Caparra restituita solo per grave inadempienza

[il Custode]

La seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione, con la sentenza 25 ottobre 2010, n. 21838 ha stabilito che, nel caso in cui l’affare salti, il promissario acquirente adempiente che rinunci alla risoluzione del contratto e al risarcimento del danno perché vuole la restituzione del doppio della caparra versata, potrà ottenerla solo se l’inadempimento del promittente venditore risulti “grave”.

La giurisprudenza di legittimità dominante, richiamata nella sentenza che qui si annota, ritiene che “il termine per l’adempimento può essere ritenuto essenziale, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1457 c.c., solo quando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo”.

Tale volontà, continuano gli ermellini, “non può desumersi solo dall’uso dell’espressione “entro e non oltre” quando non risulti dall’oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l’utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata”.

Articolo a cura dell'Avvocato Massimo Chimienti

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Ottima ed interessante sentenza della "nostra" Corte di piazza Cavour che porta alla necessità di ben redigere il contratto preliminare affidandosi ad un legale che opera nel settore immobiliare.
Infatti i "modelli" di compromesso, tutti pressochè simili e di provenienza dalle agenzie immobiliari e talvolta anche da studi notarili che mi vengono spesso presentati, quando sono subentrate difficoltà di adempimento tra le parti, e già sottoscritti dalle parti, in materia di termine essenziale sono a dir poco carenti per non parlare di altre pattuizioni di fondamentale importanza.
Però quando il compromesso è stato sottoscritto la "frittata è fatta" come si suol dire e questa sentenza per colui che adempie è un campanello di allarme da non trascurare.
Avv. Luigi De Valeri

 

[freedom]

Ottima ed interessante sentenza della "nostra" Corte di piazza Cavour che porta alla necessità di ben redigere il contratto preliminare affidandosi ad un legale che opera nel settore immobiliare.
Infatti i "modelli" di compromesso, tutti pressochè simili e di provenienza dalle agenzie immobiliari e talvolta anche da studi notarili che mi vengono spesso presentati, quando sono subentrate difficoltà di adempimento tra le parti, e già sottoscritti dalle parti, in materia di termine essenziale sono a dir poco carenti per non parlare di altre pattuizioni di fondamentale importanza.
Però quando il compromesso è stato sottoscritto la "frittata è fatta" come si suol dire e questa sentenza per colui che adempie è un campanello di allarme da non trascurare.
Avv. Luigi De Valeri

Ma in sostanza che significa?

 

[bruno80]

Significa che nel preliminare di compravendita se è indicata la formula " il rogito da effettuarsi entro e non oltre..." si rischia che in caso di inadempienza non si possa pretendere la restituzione del doppio della caparra a meno che non si dimostri l'impossibilità ad adempiere a causa di un grave problema intervenuto. Le parti quindi sono meglio tutelate se la data di rogito è indicata come termine essenziale, che permette la restituzione del doppio della caparra senza dimostrare l'intervento di un grave problema che ha impedito di adempiere. Correggetemi se sbaglio!

 

[freedom]

Certo il principio è lodevole, ma credo che la sentenza non abbia portato nulla di nuovo, a livello pratico, se consideri che l' inadempiente (in questo caso il venditore), anche in relazione alla cifra incassata, valuterà o meno di non pagare il doppio della caparra, si rivolgerebbe al giudice, con la possibilità ulteriore di un accordo bonario per la restituzione della stessa, e questo al di là delle formule contrattuali usate nei preliminari, perché comunque i casi sono sempre l'uno diverso dall'altro e solo un giudizio di merito presso un tribunale può darti la certezza dei tuoi diritti.

 

[sanmon]

Si ma per gravi inadempienza che vuol dire...se non rispetto il contratto per un problema di natura temporanea nel senso che la casa per diversi motivi la posso consegnare magari un mese dopo e lui si rifiuta a questo punto li rendo solo quello che ha versato come caparra?