Caos contrattuale 3+2 piu' transitorio ma si puo?

[serena mineccia]

Ho una situzione che mi piacerebbe capire,firmai nel 2011 contratto 3+2 insoldio con altri 3 inquilini. Ovviamente ognuno con la prorpia stanza, anche se il contratto recita che si affitta l'unità immobiliare.la casa ha 4 stanze cucina bagno e salotto adiacente la mia camera, ci devo passare per andare in camera.
da dicembre con una scittura privata registrata, il canone è stato ridotto a 750 euro poichè è andato via un inquilino.
quindi siamo 3 conduttori ad avere il possesso dell'immobile,il proprietario ha chiuso l'altra stanza.
abbiamo redatto, all'epoca del primo contratto, una scrittura privata in cui si specifica che pur essendo il contratto in solido ogni inquilino è responsabile di una quota ben precisa, anche se non vengono specificate le stanze. Il proprietario sulel ricevute di pagamento scrive:" quota affitto stanza con uso bagno e cucina"
Ora entra spesso in casa, suona e se non risponde nessuno entra lo stesso dicendo che deve fittare la 4 stanza con un contratto a parte.Al di là della questione se sia violazione di domicilio o meno, nel caso in cui facesse come penso di aver capito un transitorio "per studenti credo", la cosa sarebbe legale?
Chiedo questo poichè una visitatrice, vedendo il mio computer in salotto ha già avuto da ridire sul fatto che dovrei tenerlo in camera, dove la connessione non mi prende, e aggiungo ch, lavorando di notte, è fondamentale che in ore diurne la zona salotto sia silenziosa,altrimenti non riposo. se si facesse il contratto la nuova occupante avrebbe gli stessi diritti di chi ha il 3+2 ? o avrebbe solo accesso alla sua camera con uso di bagno e cucina?
Credetemi, dal mio punto di vista la situazione mi pare un po' al limite, poichè pur essendo vero che i 750 euro vengono divisi in maniera non perfettemente uguale, il nostro contratto dovrebbe darci l'intera disponibilità dell'immobile, nel 3+2 c'è scritto che con 1040, successivamente ridotti a 750 si affitta l'unità immobiliare. Ora non la stanza vuota non la usiamo e non vi entriamo, ma tecnicamente sarebbe lecito?
Inlotre vorrei sapere, l'atto di riduzione del canone, determina la novazione del contratto o i termini originali rimangono immutati? chiedo questo per sapere quando scata l'aumento istat(se a un anno dal contratto originale o a u anno dalla sua modifica)
Cosa più importante, io penso che per introdurre una persona in casa in una situazione siffatta e pretendere dei pagamenti, si debba necessariamente stipulare un nuovo contratto, e dato che il proprietario non paga la cedolare, chi paga le nuove imposte sulla registrazione?
Inoltre, se uno dei conduttori non firmasse il nuovo contratto la nuova persona sarebbe tenuta a d andarsene e passibile di denunzia? grazie ancora

Grazie a chi mi fornisce dei chiarimenti

 

[Limpida]

Serena, il caos regna, sia in quella casa che nel contratto e ti consiglio di rivolgerti a una Associazione di conduttori della tua città.

 

[Bastimento]

Il caso è sicuramente particolare e complesso, e il consiglio ottimo, ma le domande sono poste in modo chiaro: nessuno se la sente di tentare una risposta?

 

[Piero65]

Se come dici tu hai firmato un contratto per una unità immobiliare e non per stanza singola, allora il tuo proprietario non ha diritto ad avere le chiavi dell'immobile ed entrare in casa quando vuole...chiaramente tutti i contraenti siete responsabili in solido dei pagamenti...per quanto riguarda la variazione del canone che avete apportato sul contratto, questo non modifica gli altri articoli che rimangono quindi immutati..per logica l'Istat dovrebbe partire dalla data di stipula originale, ma la percentuale di aumento dovrai applicarla sulla somma versata tutto l'anno, cioè una parte maggiore ed una parte minore (es. : se il canone dei primi 6 mesi è stato di 1.000 euro al mese e dei successivi 6 è stato di 800 euro mensili ( a seguito di una riduzione ), dovrai pagare la percentuale ISTAT su 10.800,00 euro pari all'intera somma percepita nell'anno..

