) l’incompiutezza della legge giuridica (mai trasformabile in un codice binario), ma che anch’essa, a suo modo, ricerca (a volte solo sfiorandolo) il vero e il giusto.

Penny