Caparra + acconto

[Trallallà]

Buonasera,
avrei bisogno di un vostro consiglio.

In sede di proposta ho dato un assegno di 3.000€ come Caparra Confirmatoria.
Al preliminare devo consegnarne altri 15.000€.

Io avevo intenzione di darli come acconto (sono a conoscenza della diversa tassazione al 3% ma, se non ho capito male, la recupero in sede di rogito) e tenere i 3.000 come caparra.

L’agente immobiliare mi ha proposto di fare un unico assegno da 18.000€ come caparra Confirmatoria.

Il mio dubbio deriva dall’incertezza dell’erogazione mutuo, anche se ho avuto una valutazione reddituale positiva e devo chiedere il 60% di mutuo.

Ps. L’agente non prende in considerazione l’inserimento della sospensiva.

Grazie

 

[studiopci]

Salve, io credo che la cosa migliore di cui preoccuparti non è la piccola differenza di tassazione tra acconto e Caparra che è ben poca cosa rispetto ai 18.000 euro che rischi di perdere qualora non ti dessero per un qualsiasi motivo il mutuo. Poi non riesco a capire il discorso dell'agente che non prende in considerazione la clausola sospensiva posto che :
1° l'agente, a meno che non abbia ricevuto espresso divieto ad accettare proposte con sospensiva, ma dal proprietario... non può decidere o non prendere in considerazione l'inserimento della clausola sospensiva... l'immobile non è suo! Capisco che siamo a Natale ed una cosina di soldi fa comodo, la sospensiva purtroppo ritarderebbe se non addirittura annullerebbe , la possibilità di essere pagato ma non può infilarti un cappio alla gola tenendone l'altro capo mentre fa il Cenone.
Il dovere morale dell'AI, almeno per quanto mi riguarda, è di avvisare il compratore laddove c'è il rifiuto della proprietà ad inserire una clausola sospensiva, con molta chiarezza e finanche sconsigliare una procedura così rischiosa.
Purtroppo hai firmato una proposta ed io ti consiglierei di parlarne con il proprietario per vedere di inserire una sospensiva nel compromesso o una clausola risolutiva nel caso non dovessero darti il mutuo, almeno perderesti i 3.000 euro e non 18.000.

 

[Trallallà]

Ma se i 3.000 li do come caparra e i 15.000 come acconto, in caso di mia inadempienza non perderei solo i 3.000?
L’acconto mi verrebbe restituito, o sbaglio?

 

[studiopci]

Si certo l'acconto a differenza della caparra viene restituita in quanto in nessun caso e per nessun motivo può essere trattenuto per inadempienza ma... il mio avvocato diceva sempre che vale la regola del 5... chi ha i soldi in mano vince.

 

[francesca63]

Ma se i 3.000 li do come caparra e i 15.000 come acconto, in caso di mia inadempienza non perderei solo i 3.000?
L’acconto mi verrebbe restituito, o sbaglio?

Non sbagli.
Ma la proposta è già stata accettata ?

 

[Trallallà]

Non sbagli.
Ma la proposta è già stata accettata ?

Sì

Si certo l'acconto a differenza della caparra viene restituita in quanto in nessun caso e per nessun motivo può essere trattenuto per inadempienza ma... il mio avvocato diceva sempre che vale la regola del 5... chi ha i soldi in mano vince.

Certo, dovrei confidare nella buona fede del venditore nella restituzione dell’acconto

 

[davideboschi]

L'argomento delle agenzie che non accettano la sospensiva è già stato dibattuto in molte discussioni, ad esempio qui.

L'agenzia non vuole la sospensiva perché appena firmato il preliminare può pretendere la provvigione, mentre se c'è la sospensiva deve aspettare che la condizione si avveri, ossia che ti diano il mutuo (e se non te lo danno, non prende niente).

In pratica, lo fa per proprio interesse, a meno che non sia il venditore che ha dato istruzioni in tal senso.

Tu puoi lo stesso fare la proposta con sospensiva, inviandola all'agenzia e, per conoscenza, al venditore (se lo conosci).
In questo modo impedisci all'agenzia di decidere al posto del venditore, il quale, informato della tua proposta, potrà decidere lui se accettarla o no. Va da sé che l'agenzia potrebbe influenzarlo nella decisione, ma questo non puoi evitarlo.

Oppure inserisci la sospensiva legata solo alla conformità catastale e urbanistica, così che se il mutuo non viene concesso per difformità dell'immobile, nessuno ha nulla a pretendere.
Visto che hai già la delibera reddituale, il rischio che il mutuo non passi è legato solo alle caratteristiche dell'immobile, quindi se non passa sei tutelata.
Se poi l'agente ti vuole dissuadere da questa mossa, sostenendo che difformità non ve ne sono, non credergli. Lo fa solo per prendere la provvigione subito, in realtà non sa nulla della conformità.

Un consiglio: nella proposta inserisci la scadenza (abbastanza breve, giusto il tempo per il venditore di valutarla e accettarla) e una data per il rogito che stia bene sia a te che al venditore.

Mio commento: questo agente non mi piace. Vuole che tutti i rischi te li prendi tu, e nessuno lui.

 

[francesca63]

L’agente immobiliare mi ha proposto di fare un unico assegno da 18.000€ come caparra Confirmatoria.
Il mio dubbio deriva dall’incertezza dell’erogazione mutuo, anche se ho avuto una valutazione reddituale positiva e devo chiedere il 60% di mutuo.

Visto che la proposta è già stata accettata, devi rispettare quanto firmato: non è indicato già a che titolo il versamento al preliminare ?
Se non è indicato, direi che puoi scegliere tu , valutando le alternative: sei sicuro di avere il mutuo per la tua parte reddituale, quindi l’incertezza riguarda la regolarità dell’immobile.
In ogni caso le provvigioni sono dovute.
Quindi meglio una caparra bassa, così se non te la rendono doppia perdi poco (ma hai le provvigioni da pagare), o una caparra ben più alta, che serve anche come incentivo per il venditore a regolarizzare l’immobile, sapendo che se sarà inadempiente deve rendertene 36.000 (e che ti copre la provvigione ) ?
Ognuno decide per se

 

[Trallallà]

Nella proposta è indicato così:
“(Valore dell’immobile) da corrispondersi con le seguenti modalità:
- 3.000€ a titolo di deposito infruttifero ed, in caso di accettazione della presente da parte del proprietario, a titolo di caparra confirmatoria;
- 15.000€ alla firma del preliminare di vendita
- il saldo al rogito”

Quindi non viene indicato a che titolo devono essere dati i 15.000.

Dai documenti l’immobile non sembra presentare problemi, quindi il mio ragionamento è fatto unicamente sul fatto dell’incognita che ogni richiesta di mutuo porta con sè, visto che nessuna banca si sbilancia a priori a dire che erogherà.

 

[francesca63]

Ragionamento corretto, ma la scelta devi farla tu.