 

[Bastimento]

Credo molto dipenda da cosa è scritto sulla modifica al contratto originario, sia per Istat che per la disponibilità delle stanza non occupata.
E' una situazione pasticciata: la proprietaria mi pare si muova in modo maldestro, ma non sembra in malafede. Gli inquilini forse hanno maturato il diritto a starsene in 3 invece che in quattro, ma se lo rivendicano la proprietaria dubito prorogherà la riduzione di canone. Forse invece di cercare dove sta la ragione, consiglierei una soluzione concordata: i consigli di una associazione (conduttori o locatori) in questo caso potrebbero essere utili ad entrambi.

 

[serena mineccia]

Si dice solo che l'inquilino x lascia la porzione di appartamento da lui occupata e che il canone si riduce quindi a 750 euro. Questo perchè , in sede si stipula, io chiesi che tutti avessero un transitorio ad personam per fittare un astanza con uso bagno e cucina e i proprietari ci opposero la loro necessità,(per fini fiscali) di fare un 3+2.Accettamo a condizione che venisse stipulata una scrittura privata in cui si dice che ciascun conduttore è responsabile di una determinata cifra e in alcun modo dell'insolvenza degli altri conduttori.
Quando l'inquilino x ha deciso di lasciare, i proprietari hanno chiesto, per non pagare le tasse su una quota che non avrebbero piu' percepito, che firmassimo una riduzione. Per cui allo stato attuale, facendo fede a quel foglio, e considerando che stavamo gia versando da 6 mesi 765 euro e non 750, ho discusso con loro sostenedo che avremmo continuato a pagare 765(cosa che facevamo già da mesi) in quanto, messe assieme le 3 quote dei conduttori rimanaenti, questi avevano versato euro 750 complessivi che con la variazione a gennaio mi risultano diventino 763. Detto questo, considerando che nel contratto si dice che non vi sono spese condominiali a carico dei conduttori, e che invece ogni conduttore versa ulteriori euro 5 al mese, per la pulizia scale, si arriva a aun ammontare di 780 che è la cifra che tuttora versiamo, e che credo sia già vantaggiosa per i proprietari.
Tornando al discorso della ossibilità di fittare la stanza con un transitorio, credo di aver trovato la risposta propro su questo sito. Fittare una stanza significherebbe fittare a un prezzo molto basso,ma generalemente è tollerato che si fittino anche le pertinenze con la dizione (uso bagno cucina salotto). MA ESSENDO L'UNITA IMMOBILIARE GIA' FITTATA, COME HO LETTO DA QUALCHEPARTE, QUETO ATTO EQUIVAREBBE A NOLEGGIARE LA STESSA MACCHINA A DUE PERSONE DIVERSE.
Un utente esperto, in un altro post su questo sito specifica che per introdurre un nuovo conduttore in un contratto esistente basterebbe pagare 67 e modificare l'intestazione MA se la modifica inficia anche l'ammontare complessivo del contratto, è necessario stipularne uno ex novo, annullando consensualmente il precedente.
Ora io ne ho discusso i casa, e quando si verificherà qusta ipotesi, pretenderemo nero su bianco che sia il proprietario a pagare in toto le spese di registrazione, perchè non possiamo ogni due mesi andare incontro alle sue esigenze di ridurre o auemntare il canone pagando bolli e registrazioni.
Questo perchè anche noi non siamo in malafede, ma siamo altamente seccati dall'invadenza e dalle continue richieste: noi paghiamo e vorremmo vivere in pace, invece ci ritroviamo ogni giorno alla porta i proprietari per le ragini più diverse. L'alternativa sarebbe quella di non firmare alcunchè e a quel punto non credo proprio che ci sarebbe la possibilità di introdurre un altra persona in casa.
Di più, la stanza che ccupava il 4 inquilino è stata chiusa e noi non la usiamo, per cui ritengo che siamo nel pieno possesso dell'unità immobiliare.

