Aumento ISTAT

[patty1959]

Il contratto firmato in data 15 aprile 2010 e registaro in data 13 maggio 2010 riporta: il canone sarà aggiornato ogni anno con riferimento alle varazioni dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati accertate dall'ISTAT nella misura del 75%. Ad oggi il canone mensile pagato è sempre lo stesso. Posso io aumentare detto canone e in che misura.So che quest'anno è pari al 2,25 .Nell'aumento posso tenere conto dell'aumento dello scorso anno non applicato?
Grazie

 

[Irene1]

Ciao Patty1959, l'Istat non è retroattivo, quindi puoi aumentare solo l'anno in corso, e non quelli passati, se scritto in misura del 75% puoi aggiornarlo in quella percentuale, o paradossalmente anche in misura inferiore, ma non superiore.
Che mese di riferimento hai preso?

 

[Bastimento]

Direte, arriva il solito bastian contrario.... ma è il bello del forum...: siam qua per confrontare le opinioni...!

1) Tralasciamo per il momento la retroattività dell'aumento: ciò però non è sinonimo di non applicabilità della variazione assoluta intervenuta tra aprile 2010 ed aprile 2012: a mio parere nulla vieterebbe di applicare il 75% di detta variazione biennale, dal momento della richiesta da parte del locatore.
2) E' verosimile che il contratto non preveda l'aggiornamento automatico anche senza richiesta: ma se tale fosse il caso, nulla vieterebbe di richiedere anche retroattivamente la differenza di canone. Unico limite sarebbe a parer mio la prescrizione del debito, che si prescriverebbe in termini ordinari (non so quale sia il tempo: 2 o 5 anni?).
3) il mese di riferimento è un problema solo tecnico: di solito è il mese precedente la decorrenza, o anche il mese stesso. Ma il ragionamento non cambierebbe.

Sono curioso di leggere le vostre risposte.

 

[Pennylove]

Come sempre, mancando l’esame del contratto, si può ragionare solo per approssimazione. Se si tratta, come pare, di un contratto dove non è specificata la modalità (automatica/a specifica richiesta) che rende efficace l’aggiornamento ISTAT, è necessaria la comunicazione preventiva di adeguamento ISTAT al conduttore, a mezzo lettera raccomandata o atto equipollente, per rendere efficace la variazione del canone di locazione: finchè la richiesta non è portata a conoscenza del conduttore (art. 1334 cod. civ.), l’aumento non è dovuto.

Ciò premesso, salvo che il contratto non sia in cedolare secca, è consentito al locatore di richiedere il pagamento di quanto conseguente all’aggiornamento ISTAT, anche in termini di retroattività, con il solo limite della prescrizione (quinquennale, ex art. 2948, n°3, cod. civ.), ma il locatore perde il diritto agli arretrati: “l’aggiornamento del canone, per quanto dovuto dalla data della richiesta, deve essere calcolato con il criterio della variazione assoluta del canone iniziale dall’inizio del contratto fino alla data della richiesta” (Cass., 5 agosto 2004, n°15034), che nel caso di specie non potrà essere quantificato in misura superiore ai ¾ (75%) della variazione assoluta, con l’avvertenza di adeguare poi anche l’imposta di registro già pagata sul canone base: nel caso in questione si dovrà versare la cifra dovuta per differenza (cod. trib. 112T) + sanzione per ritardo (cod. trib. 671T) + interessi moratori (cod. trib. 731T).

 

[Bastimento]

Grazie Penny, ... a parte la nota differenza abissale di forma (corretta citazione dei riferimenti, ecc. che ti caratterizza) mi pare concordiamo. Ma da allievo Pierino, credo utile una ulteriore precisazione, visto che nella tua risposta colgo una apparente incongruenza:
1)

è consentito al locatore di richiedere il pagamento di quanto conseguente all’aggiornamento ISTAT, anche in termini di retroattività, con il solo limite della prescrizione (quinquennale

2)

ma il locatore perde il diritto agli arretrati:

Mi pare sia opportuno precisare che la frase 2 si applichi laddove l'adeguamento Istat sia soggetto, in assenza di precisazione o per contratto, a preventiva richiesta scritta da parte del locatore. (Del resto è il caso che ritieni più probabile)
Forse è superfluo ripetere anche il distinguo tra applicare oggi la variazione assoluta rispetto ad N anni fa, (sempre ammissibile) , e richiedere invece retroattivamente gli arretrati delle mensilità precedenti (ammissibile solo in caso di previsto automatismo contrattuale).

 

[Pennylove]

Grazie Penny, ... a parte la nota differenza abissale di forma (corretta citazione dei riferimenti, ecc. che ti caratterizza) mi pare concordiamo. Ma da allievo Pierino, credo utile una ulteriore precisazione, visto che nella tua risposta colgo una apparente incongruenza

Grazie, Basty, ma mi sa che il mio intervento non sia degno di lode alcuna. Rileggendomi oggi, noto (con raccapriccio) l’incongruenza palese del mio discorso, altro che apparente…mi capita sovente quando cerco la sintesi (che non mi appartiene, ahimè). Provo, allora, nuovamente ad esplicitare meglio il mio pensiero, in particolare riguardo ai punti “caldi” della materia: indicizzazione retroattiva e arretrati.

