Cantina occupata

[Utente Cancellato 72152]

Ricordavo bene:

Usucapione non accertata giudizialmente

È valido un atto di alienazione dove si acquisti il bene per usucapione senza pronuncia su sentenza dichiarativa del relativo acquisto?

www.carra-gaini.it

Copio testualmente:

(... omissis ...) Recentemente, però, si è assistito ad un cambio di rotta. La giurisprudenza, infatti, si è spinta ad affermare che “non è nullo il contratto di compravendita con cui viene trasferito il diritto di proprietà di un immobile sul quale il venditore abbia esercitato il possesso per un tempo sufficiente al compimento dell’usucapione, sebbene l’acquisto della proprietà da parte sua non sia stato giudizialmente accertato in contradditorio con il precedente proprietario”. Secondo i Giudici di legittimità, la sentenza di usucapione si limita a “dichiarare” l’intervenuto acquisto a titolo originario: non ha, dunque, efficacia “costitutiva” dell’acquisto stesso. Conseguentemente, colui che ha maturato tutti i requisiti legalmente richiesti per perfezionare l’acquisto per usucapione è già diventato proprietario del bene a prescindere dalla pronuncia giudiziale; pertanto, egli può disporre del bene come meglio crede, anche senza esser fornito del titolo giudiziale dichiarativo dell’acquisto. Difatti, se si dovesse aderire alla tesi contraria, “si verificherebbe la strana situazione per cui chi ha usucapito sarebbe proprietario, ma non potrebbe disporre validamente del bene fino a quando il suo acquisto non fosse accertato giudizialmente” (Cass. Civ. n. 2485/2007).

Alla luce di tale giurisprudenza, pertanto, il contratto di compravendita stipulato dalla nostra venditrice dovrà ritenersi del tutto valido ed efficace.

 

[info@delfinetticase.]

Ti ringrazio molto .. a vostro parere posso vendere con la cantina attualmente occupata e non quella catastale e correggere la scheda e non è il caso di aspettare la sentenza giuridica..

 

[Utente Cancellato 72152]

A mio parere la cantina occupata abusivamente per trent'anni consecutivi è persa, anche se risulta ancora a nome del proprietario originario.

La cantina attualmente occupata dal proprietario che sta vendendo, se anch'essa usata con animus possidendi per almeno vent'anni consecutivi, è anch'essa usucapita.

In pratica vi siete scambiati le cantine.

E' chiaro, se servirà metterci un avvocato, ricordategli la sentenza (Cass. Civ. n. 2485/2007). Anche se in realtà non dovrebbe essercene bisogno.

 

[info@delfinetticase.]

Grazie . Qundi dal punto di vista pratico se non ho capito male devono fare la variazione catastale e comunale tramite geometra senza aver bisogno della sentenza del giudice ?

 

[Utente Cancellato 72152]

Grazie . Qundi dal punto di vista pratico se non ho capito male devono fare la variazione catastale e comunale tramite geometra senza aver bisogno della sentenza del giudice ?

E' difficile, per una persona come me, darti una risposta ESATTA sul come procedere.
Mi spiego.
Non sono né un legale, né un notaio, né un agente immobiliare.
Un caso del genere non l'ho mai vissuto né in prima persona né con clienti (visto che non ho clienti, non essendo, io, un agente), quindi ho solo cercato su Google trovando la sentenza della corte di Cassazione che ho sopra riportato.
La sentenza dice in soldoni che l'usucapione è di fatto già perfezionata e non c'è bisogno di una sentenza in giudicato che la consolidi.
La mia risposta alla tua domanda è solo intuitiva e senza presunzione di esattezza (della serie: "mi riservo il diritto di contraddirmi" )

Anzitutto provate a contattare un geometra Vostro amico (spero che ne conosciate almeno uno) che ragioni con Voi sulla fattibilità di questa cosa.
Il problema è che dovete scambiare gli intestatari delle due cantine.
Ora, se tu sei l'agente del proprietario Beta della cantina B, può essere facile convincere un geometra a intestare la cantina B al signor Alfa che la usa indisturbato, con animus possidendi, da trent'anni.
Meno facile può essere convincere lo stesso geometra a intestare la cantina A del signor Alfa, al Signor Beta che deve fare il rogito di vendita.

Un'altra possibilità - e qui bisogna interpellare un notaio facendogli vedere la sentenza della Corte di Cassazione - è rogitare senza scambiare alcunché, e scrivendo a chiare lettere sulla relazione notarile che la cantina Alfa è stata usucapita da Beta per possesso ultraventennale con animus possidendi, e che parimenti la cantina Beta è stata usucapita da Alfa per possesso ultraventennale con medesimo animus possidendi.

Onestamente non so cosa è meglio: se rogitare dichiarando - sulla relazione notarile - l'usucapione reciproca senza scambio di foglio/particella/subalterno catastale, oppure se tentare con un geometra a fare lo scambio, per il quale servirebbe comunque un consenso da una delle due parti, non è che il geometra può agire scambiando la terna f/p/s di uno con la terna f/p/s di un altro a sua semplice discrezione, si metterebbe sul groppone una responsabilità molto grande che gli potrebbe comportare anche un richiamo dal collegio dei geometri a cui appartiene.

Attendo altri pareri più autorevoli, la situazione è difficile.

L'unico modo per non fare porcherie è rogitare SENZA CANTINA. Per evitare problemi, venga scritto espressamente sul testo del rogito notarile che la cantina di pertinenza è ESPRESSAMENTE ESCLUSA dalla presente compravendita, e di ciò si è tenuto conto nella determinazione del prezzo.

Altrimenti, o si convince il notaio a fare l'atto dichiarando semplicemente l'usucapione reciproca, oppure prima si parla con un geometra e si vede cosa è possibile fare.

 

[francesca63]

In ogni caso la situazione va chiarita PRIMA di trovare un acquirente.
E va spiegata a alle persone interessate per bene, in modo da evitare l'insorgenza di problemi.
Quindi piuttosto vendere senza cantina, se non si è deciso bene come procedere.
Io sentirei un notaio, per farmi spiegare come si comporterebbe lui, se dovesse rogitare domani.

 

[Utente Cancellato 72152]

E va spiegata a alle persone interessate per bene

... E in forma scritta e tracciata, per evitare il classico "non sapevo", "non mi è stato detto", "non ne ero a conoscenza".

L'unico modo per non fare porcherie è rogitare SENZA CANTINA.

Aggiungo un'altra considerazione personale.

Se si vuole rogitare sia l'appartamento che la cantina, per quanto possa sembrare paradossale, conviene fare due rogiti separati.

Nel primo si trasferisce la proprietà del solo appartamento, mentre nel secondo rogito (effettuato lo stesso giorno) si trasferisce la proprietà della sola cantina dichiarandola pertinenziale.

In questo caso, se si verificheranno contestazioni sulla proprietà della cantina oggetto del contendere, al massimo si metterà in discussione il rogito che riguarda la sola cantina, e non quello che riguarda l'appartamento.

E' chiaro che viene a costare di più, ma temo ne valga la pena, in questa situazione MOLTO PARTICOLARE.