A seguito di trasferimento per causa di morte di immobile locato, innanzitutto, è opportuno che il nuovo proprietario-locatore invii una lettera all’amministratore del condominio (se l’immobile fa parte di uno stabile condominiale) e agli inquilini (a cui va specificato come pagare il canone dal momento del subentro) comunicando il cambio di proprietà.
Il trasferimento per mortis causa del proprietario originario di un immobile locato comporta la successione nella titolarità del contratto di locazione, con la conseguenza che il nuovo proprietario, non obbligato a sottoscrivere un nuovo contratto di locazione, può, a sua volta, optare per il regime fiscale della cedolare secca.
Nei casi di trasferimento immobiliare per causa di morte, il regime della cedolare secca operato dall’originario proprietario cessa di avere efficacia, ai fini delle imposte sul reddito, dal momento del trasferimento immobiliare, mentre, ai fini delle imposte di registro e di bollo, mantiene la sua efficacia fino al termine dell’annualità contrattuale. L’erede, al momento dell’acquisizione dell’immobile già locato, deve mettere a conoscenza l’Agenzia delle Entrate del regime fiscale scelto: può esercitare l’opzione per la cedolare secca oppure non aderire o revocare quella formulata dal precedente proprietario, entro l’ordinario termine di 30 giorni dalla data del subentro.
Il nuovo locatore è tenuto a comunicare all’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il contratto di locazione, entro l’ordinario termine di 30 giorni dalla data del decesso (ma non sono previste sanzioni in caso di ritardo della comunicazione), la cessione del contratto (cessione non soggetta ad imposta di registro, essendo già assolta in sede di successione) a mezzo:
a) modello 69 (utilizzabile entro il 31 marzo per tale adempimento): nel quadro A, in TIPOLOGIA DELL’ATTO, occorre inserire la nota: SUCCESSIONE unitamente agli estremi dell’atto con barratura della casella CES, indicando (se l’ufficio richiede la modalità di compilazione tributaria) nel quadro B, rispettivamente i dati anagrafici del nuovo proprietario e dei conduttori e nel quadro F, la percentuale di possesso dell’immobile (100,00%) e l’opzione o la revoca o la non adesione al regime della cedolare secca;
b) modello RLI: nella sezione II del quadro A in ADEMPIMENTO SUCCESSIVO indicare 3 (Cessione), con barratura della casella CEDOLARE SECCA, indicando in DATA CESSIONE la data di decesso del de cuius e i riferimenti del contratto.
Nella sezione III (RICHIEDENTE) del quadro A occorre indicare il codice fiscale del nuovo locatore, indicando 1 in TIPO SOGGETTO, mentre nel quadro B va compilata solo la SEZIONE I – DATI DEL LOCATORE inserendo il locatore defunto con indicazione di cedente (NUMERO LOCATORE = 001) e il nuovo locatore con indicazione di cessionario (NUMERO LOCATORE = 002): nessun conduttore va indicato.
Nel quadro D inserire solo il locatore con indicazione di cessionario (002) in NUMERO LOCATORE, la quota di possesso dell’immobile con due cifre decimali (100,00) indicando SI’ o NO, nella casella CEDOLARE nel caso in cui si intenda optare, revocare o non aderire all’opzione per la cedolare secca al momento del trasferimento dell’immobile locato. Indicare, infine, il codice fiscale del locatore cessionario ed apporre la firma.
Nota della scrivente
In caso di trasferimento di immobile locato, nel caso in cui l’originario proprietario non avesse scelto il regime della cedolare secca e l’erede, al momento del subentro, non intendesse, a sua volta, optare per il regime sostitutivo per il residuo periodo di durata del contratto, sarebbe possibile compilare la sezione II del quadro A anche non valorizzando la casella CEDOLARE e, conseguentemente, non compilando il quadro D: si ritiene, tuttavia, che tale modalità di compilazione, peraltro corretta, determini minor chiarezza riguardo la scelta fiscale del nuovo proprietario-locatore rispetto alla soluzione sopra esposta (la barratura SI’ o NO della casella CEDOLARE quadro D esplicita la scelta del nuovo locatore in maniera più chiara e netta).
Hai perfettamente ragione pippo! 
E’ un contratto ad uso diverso dall’abitativo! Ergo no cedolare. Le indicazioni sopra descritte restano in parte valide. Suppongo che stiamo parlando di una donazione o comunque di un trasferimento immobiliare di immobile locato per atto tra vivi. Il notaio deve aver registrato l’atto di transazione da cui si evince il cambio di titolarità del contratto. In ogni caso, anche se esiste un atto a monte, di cui l’Amministrazione finanziaria dovrebbe essere già a conoscenza, è sempre bene comunicare l’evento all’ufficio competente dove è stato registrato il contratto a mezzo:
