Capitolato pre-preliminare

[Erinapi]

Non sei più alla ricerca della tua prima casa. L'hai trovata! Ora devi fare in modo che sia un acquisto sereno e in sicurezza.

Eh sì,
A questo punto pensavo di ritirarla al rustico per personalizzarla come preferisco.
Mi sembra che il capitolato sia un po' generico e con materiali che mi lasciano perplessa! Es. C'è scritto piastrelle in zona giorno. Lui a voce dice grès porcellanato, ma non c'è nulla di scritto.
Poi lui mi dà l'idea che sia uno di quelli che vuole poche storie, probabilmente preferisce che la prenda al rustico per fare il meno possibile...

 

[Rosa1968]

Il capitolato deve specificare il tipo di materiale se é gres porcellanato lo deve scrivere se la posa non prevede varianti fughe larghe ecc deve essere specificato. Io capisco che l'idea di personalizzarla come meglio preferisci parlando di qualità di materiali é allettante da un lato ma considera ciò che ho scritto su che é anch'esso da non sottovalutare. Per gli infissi dovrai attenerti alla direzione lavori se non per gli interni. Chiedi di conoscere i fornitori e dedica una giornata per questo capitolato e da li prenderai le tue decisioni.

 

[Utente Cancellato 52183]

Ciao Erina, riassumo e completo la prassi nella fattispecie di compravendita immobiliare.

Concorda con l' impresa:

1. prezzo chiavi in mano + I.V.A agevolata;
   
   
2. prezzo nello stato di fatto + I.V.A agevolata;
   
   
3. prezzo ultimazione lavori con appalto + I.V.A agevolata;
   
   
4. capitolato d'appalto(chiedi all' impresa se puoi andare presso il suo fornitore per vedere pavimenti, sanitari ecc ecc);
   
   
5. contratto di appalto che dovrà prevedere i pagamenti a stato avanzamento lavori(SAL).

Considera che nel prezzo chiavi in mano sono inclusi diversi adempimenti previsti dalla legge (accatastamento, postuma decennale, IV.A....) e pertanto la somma dei punti 2 e 3 dovrà essere molto vicina al punto 1 !


Concordati tra voi i punti 1/2/3[4/5](1/2/3,definiamolo preventivo a te intestato, per comodità !!),fatti consegnare il tutto su carta intestata dell' impresa con timbro, data e firma !


Contestualmente fatti consegnare dall' impresa:

• copia atto di provenienza del terreno;
  
  
• copia concessione edilizia;
  
  
• copia progetto con timbro del comune;
  
  
• ti farai dire chi sarà il tecnico che effettuerà l' accatastamento in F3.

A questo punto l' impresa ti chiederà di impegnarti all' acquisto, giustamente e legittimamente, con la sottoscrizione di un preliminare di vendita.


Consegna i documenti al tuo notaio di fiducia e comunica che procederai con l' acquisto del fabbricato da ultimare con accatastamento in F3; considerato che farai il rogito presso lo stesso studio notarile chiedi che ti preparino il preliminare di vendita, che di fatto è come fosse la minuta dell' atto definitivo; nel preliminare di vendita dovrà essere inserita:

1. la clausula dove l' impresa si obbliga a produrre l' accatastamento in F3, documento " essenziale " per la definizione dell' atto di compravendita;
   
   
2. la clausula che preveda la postuma decennale;
   
   
3. la clausula che preveda che la medesima impresa, oltre che parte pormittente venditore, sarà l' impresa esecutrice dell' ultimazione dei lavori in qualità di ditta appaltatrice;
   
   
4. Quale acconto e caparra confirmatoria verserei non oltre i 5000 euro !!

Ottenuto il preliminare di vendita, consegna una copia all' impresa e concorderete una data per la firma. Tu, prima di ciò, chiederai al notaio di fare una prima ispezione ipotecaria e ti metti al riparo da sorprese; ti recherai in cantiere con il tuo amico Architetto che confronterà lo stato di fatto con quanto previsto in progetto; ti recherai presso la compagnia d' assicurazione dell' impresa(o altra)e spiegherai:

1. che stai acquistando da impresa che ti dovrà rilasciare la postuma decennale;
   
   
2. che la stessa impresa(parte promittente venditrice)sarà nominata nell' atto definitivo di compravendita(rogito)ditta appaltatrice per l' ultimazione dei lavori.

A questo punto la compagnia di assicurazione non avrà alcuna difficoltà ad emettere la polizza; che dovrà essere emessa in data posticipata rispetto alla data del rogito !


Ottenuto l' accatastamento in F3 potrete affettuare il rogito e nell' occasione chiederai allo studio notarile la ricevuta d'atto ; il giorno successivo contatta l' attuale direttore dei lavori(che potrebbe coincidere con il tecnico che ha effettuato l' accatastamento in F3)e gli comunicherai che stai volturando la concessione e nome tuo e che il medesimo sarà riconfermato come tale; chiedendo il saldo del compenso per:

1. direzione dei lavori;
   
   
2. collaudo e verbale di consegna;
   
   
3. accatastamento definitivo;
   
   
4. attestato di prestazione energetica.

Ricorda che " che nel prezzo chiavi in mano sono inclusi diversi adempimenti previsti dalla legge (accatastamento, postuma decennale, IV.A....) e pertanto la somma dei punti 2 e 3 dovrà essere molto vicina al punto 1 ! " L' unica eccezione è l' accatastamento in F3, in quanto non ordinariamente previsto, e che rappresenta il qualche migliaio di euro in più !!!


