Bene comune non censibile

[Bad]

Salve a tutti, apro questa discussione per un parere sui una mia situazione, abito in un condominio di sei appartamenti, di cui 2 al piano terra hanno entrata indipendente e gli haltri 4 hanno la scala in comune. Io insieme ai miei fratelli ne possediamo 3, un piano terra un primo ed un secondo piano. All'inizio tutti e 6 erano i nostri poi abbiamo fatto una permuta, 3 grezzi in cambio di 2 e mezzo finiti,il costruttore ebbe problemi e vendette il contratto ad un altra ditta, in quel rogito, venne ceduto anche un piccolo locale ricavato nel sottoscala, io mi opposi ed il notaio lo dichiarò bene comune non censibile. In fase di esecuzione dei lavori, io andavo quasi tutti i giorni in cantiere poi per motivi di salute sono mancato un pò di giorni, al mio ritorno ho trovato questo piccolo locale, che è in comune hai 4 appartamenti che hanno la scala, chiuso e collegato a modo di pertinenza all'altro appartamento a piano terra, io ho subito provveduto con il mio avvocato a fare una diffida per il ripristino del locale come era prima, ovviamente non ho avuto risposta, il costruttore ha venduto l'appartamento ovviamente con annesso questo piccolo locale. Io sto procedendo legalmente perchè il mio avvocato dice che quel locale non può essere venduto e che quindi dovrà essere rimesso in comune. Ora siccome l'acquirente si è insediato nell'appartamento, ho, secondo voi, la possibilità di rivedere aperto questo spazio visto che i tempi giuridici sono lunghi? Volevo aprirlo di forza ma l'avvocato mi ha bloccato. Spero possiate darmi un parere o qualche consiglio. Grazie mille a tutti e soprattutto grazie per lo splendido lavoro che fate.

 

[elisabettam]

in che senso il notaio l'ha dichiarato bene comune non censibile?

 

[Bad]

nell'atto è indicato così:
4) Vano scala, al piano terra, confinante con il sub 6, il sub 11 e le scale, salvo altri.
Riportato nel catasto Fabbricati di xxxxxxxx al foglio 22, particella 2193 sub 15, Via xxxxxxxxxxxxxxxxx s.n.c., p. T – bene comune non censibile.
non può essere ne venduto ne la proprietà attrbuita a nessuno.

 

[ilragno]

nell'atto è indicato così:
4) Vano scala, al piano terra, confinante con il sub 6, il sub 11 e le scale, salvo altri.
Riportato nel catasto Fabbricati di xxxxxxxx al foglio 22, particella 2193 sub 15, Via xxxxxxxxxxxxxxxxx s.n.c., p. T – bene comune non censibile.
non può essere ne venduto ne la proprietà attrbuita a nessuno.

La piantina in catasto dell'appartamento del vicino ha inglobato il locale comune o no?

Se non l'avesse la situazione reale non corrisponde a quella depositata in catasto e questo rende nullo il contratto di vendita al tuo vicino. E questa sarebbe la prima martellata sulle dita del venditore e dell'acquirente, inclusa la retrostante dichiarazione mendace in atto pubblico : reato.

Questa prima verifica serve anche a restringere le responsabilità : lo spoglio lo ha fatto il costruttore o l'acquirente ?

Che tipo di azione ha impostato il tuo avvocato ?

 

[Bad]

Guarda ti allego un immagine della planimetria,che dovrebbe essere quella presentata al catasto,non so se lo abbiano incluso al catasto. che cosa è lo spoglio?
Per quanto riguarda la situazione legale, stiamo facendo una citazione per i danni che mi ha lasciato e credo ci sia anche la diffida al ripristino del locale occupato, ora non so di preciso ma grossomodo e questo.

 

[elisabettam]

ci vorrebbe la planimetria catastale o meglio ancora, l'elenco subalterni

 

[Bad]

ci vorrebbe la planimetria catastale o meglio ancora, l'elenco subalterni

guarda ti posso dire che noi nell'atto di permuta abbiamo venduto 4 particelle identificati con i rispettivi subalterni, quando il costruttore ha ceduto il contratto al secondo costruttore ne ha vendute 5 di particelle-subalterni, di cui una particella è riferita a questo vanoscala, la planimetria l'ho allegata al post precedente

 

[Cucci49]

Mi pare di concordare con Ilragno, anche se gli elementi per il giudizio son insufficienti.

Mi pare che ci si trovi anche un po' nella situazione del DL 122 del 2005 (quello delle norme a tutela del Consumatore che acquista da impresa), perchè vi è stata la permuta, che potrebbe essere considerata un cambio camera ed in cui prevale l'aspetto del Consumatore anche se esso è un privato che ad esempio fornisce il terreno e riceve immobili finiti.
Di quella Legge uno degli aspetti più importanti è stato non tanto quello della "fideiussione" ma proprio l'obbligo per il costruttore di indicare con estrema precisioni quali parti erano comuni e quali esclusive, a pena di nullità. Infatti da molti lustri i costruttori si erano abituati a promettere: qui viene un parco condominiale con gioco bimbi e panchine, poi ci facevano un parcheggio e vendevano i posti auto.

In ogni caso mi sembra, a vedere dal disegno, che il vano scala sia inequivocabilmente comune. Avendo un subalterno avrà una sua scheda planimetrica con un disegno o quantomeno deve essere rappresentato nel "dimostrativo dei subalterni". Bad, vai o manda qualcuno in catasto e procuratene una, se la prta verso il pianerottolo è aperta e chiusa verso l'alloggio la vedo dura a dire che il catasto non è probante. Procurati anche la scheda dell'alloggio venduto al tuo vicino, e l'atto. Se nella scheda l'alloggio comprende il vano allora vi è incongruità fra una cheda e l'altra e se ne può chiedere conto anche al Pofessionista che ha fatto l'accatastamento senza verificare le parti comuni.

