Caparra confirmatoria portata in detrazione box e posto auto

[apusoft]

Salve a tutti,
a settembre 2020 sottoscriverò preliminare di acquisto per appartamento in costruzione, con box e posto auto pertinenziali (saranno esplicitati nel preliminare).
Alla firma del preliminare verserò una caparra confirmatoria.
Gli acconti e il rogito avverranno nell'anno successivo 2021.

Vi chiedo un'indicazione riguardo la detrabilità del 50% sul costo di costruzione di box e posto auto.

Nel 730/21 potrò portare in detrazione del 50% per box e posto auto quanto ho versato come caparra confirmatoria nel 2020 (cifra che è inferiore al costo stimato di costruzione di box e posto auto)?
Il costo di costruzione non sarà ancora noto con esattezza al momento dell'invio del 730/21, mi verrà certificato dal costruttore al saldo/rogito.

Grazie mille per ogni indicazione!

 

[Utente Cancellato 72152]

Certamente sì. E' già così dal 2010. Potrai portare in detrazione, nel modello 730 del 2021, il 50% di quanto hai pagato (con bonifico per ristrutturazione edilizia) nel 2020 a titolo di caparra confirmatoria, a condizione - come già hai evidenziato - che quanto pagato non superi il costo STIMATO di costruzione di box e posto auto.

Ogni box e posto auto ha un suo tetto massimo, non fanno cumulo.

Puoi infatti legare tutte le pertinenze che vuoi a un appartamento, l'importante è che IL LEGAME PERTINENZIALE risulti SIA DAL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA, sia DAL ROGITO NOTARILE.

Se non metti il legame pertinenziale con il box e il posto auto, perderai il diritto alla detrazione!

Ti ricordo infine che:

- Pur mettendo il legame pertinenziale, in futuro potrai rivendere box e posto auto separatamente dall'abitazione; box e posto auto sono entrambi C/6 e quindi ti conviene fruire dell'agevolazione prima casa su quello con RENDITA CATASTALE PIU' ALTA per avere l'esenzione IMU su di esso. Sull'altro, con rendita catastale più bassa, pagherai l'IMU con le aliquote previste per la seconda casa. Ad esempio se il box ha rendita catastale 80 Euro e il posto auto 40 Euro, chiederai l'agevolazione prima casa su appartamento e box, ma non sul posto auto.

- Ti rammento che qualora tu in futuro venda la sola abitazione, avendo essa DUE PERTINENZE dichiarate a rogito al momento dell'acquisto, ai sensi dell'artitolo 818 del codice civile dovrai ESCLUDERE, NEL TESTO DEL ROGITO NOTARILE DI VENDITA DEL SOLO APPARTAMENTO, SIA IL BOX CHE IL POSTO AUTO.

Art. 818 c.c.:
Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto.
Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici.
La cessazione della qualità di pertinenza non è opponibile ai terzi i quali abbiano anteriormente acquistato diritti sulla cosa principale.

Pertanto, le pertinenze di un bene immobile devono ritenersi comprese nel suo trasferimento, anche nel caso di mancata indicazione nell'atto di compravendita, essendo necessaria un'espressa volontà contraria per escluderle.

SE NON ESCLUDI LE PERTINENZE ESPRESSAMENTE, QUANDO VENDERAI IL SOLO APPARTAMENTO, AUTOMATICAMENTE AI SENSI DELL'ARTICOLO 818 DEL CODICE CIVILE CEDERAI ANCHE BOX E POSTO AUTO, AL PREZZO DEL SOLO APPARTAMENTO.

 

[Utente Cancellato 72152]

In sostanza, bisogna fare attenzione a questo: per fruire dell'agevolazione bisogna dichiarare PERTINENZIALI sia il box che il posto auto, questo già dal compromesso.
Dichiarandoli pertinenziali, si sceglie l'agevolazione prima casa su quello dei due che ha rendita catastale più alta per evitare di pagarci l'IMU.
In futuro si deve tenere conto di poter alienare separatamente box e posto auto senza particolari formalità, MA se si vende IL SOLO appartamento, occorre ESCLUDERE nel rogito la vendita del box e del posto auto, altrimenti ai sensi dell'art. 818 C.C. essi sono ceduti assieme all'appartamento, senza alcuna maggiorazione di prezzo.

