Canone concordato e superficie calpestabile

[Bagudi]

Non credo lo facciano solo qua.

 

[Giuseppe Di Massa]

è molto più facile di quanto tu creda, anche senza lanciare sfide.
Basta prendere una planimetria, calibrarla ed effettuare la misurazione e la verifica è fatta. Come è facile evitare questo problema inizialmente è altrettanto facile verificarne la corretta rispondenza o meno in caso di controlli.
quindi perchè rischiare e far rischiare il proprietario quanto è possibile fare tutto per bene fin dall'inizio? E' una questione di professionalità e responsabilità.
chi usa la superficie dell'APE è consapevole di tutti i rischi a cui si sottopone e sottopone, eventualmente,il proprietario.
il proprietario che viene assistito con queste modalità non professionali può verficare la competenza, la responsabilità e bontà del servizio o prestazione ricevuta.

Scusa ma davvero direi di no.
Dovresti avere la certezza che la planimetria sia perfettamente conforme allo stato di fatto (non a occhio!) e per farlo hai una sola strada, far quotare l'immobile da una architetto e quindi qui avremmo già finito. Pertanto la risposta alla mia "sfida" poteva solo essere "farlo misurare da un professionista", ma comunque sarebbe una risposta discutibile perchè quello che si cerca è un metodo rapido ed accettabile dalle associazioni inquilini che vidimano.
A tutela dei clienti in oltre è sufficiente tenersi semplicemente un po' più bassi rispetto al canone massimo applicabile calcolato.

 

[Bagudi]

A tutela dei clienti in oltre è sufficiente tenersi semplicemente un po' più bassi rispetto al canone massimo applicabile calcolato.

Questo sempre.

 

[Carlo Garbuio]

Dovresti avere la certezza che la planimetria sia perfettamente conforme allo stato di fatto (non a occhio!) e per farlo hai una sola strada, far quotare l'immobile da una architetto e quindi qui avremmo già finito.

sono d'accordo che questa sarebbe la soluzione migliore
misurare dalla planimetria sarebbe il primo passo professionale perchè tutto sia documentato, tracciabile e verficabile
usare la misura riportata nell'APE invece siamo sicuri che è sbagliato

quello che si cerca è un metodo rapido ed accettabile dalle associazioni inquilini che vidimano.

l'importante è che questo metodo rapido corrisponda a quanto riportato negli accordi territoriali, altrimenti può rilvelarsi una comoda scorciatoia non professionale che non tutela nessuno.

A tutela dei clienti in oltre è sufficiente tenersi semplicemente un po' più bassi rispetto al canone massimo applicabile calcolato.

un pò ... e quanto sarebbe?
se il punto di partenza è errato l'errore non si risolve con "un pò", così si aumenta sono l'inattendibilità di chi usa questi metodi e si espongono i proprietari a rischi facilmente prevedibili e, quindi, evitabili.

Non credo lo facciano solo qua.

qua abbiamo visto che è sbagliato, dalle altre parti facciano come credono, ci sono pure molti che lavorano bene
le associazioni che conosco lavorano bene, non usano la superficie dell'APE e così forniscono ai proprietari servizi professionali attendibili e sicuri

 

[Giuseppe Di Massa]

sono d'accordo che questa sarebbe la soluzione migliore
misurare dalla planimetria sarebbe il primo passo professionale perchè tutto sia documentato, tracciabile e verficabile
usare la misura riportata nell'APE invece siamo sicuri che è sbagliato


l'importante è che questo metodo rapido corrisponda a quanto riportato negli accordi territoriali, altrimenti può rilvelarsi una comoda scorciatoia non professionale che non tutela nessuno.


un pò ... e quanto sarebbe?
se il punto di partenza è errato l'errore non si risolve con "un pò", così si aumenta sono l'inattendibilità di chi usa questi metodi e si espongono i proprietari a rischi facilmente prevedibili e, quindi, evitabili.

Qui scrivo "un po'" perchè non è un tutorial e non è necessario entrare in tecnicismi, ma è davvero un falso problema è facilissimo restare all'interno dei parametri.
Chi è professionista nel campo sa quanto togliere al canone massimo per dare un margine certo al cliente prendendosi la responsabilità di deciderlo, non si viene calati nella città da Marte da un giorno all'altro e si è costretti a sapere tutto, ci si vive e lavora da decenni magari, si torna negli stessi palazzi più volte, fa parte delle proprie conoscenze, si usano consulenze, non serve spiegare tutto al cliente, basta applicare la propria professionalità.