La cosa può avere molti risvolti. Occorre avere tutti i documenti (atti) tutte le schede e l'alaborato planimetrico dimostrativo dei subalterni.

Ad esempio, come è possibile, se si trovano tutte le schede "a posto" nel senso che rappresentano il vano comune con la porta verso il pianerottolo e un muro verso l'alloggio, e l'elaborato idem, allora è lo stato di fatto che è difforme.

Occorre allora verificare l'atto che ad esempio non descriva il vano (ripostiglio ..) e che le coerenze siano vano scala e non pianerottolo e basta.

In questo caso l'atto di vendita dell'alloggio sarebbe nullo ai sensi del art. 19 del DM 78/10 (quello della congruità e conformità catstale)

Caso interessante

 

[ilragno]

Mi pare di concordare con Ilragno, anche se gli elementi per il giudizio son insufficienti.

Mi pare che ci si trovi anche un po' nella situazione del DL 122 del 2005 (quello delle norme a tutela del Consumatore che acquista da impresa), perchè vi è stata la permuta, che potrebbe essere considerata un cambio camera ed in cui prevale l'aspetto del Consumatore anche se esso è un privato che ad esempio fornisce il terreno e riceve immobili finiti.
Di quella Legge uno degli aspetti più importanti è stato non tanto quello della "fideiussione" ma proprio l'obbligo per il costruttore di indicare con estrema precisioni quali parti erano comuni e quali esclusive, a pena di nullità. Infatti da molti lustri i costruttori si erano abituati a promettere: qui viene un parco condominiale con gioco bimbi e panchine, poi ci facevano un parcheggio e vendevano i posti auto.

In ogni caso mi sembra, a vedere dal disegno, che il vano scala sia inequivocabilmente comune. Avendo un subalterno avrà una sua scheda planimetrica con un disegno o quantomeno deve essere rappresentato nel "dimostrativo dei subalterni". Bad, vai o manda qualcuno in catasto e procuratene una, se la prta verso il pianerottolo è aperta e chiusa verso l'alloggio la vedo dura a dire che il catasto non è probante. Procurati anche la scheda dell'alloggio venduto al tuo vicino, e l'atto. Se nella scheda l'alloggio comprende il vano allora vi è incongruità fra una cheda e l'altra e se ne può chiedere conto anche al Pofessionista che ha fatto l'accatastamento senza verificare le parti comuni.

La cosa può avere molti risvolti. Occorre avere tutti i documenti (atti) tutte le schede e l'alaborato planimetrico dimostrativo dei subalterni.

Ad esempio, come è possibile, se si trovano tutte le schede "a posto" nel senso che rappresentano il vano comune con la porta verso il pianerottolo e un muro verso l'alloggio, e l'elaborato idem, allora è lo stato di fatto che è difforme.

Occorre allora verificare l'atto che ad esempio non descriva il vano (ripostiglio ..) e che le coerenze siano vano scala e non pianerottolo e basta.

In questo caso l'atto di vendita dell'alloggio sarebbe nullo ai sensi del art. 19 del DM 78/10 (quello della congruità e conformità catstale)

Caso interessante

Siamo in piena sintonia.
La documentazione della compravendita costruttore/vicino è determinante.

Non capisco cosa abbia chiesto l'avvocato e su quali documenti abbia basato la sua azione soprattutto a quale articolo del codice civile faccia riferimento.

Certamente l'avvocato ha seguito una sua valida strategia, che tu però non
non ci hai riportato. La planimetria che ci hai allegato non sembra catastale.

Bisogna individuare il momento in cui scompare il locale comune e come.

 

[Bad]

Grazie mille a tutti per la disponibilità, vi riassumo per vedere se ho capito qualcosa: innanzitutto devo procurarmi dal catasto la scheda planimetrica ed il dimostrativo dei subalterni, da quello che ho capito ogni subalterno dovrebbe avere la propria scheda, e dalla scheda si può vedere come è stato registrato al catasto.
Per Cucci49: il locale ha una sola porta verso l'appartamento, nella parte che affaccia nella scala cè un tramezzo chiuso, cè solo una piccola finestrella. Sè ho capito bene bisogna vedere come è considerato questo vano nell'atto di compravendita tra il costruttore ed il nuovo acquirente e soprattutto come è stato registrato al catasto, se nella scheda catastale risulta aperto verso la scala e chiuso verso l'appartamento allora è difforme dalla realta e quindi si rende nullo l'atto. Se viceversa risulta chiuso verso la scala e aperto verso l'appartamento (come nel disegno che ho allegato) in questo caso bisogna verificare l'atto di vendita e vedere come è stato dichiarato sull'atto, che comunque deve essere coerente con le carte catastali, pena l'annullamento dell'atto. Nel caso dovessere essere tutto conforme bisogna vedere quando il costruttore ha acquisito i titoli (che non ha) per trasformare il locale comune in locale privato, infatti, anche se non ho ancora letto la citazione, credo che l'avvocato abbia chiesto la riapertura del vano in quanto il costruttore non ha la proprietà di quel vanoscala e di conseguenza non può venderlo perche non è suo.
Spero, grossomodo di aver capito come è la situazione e le possibili ipotesi, ovviamente devo verificare la documentazione catastale. Se non ho capito bene vi prego vogliate correggermi. Grazie mille ancora per la disponibilità.