BILANCI vs. COVID

[francesca63]

Se la maggioranza dei trogloditi non è d'accordo, pagherà gli ulteriori acconti perché io non anticiperò un cent in più a causa sua. Questo è poco ma sicuro.

E su questo posso concordare .

 

[fabrizio64x]

Ringrazio tutti per le gentili risposte.
Quindi posso tranquillamente scrivere una email all'amministratore chiedendo i conti del bilancio 2019, magari anche il provvisorio del 2020.
quello che però a me interessa è vedere se i morosi del 2019 hanno saldato o stanno saldando il loro debito ( e vi posso assicurare che ci sono molti morosi "storici").
Prima dell'estate avevo chiesto all'amministratore di conoscere la situazione debitoria, mi è stato risposto che per motivi di privacy non poteva comunicarla...... non ho voluto approfondire la sua motivazione al diniego.......

 

[Utente Cancellato 72152]

mi è stato risposto che per motivi di privacy non poteva comunicarla

Il tuo amministratore è uno dei tanti amministratori furboni d'Italia.

Il <<bilancio>> in condominio

QUALCHE GIORNO PRIMA DELL'ASSEMBLEA CONDOMINIALE PER L'APPROVAZIONE DEL CONSUNTIVO HO CHIESTO ALL'AMMINISTRATORE DI POTER VISIONARE ALCUNI DOCUMENTI CONTABILI. MI RISULTAVA INFATTI CHE I LAVORI CONSUNTIVATI FOSSERO STATI ESEGUITI DA UNA DITTA DIVERSA DA QUELLA DELIBERATA DALL'ASSEMBLEA, CON UN...

www.espertorisponde.ilsole24ore.com

Nella predisposizione e presentazione del rendiconto, l'amministratore può anche illustrare la posizione debitoria dei condomini morosi, senza che possa venire in rilievo il Dlgs 196 del 30 giugno 2003 – Codice della privacy – sul trattamento dei dati personali. Con un comunicato stampa dell'8 febbraio 2006, il Garante ha infatti chiarito che i condomini possono essere informati degli eventuali inadempimenti degli altri partecipanti sia in sede di rendiconto annuale, sia durante la gestione, a seguito di specifica richiesta. I dati relativi alle morosità dei condomini non possono però essere comunicati a terzi estranei al condominio, perciò è vietata qualsiasi esposizione al pubblico di avvisi, solleciti e quant'altro. Il rendiconto è redatto secondo il criterio di cassa e non è soggetto a speciali formalità, essendo sufficiente che risultino gli elementi necessari alla comprensione dei modi di impiego dei fondi e della ripartizione delle spese (Cassazione, 20 aprile 1994, n. 3747). Peraltro, sempre secondo la Suprema corte (27 gennaio 1988, n. 731), la delibera assembleare che approvi un rendiconto non veritiero, in relazione ai debiti del condominio, può essere annullata per eccesso di potere. Non solo. Secondo la Corte d'appello di Milano (sentenza del 20 maggio 1992), un rendiconto non veritiero è addirittura affetto da nullità assoluta, mentre un rendiconto mal redatto, contenente imprecisioni anche di natura formale, nel caso in cui venga approvato dall'assemblea, è solo annullabile, e quindi impugnabile entro 30 giorni, a norma dell'articolo 1137 del Codice civile.

 

[Utente Cancellato 72152]

RIPORTO L'ARTICOLO PER INTERO.

Il <<bilancio>> in condominio

Qualche giorno prima dell'assemblea condominiale per l'approvazione del consuntivo ho chiesto all'amministratore di poter visionare alcuni documenti contabili. Mi risultava infatti che i lavori consuntivati fossero stati eseguiti da una ditta diversa da quella deliberata dall'assemblea, con un rilevante aggravio di spese. L'amministratore non mi ha risposto, ma ha tenuto lo stesso l'assemblea, in cui ho votato contro la delibera approvativa del conto. Tale delibera può ora essere annullata per violazione dei diritti di informazione del condomino? F.P. - REGGIO EMILIA

