Calcolo della volumetria assentibile su lotto già edificato

[gaetano53]

Salve a tutti. Un'altro quesito: su un lotto di mq, 2160 (composto da due part. una di mq. 980 e l'altra di mq. 1180.La part. più piccola ricadente interamente in zona c2 residenziale (villette) mentre l'altra per di più in zona B. L'indice del tempo (1973) era di mc. 1,5. Il comune su tutta l'area impegnata (le due particelle fuse per ottenere la massima capacità volumetrica), assente mq. 1300 di superficie edificabile che moltiplicato per 1,5 mc. esprimeva una capacità di mc. 1950. Questo calcolo è sul progetto del tempo. Il costruttore, invece realizza una volumetria superiore edificando abusivamente ulteriori mc.759,69 per un totale di mc.2719,69. Successivamente per l'abuso (sotto lo stesso indice) presentò istanza di sanatoria.
1^ domanda: Quanta superficie doveva essere assentita complessivamente tenedo conto del maggiore sviluppo abusivamente realizzato?

Secondo: Nel 2000, il costruttore presenta un frazionamento al catasto all'urbano, all'insaputa di tutti i proprietari degli appartamenti (e senza che ci sia traccia al catasto (il fascicolo relativo è vuoto la documentazione sparita quindi non si sa come ha fatto) la particella acquisisce un suo identificativo ex novo e il terreno residuo inedificato viene indicato quale subalterno (area urbana)in mq.1246.

Nellla seconda metà del 2008, lo strumento urbanistico cambia e la zona diventa B con indice di mc.3. Dopo un paio di mesi il subalterno suddetto viene venduto ad altro costruttore, il quale ottiene, non con poche peripezie, alla fine del 2010 una concessione edilizia.

2^ domanda: è corretto che sia stato possibile attribuire al subalterno questa superficie, tenuto conto della volumetria preesistente compresa quella abusivamente edificata? Non si dovrebbe sottrarre dal computo la superficie già impegnata derivandone per convesso che la superficie del subalterno in parola risulterebbe di gran lunga inferiore a quello frazionato? e la risultante della cubatura residuale oggi assentibile non dovrebbe essere equamente distribuita quota parte per tutti i subalterni?
Grazie per le risposte. Saluti

 

[gaetano53]

OK, spero di non aver commesso infrazione. Ciao

 

[Architetto]

...la superficie del subalterno in parola risulterebbe di gran lunga inferiore a quello frazionato? e la risultante della cubatura residuale oggi assentibile non dovrebbe essere equamente distribuita quota parte per tutti i subalterni?

No perchè l'indice di fabbricabilità deve essere proporzionato alla superficie del lotto...proprio perchè uno è più grande dell'altro...

 

[gaetano53]

Non capisco se puoi meglio spiegare. La particella unica è di mq. 2160 è stata edificata per una volumetria complessiva mc.2719,69 se dividiamo questo volume per l'indice di fabbricabilità ovvero mc.1,5xmq. otteniamo la superficie impegnata, sottraendo questa dai 2160 ottenuamo la superficie residua. Per la ragione che una superficie non può sviluppare una volumetria maggiore di quella consentita....
L'indice di di oggi, io ho detto che deve essere distribuito "quota parte" ovvero in ragione della grandezza di ogni subalterno. Dove sbaglio?

 

[Bastimento]

Il tema mi interessa: intanto una domanda.

1) I terreno non edificato a chi era rimasto intestato? Al costruttore iniziale o al condominio costruito? Quanto del terreno impegnato era stato conferito al complesso costruito?

 

[gaetano53]

-Bene, Bastimento, finalmente una domanda specifica. Come già detto sopra, il terreno era di mq. 2160, in parte edificabile in parte no (o meglio meno esprimeva indici diversi). Comunque, venne assentita una superficie di mq. 1300 che sviluppata per l'indice del tempo (mc.1,5 zona B) ha concesso la realizzazinone di un edificio di mc. 1950. I costruttori, invece ne realizzarono, abusivamente, ulteriori mc.759,69 per un totale di mc.2719,69. Per cui siccome deve essere considerata anche la volumetria abusiva ai mq. 1300 se ne deve aggiungersi altri 513 mq. per un titotale di mq.1813.

-Per rispondere all'altra domanda: I costruttori allorquando vendettero gli appartamenti nel rogito si riservarono la proprietà del terreno circostante l'edificio.

Poi non dimentichiamo che i costruttori con questo giochino, non possono sottrarre le aree di pertinenza necessarie e che, nel caso, il terreno residuale è corte dell'edificio. difatti, è un subalterno!

 

[Bastimento]

--Per rispondere all'altra domanda: I costruttori allorquando vendettero gli appartamenti nel rogito si riservarono la proprietà del terreno circostante l'edificio.

Poi non dimentichiamo che i costruttori con questo giochino, non possono sottrarre le aree di pertinenza necessarie e che, nel caso, il terreno residuale è corte dell'edificio. difatti, è un subalterno!

Il tuo problema mi aveva incuriosito perchè mi sono trovato in passato in una situazione analoga.
Purtroppo, in merito al tuo quesito primario non so darti indicazioni: non so se sia possibile, a fronte di un aumento dell'indice di edificabilità, recuperare cubatura aggiuntiva su un lotto già conteggiato in precedenza con un indice inferiore.
Avevo però rilevato alcune inesattezze, che con la tua attuale risposta confermi, e che credo influiscano nella dinamica di ciò che è successo.

