Calorifero malfunzionante - spetta a me o al proprietario?

[spave]

Buongiorno,
con la presente pongo questo problema. Il calorifero in camera mia è ossidato e non si riesce a chiuderlo. Essendo riscaldamento condominiale le temperature sono per me eccessive. Io sono la secondo inverno pieno in questo appartamento, perchè sono entrato a marzo del 2011. L'anno scorso ho sopportato tenendo aperte le finestre, quest'anno non voglio ci sia questo tipo di spreco. Il calorifero era bloccato da quando sono entrato nell'abitazione ma appunto ho soprasseduto.. Aggiungo che l'ossidazione è cosi forte che provando io a sbloccarlo potrei rischiare di romperlo e non voglio correre questo rischio ma richiedere l'intervento di personale addetto.
A chi spetta l'onere della sistemazione di questo calorifero? A me, che ho comunque trovato già il disservizio (per un freddoloso non sarebbe esistito il problema probabilmente, ma sempre sarebbe stato un disservizio esistente della locazione) o al proprietario?

[FONT=LucidaGrande, Lucida Grande, kedage, Sharjah, DejaVu Sans, Lucida Sans Unicode, serif, Arial, sans-serif]Grazie
cordiali saluti,

Marco [/FONT]

 

[Pennylove]

Le spese per la riparazione del guasto (sostituzione della valvola bloccata), se non dipendenti da un uso scorretto o anormale o a causa imputabile al conduttore, si presumono dovute a vetustà e, pertanto – salvo diverso patto contrattuale (controlla se il contratto contenga deroghe agli artt. 1576 e 1609 cod. civ.) - devono essere accollate al locatore che, a norma dell’art. 1575 del codice civile, ha l’obbligo di mantenere la cosa idonea all’uso convenuto, e, a norma dell’art. 1576, ha l’obbligo di eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie.

 

[Tobia]

salvo diverso patto contrattuale (controlla se il contratto contenga deroghe agli artt. 1576 e 1609 cod. civ.)

ero convinto che tale deroga fosse esclusiva dei contratti ad uso non abitativo..
o mi sbaglio?

 

[Pennylove]

L’obbligo normalmente gravante sul locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto (art. 1575) e di eseguire tutte le riparazioni necessarie, escluse quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (art. 1576), da intendersi riparazioni di piccola manutenzione quelle dipendenti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito (art. 1609) non è previsto da norme imperative (Cass. n°11971/2010), stante la derogabilità della norma codicistica in questione.

Ne deriva che può essere previsto contrattualmente che restino a carico dell’inquilino anche quelle spese che, per legge, dovrebbero essere sopportate dal locatore, esonerando questi da ogni responsabilità, senza per questo incorrere in sanzioni di nullità per patti contrari alla legge, sia con riguardo alle locazioni ad uso diverso dall’abitativo, sia per quelle ad uso abitativo con tipologia a canone libero,

Viceversa, i rigidi contratti convenzionati (che sono contratti standard previsti dal DM 30 dicembre 2002) non ammettono deroghe, ricadendo sotto la scure dell’art. 13, comma 4 della legge n°431/1998 che dispone che “i contratti di locazione di cui al comma 3 dell’art. 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito, per immobili aventi le medesime caratteristiche, e appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale”. Pertanto, l’accollo al conduttore di spese non dovute, comporta un illegittimo incremento del canone di locazione, con la conseguenza che il conduttore, in forza dell’art. 13, comma 5, può richiedere la restituizione delle somme indebitamente versate ovvero ricorrere al tentativo preventivo della mediazione prima di andare dal giudice.

Nei contratti “liberi”, la norma dettata dall’art. 1576, secondo cui il locatore, nel corso del rapporto, deve eseguire tutte le riparazioni necessarie può, invece, essere liberamente derogata dalle parti. Possono essere accollate al conduttore anche le spese derivanti da vetustà e caso fortuito. Non solo, anche le spese riguardanti la straordinaria manutenzione. Può essere anche inserita una clausola che limita la responsabilità del locatore per danni riferibili all’obbligo di mantenere la cosa in buono stato manutentivo. Esiste un unico limite inderogabile, che è quello dell’art. 1579 che sancisce l’inefficacia di un accordo limitativo della responsabilità del locatore circa i vizi del bene locato nel caso in cui egli li abbia in mala fede taciuti al conduttore, oppure siano tali da rendere impossibile il godimento della cosa.

Se inizialmente la Suprema Corte reputava tali clausole vessatorie, ora la più recente giurisprudenza di legittimità ritiene che la clausola che attribuisce al conduttore spese che solitamente sono a carico del locatore, comprese quelle imputabili all’uso, vetustà, caso fortuito e forza maggiore non abbiano carattere vessatorio e, quindi, non rientrino tra le clausole per le quali l’art. 1341, comma 2 del codice civile prevede la specifica approvazione per iscritto a fine contratto (Cass.15592/2007).