Beni comuni dopo frazionamento appartamento

[IlDomandatore]

Salve,

Qualche anno fa ho acquistato un appartamento in un condominio originariamente fatto di soli due appartamenti.
Con l'altro proprietario avevo i diritti di 1/2 sul terreno e sulla corte circostante, quindi in visura catastale oltre ad essere proprietario del mio appartamento risultavo anche comproprietario del terreno e della corte circostante.

Dopo qualche anno il proprietario dell'altro appartamento ha frazionato il suo immobile creando due appartamenti, uno dei quali l'ha venduto.

Ora la domanda è, il bene comune (il terreno e la corte circostante l'edificio) diventa bene di tutti e tre gli appartamenti?

Inoltre riporto che a mia completa insaputa è stato fatto un aggiornamento catastale dove non risulto più proprietario del terreno e della corte circostante ora tutto adibito come parte comune dell'edificio.

Io ritengo che i miei diritti siano stati lesi se il diritto di 1/2 diventa di 1/3 (o meglio se gli utilizzatori del giardino diventa 3 invece che due come riportato sul mio atto di compravendita). Se mi confermate che ho ragione che passi devo intraprendere per far valere I miei diritti?

Grazie in anticipo

 

[brina82]

Salve,

Qualche anno fa ho acquistato un appartamento in un condominio originariamente fatto di soli due appartamenti.
Con l'altro proprietario avevo i diritti di 1/2 sul terreno e sulla corte circostante, quindi in visura catastale oltre ad essere proprietario del mio appartamento risultavo anche comproprietario del terreno e della corte circostante.

Dopo qualche anno il proprietario dell'altro appartamento ha frazionato il suo immobile creando due appartamenti, uno dei quali l'ha venduto.

Ora la domanda è, il bene comune (il terreno e la corte circostante l'edificio) diventa bene di tutti e tre gli appartamenti?

Inoltre riporto che a mia completa insaputa è stato fatto un aggiornamento catastale dove non risulto più proprietario del terreno e della corte circostante ora tutto adibito come parte comune dell'edificio.

Io ritengo che i miei diritti siano stati lesi se il diritto di 1/2 diventa di 1/3 (o meglio se gli utilizzatori del giardino diventa 3 invece che due come riportato sul mio atto di compravendita). Se mi confermate che ho ragione che passi devo intraprendere per far valere I miei diritti?

Grazie in anticipo

È necessario analizzare diversa documentazione, cominciando col tuo atto di acquisto: vi è scritto corte indivisa, oppure è citata proprio la particella con indicato 1/2?

Poi dovresti controllare se esiste l'elaborato planimetrico (si chiama proprio così) e l'elenco dei subalterni.

A seguire, nel caso, si analizzeranno gli atti degli altri immobili.

Quando sarà tutto chiaro, nel caso con l'ausilio di un tecnico, si valuterà il da farsi.

 

[Zagonara Emanuele]

Sembra di capire che hai acquistato il "diritto all'uso e la comproprietà" di 1/2 della corte che comunque è rimasta comune ed indivisa.

Ora con le ulteriori variazioni da te descritte, il terreno appartiene e può essere utilizzato da 3 persone e in futuro potrebbero divenire anche 4 o più se intervenissero altri frazionamenti.

E' chiaro che il terreno circostante all'immobile è comune e non di proprietà esclusiva e non essendo stato neppure "assegnato" l'uso dello stesso sarà possibile a tutti gli aventi diritto.

Ciò che tu possiedi è la proprietà di 1/2 della corte comune (ammesso che sull'atto di acquisto si parli di questo, ovvero che tu abbia acquistato 1/2 della corte).
Sembra piuttosto di capire che tu abbia "acquistato" il diritto ad usufruire di 1/2 della corte e non la "proprietà" dello stesso.

Se le cose stessero come nel primo caso (acquisto i 1/2 del terreno) hai semplicemente pagato anche un terreno che è di fatto tuo per la metà ma essendo indiviso e non assegnato ad uso esclusivo non identificabile e perciò fruibile a tutti gli aventi diritto sull'intera corte.
Se le cose stessero come nel secondo caso (il diritto ad usufruire di 1/2 del terreno) la differenza rispetto al primo caso è che non ne sei proprietario esclusivo.

Per farla breve, se davvero sei proprietario della quota di terreno, in caso di lavori e costi legati alla corte tu pagherai il 50% del costo e gli altri aventi diritto divideranno tra loro i costi del restante 50%; perciò più che un vantaggio mi sembra uno svantaggio !

Inoltre, direi che male hai fatto ad acquistare una porzione di terreno indivisa, o quantomeno non assegnata, non solo perchè i costi di manutenzione ti penalizzano, ma anche perchè la promiscuità legata all'uso della corte rende impossibile usufruirne pienamente a titolo privato, se non per scopi limitati.

 

[francesca63]

Io ritengo che i miei diritti siano stati lesi nel caso in cui il diritto originale di 1/2 (citato nell'atto di compravendita) diventi di 1/3 (o meglio se gli utilizzatori del giardino diventano tre invece di due).