Documenti senza segreti
L'amministratore deve esibire gli atti alla base del rendiconto
Il condomino ha diritto di accedere alla documentazione contabile detenuta dall'amministratore, in vista di una consapevole partecipazione al voto in assemblea. Sul punto è consolidato l'orientamento giurisprudenziale secondo cui ciascun condomino può chiedere e ottenere dall'amministratore l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo – e non solo in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea – senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta di prendere visione o di estrarre copia dei documenti. Il tutto a condizione che l'esercizio di tale facoltà non sia di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contrario ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, mentre i costi relativi alle operazioni compiute gravano sul condomino richiedente (Cassazione 26 agosto 1998, n. 8460, e 29 novembre 2001, n. 15159).
Secondo una più recente sentenza della Cassazione (la 19210 del 21 settembre 2011), poi, ancorché la richiesta del condomino arrivi poche ore prima dell'inizio dell'assemblea, egli ha comunque diritto di accedere alla documentazione contabile. Dunque, l'amministratore ha l'onere di predisporre una organizzazione sia pure minima del suo ufficio, che consenta l'esercizio del diritto in questione, e dell'esistenza di tale organizzazione i condomini vanno informati. L'onere della prova della impraticabilità della richiesta del condomino e della sua incompatibilità con le modalità previamente comunicate dall'amministratore incombe su quest'ultimo.
Le conseguenze
La violazione del diritto del condomino all'informazione contabile comporta l'annullamento della delibera approvativa del rendiconto, a seguito di ricorso al Tribunale (o al giudice di pace, per cifre fino a 5mila euro, e comunque sempre dopo la mediazione obbligatoria) ex articolo 1137 del Codice civile, con azione proposta entro 30 giorni dalla delibera per il condomino presente e dissenziente, e dalla comunicazione per quello assente. Infatti – a norma dell'articolo 1105, terzo comma, del Codice civile, dettato in tema di comunione, ma applicabile anche al condominio – la validità di una delibera di maggioranza è subordinata al fatto che tutti i partecipanti fossero preventivamente informati del suo oggetto.


La sede naturale per esaminare il rendiconto è l'assemblea, ma è comunque consentito, al condomino, acquisire i documenti contabili relativi anche a rendiconti già approvati. Resta fermo che l'amministratore che per due anni non abbia reso il conto della sua gestione può essere revocato dall'autorità giudiziaria, anche su ricorso di un solo condomino (articolo 1129 del Codice civile).

«Oltre» la privacy
Nella predisposizione e presentazione del rendiconto, l'amministratore può anche illustrare la posizione debitoria dei condomini morosi, senza che possa venire in rilievo il Dlgs 196 del 30 giugno 2003 – Codice della privacy – sul trattamento dei dati personali. Con un comunicato stampa dell'8 febbraio 2006, il Garante ha infatti chiarito che i condomini possono essere informati degli eventuali inadempimenti degli altri partecipanti sia in sede di rendiconto annuale, sia durante la gestione, a seguito di specifica richiesta. I dati relativi alle morosità dei condomini non possono però essere comunicati a terzi estranei al condominio, perciò è vietata qualsiasi esposizione al pubblico di avvisi, solleciti e quant'altro. Il rendiconto è redatto secondo il criterio di cassa e non è soggetto a speciali formalità, essendo sufficiente che risultino gli elementi necessari alla comprensione dei modi di impiego dei fondi e della ripartizione delle spese (Cassazione, 20 aprile 1994, n. 3747). Peraltro, sempre secondo la Suprema corte (27 gennaio 1988, n. 731), la delibera assembleare che approvi un rendiconto non veritiero, in relazione ai debiti del condominio, può essere annullata per eccesso di potere. Non solo. Secondo la Corte d'appello di Milano (sentenza del 20 maggio 1992), un rendiconto non veritiero è addirittura affetto da nullità assoluta, mentre un rendiconto mal redatto, contenente imprecisioni anche di natura formale, nel caso in cui venga approvato dall'assemblea, è solo annullabile, e quindi impugnabile entro 30 giorni, a norma dell'articolo 1137 del Codice civile.

