Caratteristica appartamento lusso: come si calcola la superficie utile superiore ai 240 mq?

[SALVES]

Da quanto ho potuto rilevare la prssi del computo area è vario alcuni intendono al netto di muri, tramezzie pilastri altri comprensivo di queste, alcuni interpretano di computare tali aree ai sensi del d.m. 801/77 come per il computo degli oneri altri no ecc.ecc.
A questo punto secondo me in un eventuale calcolo da parte mia io opterei per la definizione riportata nel mio topic n.9 e alla luce di queste altre informazioni trovate di cui allego link, io interpreto che il requisito di lusso è definito dal D.M. 02.08.1969 e che abbia le caratteristiche del link qui di seguito,
Prima casa 2010 Agevolazioni fiscali: chi come quando quanto vale l’imposta di registro inoltre l'incidenza dei muri e tramezzi in un edificio delle dimensioni di cui sopra credo che possa incidere a mq 25 circa, quindi il problema sorge quando la superficie comprensiva dei muri e tramezzi sia o 225, a quel puto si configura il quesito limite, altrimenti se inferiore a tale quota o maggiore si ha immobile non di lusso per la prima e immobile di usso per la seconda.

 

[ivanilterribile]

Concordo sulla riflessione infatti sono giunto alla medesima conclusione anche se mi pare allucinante che esista un alone di dubbio e mistero sull'applicazione di una legge dello stato italiano. Un altro problema e' che i miei muri sono + di 35mq in quanto ho esagerato un po' con isolamento (muro da 50cm) e in + ho muri interni per una dozzina mq. Mi pare comunque assurdo chiedere maggiori prestazioni e poi tassarli !altro dubbio riguarda il portico...va considerato o no,nessuna notizia trovata al riguardo

 

[Alex_70]

Salve ragazzie complimenti per il servizio offerto dal forum,
Sto cercando da giorni una soluzione all'arcano su tutto il web ma più vado avanti più vedo che sull'argomento non è mai stata fatta chiarezza e trovo questa situazione irritante. C'è stata anche un'interrogazione parlamentare sul tema, ma la risposta fornita è la peggior espressione del poletichese italiano (http://banchedati.camera.it/sindaca...l.Asp?idAtto=10347&stile=6&highLight=1)....se qualcuno risce a tradurre e se ci sono state novità sull'argomento gliene sarei grato.

 

[H&F]

Escludo che ci possano essere questi dubbi e l'esistenza di un "arcano".
Basta cercare bene. La "superficie utile" è stata oggetto anche, se non ricordo male, di una discussione di Carlo Garbuio, che interpellerei al riguardo, se avesse voglia di intervenire.

Mi direte perchè non lo dico io ? Perchè non si "può" dissentire da altri tecnici italiani.

Mi sorprende molto l'impostazione di Akaihp che insinua che nelle diverse città d'Italia ci siano diverse interpretazioni di una Legge italiana.

Esempio : Akaihp è laureato in Italia ? se sì la sua laurea vale in tutta Italia.

 

[Alex_70]

Purtoppo confermo che la situazione non è chiara e ti garantisco di avere cercato più che bene, altrimenti non si spiegherebbe neppure l'interrogazione parlamentare che riassume un po' di questi dubbi.
Non è vero neppure che vi sono interpretazioni omogenee: basti vedere che due commissioni tributarie a distanza di due anni hanno trattato l'argomento sul computo dei muri perimetrali in mdo totalmente diverso: secondo la Commissione tributaria regionale di Roma, sezione ventiduesima, sentenza 26 febbraio 2010 n. 50, depositata il 18 marzo 2010, per superficie “utile” di cui all'art. 6 del D.M. 02.08.1969, che elenca le caratteristiche delle abitazioni di lusso, per definizione normativa, si deve intendere quella “calpestabile” e non quella lorda; tale orientamento viene autodefinito in contrasto con quello “espresso dalla sezione terza di questa Commissione Tributaria Regionale con sentenza n. 44/03/2008”.
H&F non è polemica verso di te, non frainterdermi, ma davvero la legge è confusionaria ed a testimoniarlo ulteriormente vi sono le centinaia di sentenze della Casazione e delle Commissioni Tributarie sul tema.
Ma non escludo che possa io essermi perso qualcosa: in questo caso ti prego di illuminarmi. Ad esempio un sottotetto o un piano terra abitabile perchè hanno le altezze e le finestre ma completamente al grezzo (ci sono milioni di case fatte in questo modo in Italia) rientrano nel computo della superficie utile? C'è chi dice di si, chi dice di no. Tu che dici?