 

[serena mineccia]

http://imageshack.us/content_round.php?page=done&l=img17/9883/copiadiaffittopage001.jpg

 

[Bastimento]

Questo perchè , in sede si stipula, io chiesi che tutti avessero un transitorio ad personam per fittare un astanza con uso bagno e cucina e i proprietari ci opposero la loro necessità,(per fini fiscali) di fare un 3+2.Accettamo a condizione che venisse stipulata una scrittura privata in cui si dice che ciascun conduttore è responsabile di una determinata cifra e in alcun modo dell'insolvenza degli altri conduttori.

Mi permetto di osservare che dicendo che la proprietaria non mi sembra in malafede, non significa che lo pensi di voi.

Queste tue precisazioni confermano però l'equivoco, cui un pò in sordina accennavo: se tutti, compresi voi, riconosceste i vostri intenti iniziali, non si porrebbe la discussione sulle modalità di occupazione della stanza sfitta.

La proprietaria è stata maldestra: non ho dubbi che volesse riservarsi il diritto di locare tutte le stanze disponibili: ha scelto una via ed una formulazione che forse le lega le mani, per ora.
Comunque è prevista anche la locazione parziale di una u.i.: non so se si applichi anche ad un contratto concordato, ma non ricordo niente in contrario. In qualche modo la scrittura di riduzione però ne attesta il cambiamento.

Diverso è invece il problema delle imposte di registro: ma qui, se la locatrice non è sciocca, dovreste trovare un accomodamento.

P.s.: scusa se la mia risposta non è bianca o nera: diffida di chi crede di avere sempre ragione, o ti dà ragione facilmente. Quando si è di fronte ad un compromesso che è stato utile a tutti, non è che andar per avvocati sia la via che chiarisca le questioni in modo sempre soddisfacente; meglio parlarsi.

Sentiamo comunque altre argomentazioni.

 

[Bastimento]

Ho visto l'immagine postata: vedo che anche tu ti chiedi cosa possa significare: lascia la porzione di appartamento....

Per la cronaca la porzione non si riferisce nè alla particella catastale, nè al sub: implicitamente si afferma invece anche che la locazione non riguarda più l'intero immobile: temo che discutereste all'infinito, e diciamo col 50% di probabilità di farvi dare ragione o torto.
Se devo essere sincero, sono invece sorpreso da due aspetti:
- che la AdEntrate abbia accettata questa scrittura come modifica non sostanziale del vecchio contratto (poteva intravedere anche il cambio dell'oggetto locato, e quindi richiedere la risoluzione ed un nuovo contratto)
- prova a vedere se il contratto originario accennava in qualche modo alla destinazione individuale, ed alla possibilità di risoluzione separata con relative conseguenze.

 

[serena mineccia]

Il conduttore ha facoltà di recedere per giustificati motivi previo avviso da recapitarsi alle parti alemeno tre mesi prima (locatore e conduttori)
nei primi casi abbiamo fatto il subentro, nell'ultimo cio' che avete visto.
A me personalemnte l'agenzia delle entrate disse che loro non sono tenuti a valutare la sostanza ma che registrano anche uno scontrino.
Cmq, noi siamo in buona fede, ci si accorda con poco preavviso, dalla sera alla mattina e concediamo l'accesso, il locatore ha le chiavi e se non ci siamo pretendiamo che entri solo se ha avvisato e gli abbiamo dato il permesso.
DOMANDONE: la privata scittura i cui si dice che ognuno ripsonde di uan precisa quota va depositata in ADE? o vale solo conservarla in caso di contenzioso?