 

[Giuseppe Di Massa]

sono d'accordo che questa sarebbe la soluzione migliore
misurare dalla planimetria sarebbe il primo passo professionale perchè tutto sia documentato, tracciabile e verficabile
usare la misura riportata nell'APE invece siamo sicuri che è sbagliato


l'importante è che questo metodo rapido corrisponda a quanto riportato negli accordi territoriali, altrimenti può rilvelarsi una comoda scorciatoia non professionale che non tutela nessuno.


un pò ... e quanto sarebbe?
se il punto di partenza è errato l'errore non si risolve con "un pò", così si aumenta sono l'inattendibilità di chi usa questi metodi e si espongono i proprietari a rischi facilmente prevedibili e, quindi, evitabili.

Una domanda ma tu, vedo che sei agente immobiliare, come fai? Come calcoli tu i canoni concordati se te ne occupi? Non dirmi che fai misurare l'immobile perchè hai proposto di misurare la planimetria, magari l'hai già scritto il tuo sistema ma devo essermelo perso, senza ironia ci terrei a saperlo, grazie.

 

[Carlo Garbuio]

Come calcoli tu i canoni concordati se te ne occupi?

uso la planimetria catastale o altro elaborato grafico disponibile, assolutamente no la supercie riportata nell'APE, per i motivi anzidetti

Chi è professionista nel campo sa quanto togliere al canone massimo per dare un margine certo al cliente prendendosi la responsabilità di deciderlo, non si viene calati nella città da Marte da un giorno all'altro e si è costretti a sapere tutto, ci si vive e lavora da decenni magari, si torna negli stessi palazzi più volte, fa parte delle proprie conoscenze, si usano consulenze, non serve spiegare tutto al cliente, basta applicare la propria professionalità.

quanto riportato non è professionalità, è altra cosa, che espone professionista e cliente a rischi facilmente prevedibili e evitabili.

 

[Bastimento]

Da non addetto ai lavori queste ultime discussioni in tema professionalità mi sembrano “lunari” e fanno sorridere.
Il Caf prende la superficie dell’Ape perché da per scontato che il tecnico che l’ha redatta la abbia misurata.
Il tecnico che ha redatto l’Ape prende la superficie dalla visura catastale o dalla planimetria catastale: e stendiamo un velo pietoso sul Sopraluogo.
Il tecnico che redige la planimetria catastale, per anni ha depositato il primo disegno di progetto, e non sempre risulta conforme allo stato di fatto.
Il medesimo tecnico riporta in scala 1:200 la suddetta planimetria, usando la matita o il Rapidograph a china. Il tratto di 0,5 mm equivale in scala a 10 cm ….:
Un errore di posizionamento del tratto vale almeno altrettanto, e siamo a 20 cm per ogni lato.
Una stanza virtualmente 4x4 di sup 16 mq, con i suddetti errori di planimetria potrebbe risultare 3,8x3,8=14,44 con differenza di 1,56 mq
Considerando 4 locali si aggiungere avrebbe un “errore” di circa 6 mq : mica pochi.
Una ulteriore considerazione: la norma parla di superficie calpestabile: quindi vogliamo togliere la spessire di1 cm del battiscopa? In genere chi misura col laser va da parete a parete, non sul pavimento
E sicuri che il poligono sia perfettamente rettangolare? L’area corretta dovrebbe essere desunta dalla scomposizione in triangoli, che non è detto siano rettangoli ….

Tutto ciò premesso, nessuno andrà mai a contestare i dati di superficie scritti sulla Ape, e nessuno farà la asseverazione di quanto asseverato dai Caf/associazioni sindacali proprietari- inquilini. Entrambi gli adempimenti hanno il palese scopo di creare introiti per detti professionisti o associazioni: del loro contenuto e valenza nessun ente se è fa qualcosa

 

[elisabettam]

Non credo lo facciano solo qua.

infatti anche da me si usa fare così. sono gli accordi tra comune e sindacati.

 

[dormiente]

Gli accordi territoriali stabiliscono che la superficie convenzionale é quella interna dell'appartamento,, con esclusione di balconi, terrazze e cantine, soppalchi non accatastati ed altri accessori, misurata sulla pianta catastale, in ogni caso da muro a muro esclusi i muri esterni e compresi i tramezzi interni, con esclusione delle porzioni di altezza inferiori a cm. 160. A tal fine i metri quadri utili sono calcolati con una tolleranza in più o in meno, del 5% esclusivamente come segue:
a) uso abitazione nella misura del 100% ( escludendo balconi terrazze cantine ecc.)
b) autorimessa al 50%
c) posto auto 25%.
Non sapevo che venisse considerata la misura descritta sull'APE ma le Associazioni, ora che sono delegate dall'AG. entrate, fanno quello che vogliono.