Se sei comproprietario di 1/2 del terreno e della corte (come condomino o come "semplice" comproprietario), il tuo diritto sarà sempre comunque di 1/2, anche dopo uno o più frazionamenti delle proprietà altrui.
Certo che però saranno maggiori le persone che potranno usufruire di quegli spazi.

L'unica soluzione per diventare utilizzatore esclusivo , è quella di accordarsi con gli altri aventi diritto per un frazionamento, con assegnazione a te di uno spazio solo tuo; ma temo che ora sia più difficile di quanto avrebbe potuto esserlo prima.

Per darti risposte davvero pertinenti , però, bisognerebbe leggere l'atto di acquisto e tutti i documenti .

 

[IlDomandatore]

Vorrei inviarvi in privato un estratto dell'atto di compravendita ma essendo un nuovo iscritto il sistema non me lo fa fare. Appena possibile lo farò, oppure contattatemi voi per favore.

Mi pare di capire che oltre al danno mi becco pure la beffa. Lo usano tutti ma pagherei più io, permettetemi solo un "buffo".

Anticipo che sull'atto di vendita i diritti di 1/2 erano estendibili alla corte circostante (definendo la particella e i relativi metri quadri).

Sullo stesso atto inoltre vengono definiti e compresi i proporzionali e correlativi diritti di condominio sui beni comuni non censibili (ingresso e scale) definiti su una particella con sub dedicato (attenzione su questo sub non era presente il giardino, solo ingresso e scale, quando l'ho acquistato io).

Invece le modifiche al catasto senza informarmi sono possibili?

Inoltre per mia conoscenza, se ho i diritti (o proprietà) al 50% di un bene, l'altro avente diritto (o proprietario) può vendere solo un pezzo del suo 50% senza che io ne sia d'accordo?

 

[IlDomandatore]

È necessario analizzare diversa documentazione, cominciando col tuo atto di acquisto: vi è scritto corte indivisa, oppure è citata proprio la particella con indicato 1/2?

Poi dovresti controllare se esiste l'elaborato planimetrico (si chiama proprio così) e l'elenco dei subalterni.

A seguire, nel caso, si analizzeranno gli atti degli altri immobili.

Quando sarà tutto chiaro, nel caso con l'ausilio di un tecnico, si valuterà il da farsi.

Sull'atto di vendita i diritti di 1/2 sono estendibili alla corte circostante (la particella e i relativi metri quadri sono esplicitamente definiti, senza Sub).

Sullo stesso atto vengono definiti e "compresi i proporzionali e correlativi diritti di condominio sui beni comuni non censibili (ingresso e scale)" definiti su una particella con sub dedicato (attenzione su questo sub non era presente il giardino, solo ingresso e scale, quando l'ho acquistato io).

Se ho i diritti (o proprietà) al 50% di un bene, l'altro avente diritto (o proprietario) può vendere solo un pezzo del suo 50% senza che io ne sia d'accordo?

 

[brina82]

Se ho i diritti (o proprietà) al 50% di un bene, l'altro avente diritto (o proprietario) può vendere solo un pezzo del suo 50% senza che io ne sia d'accordo?

Certamente. Tu continuerai ad essere proprietario del tuo 50% senza che a te cambi nulla.

 

[IlDomandatore]

Certamente. Tu continuerai ad essere proprietario del tuo 50% senza che a te cambi nulla.

In realtà a me cambia se il giardino e il piazzale per le auto lo cominciano ad usare 3 famiglie invece di 2. Il proprietario che ha frazionato il suo appartamento ha diritto a frazionare anche il giardino e il piazzale delle auto?

 

[brina82]

In realtà a me cambia se il giardino e il piazzale per le auto lo cominciano ad usare 3 famiglie invece di 2. Il proprietario che ha frazionato il suo appartamento ha diritto a frazionare anche il giardino e il piazzale delle auto?

Attualmente la corte è BCNC e non più particella singola?

 

[IlDomandatore]

Attualmente la corte è BCNC e non più particella singola?

Provo a spiegarmi meglio, la corte al momento dell'acquisto non era BCNC, era definito e venduto a me "particella xxxx...con diritti in ragione di 1/2 sulla corte circostante il fabbricato" mentre erano BCNC le scale e l'ingresso definiti su un Sub numerato dedicato ("nella vendita sono compresi i proporzionali e correlativi diritti di condominio sui bene i comuni non censibili (ingresso e scale)... al foglio xx con la particella xxxx/x".

Dalle indagini che sto portando avanti con varie visure catastali e altro, senza il mio consenso e senza che io abbia mai saputo niente, "qualcuno" (l'altro proprietario e i suoi consulenti praticamente) hanno inserito sul sub numerato delle scale e dell'ingresso anche la corte circostante il fabbricato!

Oltre all'atto possiedo una vecchia visura al momento dell'acquisto dove risultavo comproprietario del terreno circostante il fabbricato. Andando a fare la visura oggi, quella comproprietà non risulta più!

Tutto ciò è legale?