Sul mio contratto di locazione - stipulato a gennaio 2011 - è scritto che annualmente ci dovrà essere un adeguamento istat. La mia domanda è: devo aspettare che le proprietarie dell'appartamento mi mandino una lettera con il nuovo importo da pagare?
La risposta al quesito non è agevole, non potendo esaminare il contratto di affitto: sulla base delle poche informazioni fornite (contratto recente di locazione ad uso abitativo, pluralità di locatori), ragiono su questa ipotesi, in regime non cedolare (escludendo un contratto transitorio, di cui all'art. 5, comma 1, legge 431/1998, ove l'adeguamento ISTAT non è previsto, ma hai visto mai....
).
L'aggiornamento annuale del canone mensile delle locazioni ad uso abitativo - al 75% della variazione accertata nell'anno precedente dall'indice ISTAT - era previsto dall'art. 24 della legge 392/1978.Tale norma sanciva il diritto del locatore ad inviare al conduttore la richiesta di aggiornamento del canone: nel caso il locatore non avesse inviato tale richiesta, l'aggiornamento del canone non era automatico, in quanto era la stessa norma di legge a prevedere la sua decorrenza a partire dal mese successivo rispetto alla data di ricevimento della richiesta; conseguentemente a ciò, nulla, ai sensi dell'art. 79 della stessa legge 392/1978, sarebbe stata la clausola contrattuale sottoscritta dalle parti, volta ad imporre un aggiornamento automatico alla fine di ogni anno di esecuzione del contratto e per tutta la durata. La norma in questione, in sostanza, onerava il locatore a tenere un comportamento giuridicamente positivo, al fine di esercitare legittimamente il suo diritto all'aggiornamento del canone di locazione.
Ora,
l'art. 24 è stato abrogato dall'art. 14, comma 4, della legge 431/1998, che ha anche provveduto a riformare tutto il regime giuridico delle locazioni ad uso abitativo (mentre le locazioni commerciali sono tutt'oggi ancorate ad una normativa che risale a più di trent'anni fa).
Tale riforma, però, non ha previsto la sostituzione dell'art. 24 con una norma di carattere equipollente, non stabilendo alcunché al riguardo, da cui consegue la possibilità per il locatore di richiedere l'aggiornamento del canone, salvo che parti abbiano inteso regolare diversamente il loro rapporto giuridico.
La mancanza di una norma specifica fa ritenere, inoltre,
che non esista più neanche la necessità della comunicazione dell'aggiornamento ai fini della sua decorrenza, essendo sufficiente che, nel contratto, le parti abbiano stabilito che allo scadere del primo anno di esecuzione, ed anche per tutti gli anni successivi, il locatore possa indicizzare automaticamente il canone.
Il locatore, infine, ben potrà pretendere il pagamento di quanto conseguente all'applicazione dell'aggiornamento ISTAT, anche in termini di retroattività, con il solo limite della prescrizione (quinquennale, art. 2948, n°3, cod. civ.).