Nel 2000, il costruttore presenta un frazionamento al catasto all'urbano, all'insaputa di tutti i proprietari degli appartamenti

Se i costruttori si riservarono la proprietà del terreno residuo non edificato, non avevano nulla da dire ai proprietari degli alloggi.
Poi citi il cortile del condominio che se ho capito bene è indicato a catasto come subalterno: ma subalterno di che e di chi? Le parti di terreno facenti parti del condominio normalmente non sono distinte a catasto: credo che i tecnici chiamino questa situazione "parti comuni indistinte", proprio perchè essendo condominiali sono indivisibili ed inalienabili. Ma credo che questo subalterno non appartenga ai condomini, ed il condominio non ha personalità giuridica.

Nel primo post avevi mi sembra detto che detto subalterno era stato venduto ad altro costruttore nel 2008, sul quale è stata rilasciata licenza edilizia nel 2010. Dedurrei appunto appartenesse al vecchio costruttore.

In conclusione sospetto che non vi sia chiara la definizione della proprietà a voi conferita: quello che fa testo non è quello che il costruttore vi aveva raccontato, ma quello che è stato scritto sul rogito.

Detto questo, ritengo anch'io che vi convenga fare una richiesta formale di verifica presso lo sportello edilizia comunale, per accertare il rispetto degli indici di edificabilità già usufruiti ed impegnati (non mi esprimo bene in termini tecnici, ma credo capiamo cosa intendo) .
Se però al variare degli indici si può recuperare la nuova cubatura, dal momento che quel terreno non è mai appartenuto a voi, non avendo titolo credo non possiate opporvi.

 

[gaetano53]

Carissimo Bastione, da un'analisi sommaria è così, ma, se ci si sofferma un pò a ragionarci sopra non è così. Allora cerchiamo di mettere ordine:

1. su un lotto edificato, non può essere rilasciata ulteriore licenza ed. a meno che la residui di volumetria al momento dell'ultriore rilascio di concessione è questa è giurisprudenza granitica.

2. per verificare che sul lotto residui ulteriore superficie occorre fare due conti, la cubatura realizzata e la superficie da assentire, e, in questa rientra anche quella abusiva.

3. se lo strumento urbanistico muta e l'indice permette di edificare ulteriormente, bisogna tenere conto della volumetria realizzata e quella residua deve essere distribuita equamente quota parte fra tutti i subalterni o proprietari del lotto- Ergo, si potrebbe edificare soltanto in aderenza al manufatto esistente in verticale (se c'e capacità) e in orizzontale.

4. per definire la cubatura da assentire per ogni singolo sub occore definire la superficie originaria assentita (mc. realizzato / indice di edificabilità del tempo= ssuperficie in mq. obbligatoria da lasciare di pertinenza all'immobile. La restante area resta di proprietà del costruttore che se n'é ritenuta la proprietà. A queste aree devono essere detratte anche quelle vincolate a parcheggio ex art. 41 sexies legge 1150/1942.

5. Infine, per poter ottenere una c.e. su un lotto già edificato, si deve procedere a lottizzazione oppure se siamo in zona di completamento occorre potenziare le opere di urbazizzazioni esistenti. Altrimenti sarebbe bello edificare, frazionare e riedificare e così via, immagina un'area di 10-20 mila metri sarebbe mostruoso.

Aggiunto dopo 7 minuti :

Scusa soggiungo al punto 5, mi riferisco chiaramente ad una concessione per edificare autonomamente, altrimenti vale l'edificazione in aderenza.

In ogni caso lo strumento urbanistico, prescrive senza rinvio (così come in quasi tutti i comuni d'Italia): "un lotto su cui sia stata rilasciata concessione o iniziata una edificazione non può più ottenere ulteriore concessione a meno che non si proceda a lottizzazione".
Saluti

 

[Bastimento]

... se lo dici tu, ne prendo atto: ma mi sembra che ti eri fatto una domanda e ti stai dando le risposte .... meglio

(mc. realizzato / indice di edificabilità del tempo= ssuperficie in mq. obbligatoria da lasciare di pertinenza all'immobile

Una domanda: quale norma detta questa obbligatorietà? Deve necessariamente intendersi che debba essere conferita al condominio e trattata come bene comune non censito, oppure può rimanere di proprietà dell'originario costruttore, ma vincolata sotto il profilo delledificabilità? Se c'è questo obbligo, il terreno doveva essere attribuito nella lottizzazione al condominio ed il notaio avrebbe diovuto rilevarlo.

Forse mi sfugge qualcosa.

 

[gaetano53]

Allora, voglio precisare che io non sono un tecnico, chiedo ed interagisco, per capire e certamento non voglio fare polemiche con nessuno. Chiedo scusa se ho dato questa impressione. Detto questo, ti pongo la domanda ad una ad una ed in altri termini:
- su un lotto di mq. 2160 ( il cui indice di edificabilità è di mc. 1,5 x mq) viene concesso di realizzare mc. 1950 il costruttore invece ne realizza mc. 2700. Quanta superficie deve essere assentita?