La riforma in itinere
Nel disegno di legge per la riforma del condominio, approvato dal Comitato ristretto della Camera il 23 maggio 2012, la disciplina del rendiconto è stata non poco modificata. L'articolo 1130-bis stabilisce che il rendiconto dev'essere redatto con criteri di competenza e non più di cassa. In particolare, le voci di entrata e di uscita e relative a ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve, vanno espresse in modo da consentire l'immediata verifica. Inoltre, il rendiconto dev'essere composto da un registro di contabilità, da un riepilogo finanziario e da una nota esplicativa della gestione, con l'indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. Sempre secondo il testo della riforma, l'assemblea può, in ogni momento e per più annualità, specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio: la spesa per il suo compenso sarà ripartita fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Infine, scritture e documenti giustificativi dovranno essere conservati per dieci anni dalla data della registrazione.

 

[fabrizio64x]

 

[Utente Cancellato 72152]

Allego il comunicato del Garante, dal quale si legge:

2.2. Anche per esercitare i controlli in ordine all´esattezza dell´importo dovuto a titolo di
contributo per la manutenzione delle parti comuni e per l´esercizio dei servizi comuni,
ciascun partecipante può essere informato in ordine all´ammontare della somma dovuta dagli altri;

Cito la fonte, casomai il tuo amministratore ti dicesse che il PDF te lo sei creato tu:

Amministrazione dei condomìni- 18 maggio 2006 [1297626]

www.garanteprivacy.it

 

[Utente Cancellato 72152]

Questo documento è richiamato dal precedente:

Consultazione pubblica nell

www.garanteprivacy.it

... da cui si legge, tra l'altro:

Documento di consultazione

1. Trattamento di dati riferiti ai singoli condomini
   Possono formare oggetto di trattamento, in particolare da parte dei condomini e, ove nominato, dell´amministratore, le sole informazioni personali riferite a ciascun condomino che siano necessarie allo svolgimento delle attività di gestione ed amministrazione delle parti comuni: in particolare, i dati anagrafici e i recapiti di condomini, le quote millesimali attribuite a ciascuno di essi. I singoli condomini possono essere resi edotti degli eventuali inadempimenti di altri condomini nelle forme del rendiconto annuale o su espressa richiesta di uno di essi rivolta all´amministratore. Per il trattamento di tali informazioni non è necessario il consenso dell´interessato.

 

[mapeit]

Secondo me in questa fase di emergenza , se non ci sono situazioni conflittuali, serve un po' di tolleranza .
E' noto che, a norma di legge, non si dovrebbero anticipare spese senza approvazione bilanci, ma i servizi li vogliamo comunque tutti e sappiamo dove vanno a finire i soldi versati.

In questa situazione è consigliabile, prima di chiedere acconti, inviare comunque da parte dell'amministratore un bilancio provvisorio a tutti i condomini. Dopodiché, sulla base della situazione di cassa del condominio, l'amministratore richiederà degli acconti sufficienti per proseguire nella gestione ordinaria del condominio sino a quando non si potrà effettuare l'assemblea e discutere ed approvare il bilancio.
Se non fa così, ci saranno sempre i condomini che NON PAGANO nessun acconto perché dicono che non è chiaro a che titolo debbano pagare, perché non sanno se gli altri hanno pagato ... e così via.
Effetto di ciò è che il condominio si ferma: i fornitori non vengono pagati, le utenze nemmeno, gli eventuali addetti alle pulizie o alle manutenzioni neppure. Poi, soprattutto quelli che non hanno pagato, se la prendono con l'amministratore.

 

[Bagudi]

Quello che gli amministratori non possono fare, a causa della privacy, è, per es., affiggere in bacheca i nominativi dei "morosi".

 

[Utente Cancellato 72152]

Quello che gli amministratori non possono fare, a causa della privacy, è, per es., affiggere in bacheca i nominativi dei "morosi".

Il mio amministratore l'ha fatto anni fa, ancora mi sto mangiando le mani per non aver raccolto prove fotografiche con testimoni e non averlo denunciato.
Ma non sapevo come si sarebbe comportato dopo.
Tra l'altro non ero moroso perché avevo pagato, ma lui si era fatto ingannare dai dati (errati) passatigli dal precedente amministratore.