Con la ricevuta d'atto e la copia della concessione edilizia, andrai al comune per richiedere la voltura della concessione a nome tuo.


Fatto il rogito, il contratto di appalto, la polizza assicurativa, quanto sopra summenzionato e concordata la data di inizio lavori per il completamento potrai andare in banca per effettuare il primo bonifico(corrispondente al primo SAL)con detrazione fiscale come per legge.

Ad ogni SAL l' impresa dovrà rilasciarti regolare fattura che corrisponda " esattamente " all' importo del bonifico !!


Finiti i lavori, si procederà:

1. verbale di consegna;
   
   
2. consegna della certificazione degli impianti da parte dell' impresa;
   
   
3. collaudo;
   
   
4. accatastamento definitivo;
   
   
5. attestato di prestazione energetica.

e trasloco !!!!

Ciao e buon lavoro !!!

Manlio

 

[Utente Cancellato 52183]

Eh sì,
A questo punto pensavo di ritirarla al rustico per personalizzarla come preferisco.
Mi sembra che il capitolato sia un po' generico e con materiali che mi lasciano perplessa! Es. C'è scritto piastrelle in zona giorno. Lui a voce dice grès porcellanato, ma non c'è nulla di scritto.
Poi lui mi dà l'idea che sia uno di quelli che vuole poche storie, probabilmente preferisce che la prenda al rustico per fare il meno possibile...

Erina, solo adesso ho notato l' età, in effetti sei moto giovane ma grintosa ed è bello e giusto che sia cosi !
Nel contratto di appalto e capitolato si può prevedere che determinate forniture siano escluse e pertanto neanche citarle; quindi, potresti decidere tu chi sia il fornitore di pavimenti, rivestimenti, sanitari, rubinetterie, porte, infissi, caldaia o scaldabagno ecc ecc ! Per la detrazione fiscale, e ciò che rientra nella medesima, pagherai i fornitori nelle stesso modo che ho già citato. Ricorda che gli infissi dovranno essere a norma e certificati
Ciao

 

[Rosa1968]

caldaia o scaldabagno ecc ecc

[DOUBLEPOST=1409222362,1409222109][/DOUBLEPOST]

Nel contratto di appalto e capitolato si può prevedere che determinate forniture siano escluse e pertanto neanche citarle; quindi, potresti decidere tu chi sia il fornitore di pavimenti, rivestimenti, sanitari, rubinetterie, porte, infissi,

dipende se il costruttore lo permette, in molti casi rogiti e poi fai entrare i tuoi fornitori.

 

[Utente Cancellato 52183]

[DOUBLEPOST=1409222362,1409222109][/DOUBLEPOST]
dipende se il costruttore lo permette, in molti casi rogiti e poi fai entrare i tuoi fornitori.

Rosa, in questo caso è scontato ciò che affermi, dal momento che la giovane Erina dovrà prendere accordi con l' impresa in merito a tutti gli elementi della compravendita, compresa l' eventualità di scorporare determinate forniture !

Caldaia o scaldabagno ? Poichè non saprei se Erina pensa al riscaldamento autonomo o diversamente collocherà semplicemente uno scaldabagno a gas o elettrico, sceglierà lei !!

 

[Rosa1968]

Caldaia o scaldabagno ? Poichè non saprei se Erina pensa al riscaldamento autonomo o diversamente collocherà semplicemente uno scaldabagno a gas o elettrico, sceglierà lei !!

ormai le caldaie sono centralizzate a condensazione. Ma è un dettaglio certo, ma sono anni che ormai non sento parlare di scaldabagno e mi è venuto il faccino perplesso.

 

[Utente Cancellato 52183]

ormai le caldaie sono centralizzate a condensazione. Ma è un dettaglio certo, ma sono anni che ormai non sento parlare di scaldabagno e mi è venuto il faccino perplesso.

Comprendo, ma nel mio curriculum professionale rientrano costruzioni di ville singole dove il committente scegliendo altre soluzioni di impianto di riscaldamento, lo scaldabagno a gas era considerato come alternativa(in caso di guasto del principale)o necessità in quanto complementare. Ristrutturazioni in condominio, dove il cliente sostituiva lo scaldabagno elettrico con quello a gas (montato all' esterno). Tutto qui, cara Rosa

 

[Erinapi]

Grazie ancora per i vostri contributi.
Al momento devo parlare col notaio per capire cosa mi consiglia dal punto di vista fiscale e come redigere il preliminare.
Voglio saperne il più possibile prima di farmi avanti col costruttore.
In seconda battuta, gli chiederò di darmi rassicurazioni sul fatto che al preliminare allegheremo un bel capitolato dettagliato su pavimenti, porte, prese, sanitari, ecc.
Qualora si dimostrasse refrattario, la prenderò al rustico e inserirò il tuo discorso Manlio.
Al momento la casa manca di:
Pavimenti, porte, placchette e prese elettriche, sanitari e rubinetteria di 3 bagni, caldaia a condensazione, imbiancatura.

Gli infissi, tapparelle motorizzate, la porta blindata, la basculante motorizzata, centralina per impianto domotico, videocitofono, i pavimenti sui balconi sono già presenti.

Vedo se mi conviene prenderla al rustico o meno a seconda delle garanzie che il costruttore mi darà.

 

[Rosa1968]

Vedo se mi conviene prenderla al rustico o meno a seconda delle garanzie che il costruttore mi darà.

imbiancatura.

l'imbiancatura di solito è esclusa comunque valuta bene.
In bocca al lupo.