Il vantaggio della pertinenzialità, necessaria in fase di acquisto per recuperare il 50% del costo di costruzione, merita la massima attenzione in fase di alienazione futura del solo appartamento, per evitare di "regalare" box e posto auto assieme allo stesso.

 

[apusoft]

Grazie mille, possessore
Risposta velocissima ed estremamente esaustiva. Grazie davvero.

 

[apusoft]

Potrai portare in detrazione, nel modello 730 del 2021, il 50% di quanto hai pagato (con bonifico per ristrutturazione edilizia) nel 2020 a titolo di caparra confirmatoria, a condizione - come già hai evidenziato - che quanto pagato non superi il costo STIMATO di costruzione di box e posto auto.

Colgo questa tua precisazione per ampliare la domanda:

• se la caparra confirmatoria fosse di importo superiore al costo di costruzione, potrei portare in detrazione il 50% del costo di costruzione (quindi di una parte del valore della caparra)?
• se il costo di costruzione fosse superiore alla caparra confirmatoria, potrei portare in detrazione nel 730 del 2021 il 50% della caparra confirmatoria e nel 730 del 2022 il 5o% dell'eccedenza del costo (che sarà parte degli acconti versati nel 2021)? Cioè posso applicare una parte di detrazione per importi versati nel 2020 e una parte per importi versati nel 2021, fino a raggiungere il costo di costruzione completo?
  Naturalmente questo supponendo che la detrazione rimanga disponibile anche nel 2021...

Grazie.

 

[Utente Cancellato 72152]

se la caparra confirmatoria fosse di importo superiore al costo di costruzione, potrei portare in detrazione il 50% del costo di costruzione (quindi di una parte del valore della caparra)?

Provo a trasformare in un esempio.
Stanno costruendo, e STIMANO un costo di costruzione 20.000 Euro con spesa complessiva 50.000 Euro.
Versi 30.000 Euro di caparra (30.000 > 20.000 come nel caso di cui chiedi spiegazioni).
Puoi assolutamente portare in detrazione il 50% dei 20.000 Euro, costo di costruzione STIMATO. RICORDA PERO' CHE DEVI AVERE UNA CERTIFICAZIONE DI QUESTI 20.000 EURO. Anche se il lavoro non è finito, il costruttore deve già certificarlo, sennò l'anno prossimo cosa darai al CAF, per GIUSTIFICARE il 50% dei 20.000 Euro che avvii come recupero decennale? (1000 euro l'anno per 10 anni).
Vi CONSIGLIO di CONCORDARE PER ISCRITTO COL COSTRUTTORE, SIN D'ORA, quale sarà il COSTO DI COSTRUZIONE CONVENZIONALE. Tutto ciò si riduce in un foglio di carta intestata dove il costruttore dichiara di aver speso tot Euro per l'immobile contraddistinto da foglio, particella e subalterno, sito nel comune di Pinco Pallo.
Se vi mettete d'accordo già da ora, non sbaglierai niente e avrai una "pezza d'appoggio" per il CAF.

se il costo di costruzione fosse superiore alla caparra confirmatoria, potrei portare in detrazione nel 730 del 2021 il 50% della caparra confirmatoria e nel 730 del 2022 il 5o% dell'eccedenza del costo (che sarà parte degli acconti versati nel 2021)? Cioè posso applicare una parte di detrazione per importi versati nel 2020 e una parte per importi versati nel 2021, fino a raggiungere il costo di costruzione completo?