Il contratto in questione pare onerare il locatore a tenere un comportamento giuridicamente positivo (preventiva comunicazione al conduttore) al fine di esercitare legittimamente il diritto a percepire l’aggiornamento del canone rivalutato: in tal caso è consentito al locatore di richiedere il pagamento anche degli aggiornamenti ISTAT arretrati (ridotti al 75%) con il criterio della cosiddetta variazione assoluta per l’intero periodo considerato (aprile 2010-aprile 2012, ipotizzo): il pagamento dell’aggiornamento ISTAT, relativo all’anno in corso, deve essere calcolato sul canone base, aumentato degli indici ISTAT non richiesti (in sostanza un aumento del canone rivalutato dal 2010), ma il locatore, in questo caso, perde il diritto di richiedere gli arretrati non corrisposti per le mensilità ormai passate, e ciò sia in caso di locazione di immobili ad uso non abitativo, giusto il disposto dell’art. 32 della legge cosiddetta sull’equo canone, sia in caso di locazioni ad uso abitativo (sia pure con qualche distinguo in dottrina: una parte della giurisprudenza ritiene, infatti, che con l’indicizzazione automatica siano dovuti anche gli arretrati, ma solo e unicamente nel caso di locazione a canone libero), ex art. 24 della stessa legge (ora abrogato dall’art. 14 della legge n°431/1998).

Ritornando al caso in dibattito, la sentenza che citavo al #4 (che riguarda una locazione ad uso diverso) sintetizza meglio di me: “Ai soli fini di questo calcolo [il Supremo Collegio si riferisce al metodo della variazione assoluta], deve ritenersi pertanto ininfluente la circostanza che, per qualche annualità intermedia, non sia stato richiesto in precedenza l’aggiornamento, in quanto la mancanza di tale richiesta impedisce soltanto l’accoglimento della domanda degli aggiornamenti pregressi (c.d. “arretrati”)”.

 

[patty1959]

Salve come vi ho indicato nella mia domanda iniziale:Il contratto a canone libero firmato in data 15 aprile 2010 e registaro in data 13 maggio 2010 riporta:" il canone sarà aggiornato ogni anno con riferimento alle varazioni dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati accertate dall'ISTAT nella misura del 75%." non vi è alcuna specificazione nè riguardo all'automatismo dell'aumento Istat nè ad una eventuale richiesta. Da quanto ho capito, nel mio caso, posso far richiesta a mezzo di raccomandata dell'adeguamento Istat e posso applicare gli aumenti relativi al marzo 2011 ed al marzo 2012 , rinunciando agli arretarati, la cui richiesta tra l'altro mi comporterebbe un sacco di noie fiscali .Confermati se questa è la cosa giusta da fare. Grazie

 

[patty1959]

Scusate mi sono dimenticata di chiedere la cosa + importante dove posso trovare le tabelle riportante tali adeguamenti? Grazie ancora

 

[Pennylove]

[...]Da quanto ho capito, nel mio caso, posso far richiesta a mezzo di raccomandata dell'adeguamento Istat e posso applicare gli aumenti relativi al marzo 2011 ed al marzo 2012 , rinunciando agli arretarati

Scusate mi sono dimenticata di chiedere la cosa + importante dove posso trovare le tabelle riportante tali adeguamenti?

Sul sito dell'ISTAT (trovi la serie storica dal 1978 in avanti).

 

[Bastimento]

Confermati se questa è la cosa giusta da fare.

Circa...:

a parer mio non è corretto dire che dovrai applicare gli aumenti relativi al marzo 2011 ed al marzo 2012: questa frase farebbe presupporre un aggiornamento col metodo della variazione relativa: (che in poche parole significa applicare il 75% del 2011 + 75% del 2012 ecc: ciò a distanza di anni fa si che a forza di fare il 75% del 75% del 75% ecc, fa tendere a 0 l'adeguamento)

E' corretto invece dire che dovrai applicare il 75% della variazione assoluta intervenuta dal marzo 2010 al marzo 2012, e su questa variazione (assoluta, cioè a partire dall'anno di stipula) applicherai il 75%: questo approccio varrà anche col successivo aumento.

La tabella da usare si troverà alla pagina:
http://www.istat.it/it/archivio/30440

In basso scegliere la tabella indicata con:
Variazioni percentuali dei mesi indicati rispetto al mese/anno selezionato
(selezionando in basso a destra il mese interessato (marzo)

Salvo errori dovrebbe essere prodotta la tabella tav4_2012_3.xls (che non riesco ad allegare, sembra non consentita l'estensione excel)

La variazione riportata (marzo 2010-->marzo 2012) è del 5,8%: potrai quindi praticare un aumento dello 5.8%*0.75= 4.35%