In questo esempio numero due, proponi che la caparra sia 20.000 Euro e il costo di costruzione 30.000 Euro.
Non avendo tu pagato 30.000 Euro, puoi recuperare il 50% solo di ciò che hai pagato, perché vale il PRINCIPIO DI CASSA.
Quindi, nell'esempio, nel 2021 avvii un recupero decennale del 50% di 20.000 Euro che hai pagato ENTRO IL 31 DICEMBRE 2020. Anche qui ti serve un costo di costruzione "ad oggi" certificato dal COSTRUTTORE IN FORMA SCRITTA.
Poi, sempre nel 2021, paghi il resto (30.000 - 20.000 = 10.000 euro), e siccome vale il principio di cassa, nel 2022 potrai recuperare il 50% di 10.000 Euro in 10 rate annuali, anche qui con certificazione che attesta che il costo di certificazione complessivo è 30.000 Euro, di cui 20.000 certificati e pagati nell'anno 2020, e 10.000 certificati e pagati nell'anno 2021.
La regola generale è che nell'anno X+1 porti in detrazione solo ciò che hai FISICAMENTE PAGATO nell'anno X con REGOLARE CERTIFICAZIONE e BONIFICO DEDICATO ALLA RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA.

E' fondamentale avere sempre delle dichiarazioni del costruttore, perché il CAF fa riferimento a quelle, oltre che naturalmente alla ricevuta di pagamento del bonifico per ristrutturazione edilizia.

 

[apusoft]

Tutto molto chiaro.
Grazie!

 

[apusoft]

Un'ultima domanda.
Trattandosi di acquisto da costruttore, sarà soggetto a IVA. La caparra confirmatoria, per sua natura, non prevede l'IVA, che sarà invece prevista sugli acconti.

La detrazione per box auto si applica anche all'IVA dovuta sul costo di costruzione?
Se il box auto ha un costo di costruzione di 10.000 € + IVA, posso portare in detrazione il 50% dell'intero importo (10.000 € + IVA) o del solo imponibile (10.000 €)?
Il limite massimo di 20.000 € va inteso comprensivo di IVA o IVA esclusa?

Grazie ancora

 

[Utente Cancellato 72152]

Il recupero IRPEF ti permette di portare in detrazione, nell'anno X+1, ciò che hai pagato nell'anno X con il bonifico dedicato alla ristrutturazione: poco importa se l'entità di denaro che hai trasmesso con bonifico è comprensiva o meno d'IVA. All'agenzia delle entrate arriverà un flusso telematico che dice che nel 2020 hai pagato ad esempio 10.000 Euro: che siano IVA compresa o IVA inclusa non interessa a nessuno (basterebbe leggere la fattura per capirlo), comunque si porta in detrazione anche l'ammontare d'IVA che hai pagato.

Se nella caparra l'IVA non c'è, l'anno successivo ti verrà fatta pagare la rimanenza + l'IVA su tutto, verrà un totale X, che bonificherai, e sul totale (IVA compresa) potrai portare in detrazione l'anno successivo.

La tua caparra deve comunque prevedere una fatturazione da parte dell'impresa poiché nella causale dovrai indicare, oltre al riferimento normativo, anche il numero della fattura.

Un esempio di causale valida è questo:

FATTURA 14 RISTR.EDIL. VIA ALDO MORO 7 ROMA ART 16 BIS DPR 917-1986

Oltre alla fatturazione correlata alla tua caparra, servirà anche una DICHIARAZIONE SCRITTA DELL'IMPRESA COSTRUTTRICE, che dichiara il costo di costruzione.
La fattura, la ricevuta del bonifico per ristrutturazione edilizia, e la dichiarazione dell'impresa, vanno conservati per esibirli al CAF l'anno successivo a quello del pagamnto, per poter portare l'importo in detrazione recuperando il 50% in 10 rate annuali.

D'altro canto, se paghi con bonifico la ditta è costretta a fatturare, il bonifico deve indicare il numero della fattura emessa.

 

[Utente Cancellato 72152]

posso portare in detrazione il 50% dell'intero importo (10.000 € + IVA)

Sì