 

[H&F]

Purtoppo confermo che la situazione non è chiara e ti garantisco di avere cercato più che bene, altrimenti non si spiegherebbe neppure l'interrogazione parlamentare che riassume un po' di questi dubbi.
Non è vero neppure che vi sono interpretazioni omogenee: basti vedere che due commissioni tributarie a distanza di due anni hanno trattato l'argomento sul computo dei muri perimetrali in mdo totalmente diverso: secondo la Commissione tributaria regionale di Roma, sezione ventiduesima, sentenza 26 febbraio 2010 n. 50, depositata il 18 marzo 2010, per superficie “utile” di cui all'art. 6 del D.M. 02.08.1969, che elenca le caratteristiche delle abitazioni di lusso, per definizione normativa, si deve intendere quella “calpestabile” e non quella lorda; tale orientamento viene autodefinito in contrasto con quello “espresso dalla sezione terza di questa Commissione Tributaria Regionale con sentenza n. 44/03/2008”.
H&F non è polemica verso di te, non frainterdermi, ma davvero la legge è confusionaria ed a testimoniarlo ulteriormente vi sono le centinaia di sentenze della Casazione e delle Commissioni Tributarie sul tema.
Ma non escludo che possa io essermi perso qualcosa: in questo caso ti prego di illuminarmi. Ad esempio un sottotetto o un piano terra abitabile perchè hanno le altezze e le finestre ma completamente al grezzo (ci sono milioni di case fatte in questo modo in Italia) rientrano nel computo della superficie utile? C'è chi dice di si, chi dice di no. Tu che dici?

Grazie della tua spiegazione che trovo anche utile : chiarisce gia che c'è contrasto con alcune risposte che sono in questa discussione.
Sono spiacente e mi scuso con te di non procedere con mie riflessioni per motivi di scelta personale.
Comunque non credo che se sono al grezzo e resteranno al grezzo non possono essere definite "abitazioni" nè di lusso nè di poveri.
Mi riservo di contattarti in conversazione privata ( nel forum).

Aggiunto dopo.
Ho letto adesso l'intrrogazione parlamentare con risposta. E mi sembra chiara, anche se lunga e noiosa. Infatti trattandosi di risposta di rilevanza giuridica è stata redatta per un uso
tecnico degli Uffici finanziari, che hanno dimestichezza con questo linguaggio.

 

[metrocubo]

S.U. superficie di pavimento di tutti i piani di un organismo edilizio, misurata al netto delle superfici accessorie( murature.pilastri,tramezzi,sguinci, vani di porte e finestre).Si considerano computabili solo le superfici relative a spazi aventi altezza superiore o uguale 1,80 m, escludendo: i porticati al piano terra se di uso pubblico, le tettoie e le pensiline, le terrazze scoperte, i balconi, le logge, e le terrazze coperte, i sottotetti per le parti la cui altezza libera non superi un certo limite, i piani interrati se destinati ad uso privato non abitativo.La sequente definizione, puo' variare, come altre, o subire adattamenti nei singoli strumenti urbanistici locali, riportate nei regolamenti edilizi.Saluti

 

[Alex_70]

S.U. superficie di pavimento di tutti i piani di un organismo edilizio, misurata al netto delle superfici accessorie( murature.pilastri,tramezzi,sguinci, vani di porte e finestre).Si considerano computabili solo le superfici relative a spazi aventi altezza superiore o uguale 1,80 m, escludendo: i porticati al piano terra se di uso pubblico, le tettoie e le pensiline, le terrazze scoperte, i balconi, le logge, e le terrazze coperte, i sottotetti per le parti la cui altezza libera non superi un certo limite, i piani interrati se destinati ad uso privato non abitativo.La sequente definizione, puo' variare, come altre, o subire adattamenti nei singoli strumenti urbanistici locali, riportate nei regolamenti edilizi.Saluti

La superficie utile nel mio comune viene definita più o meno nello stesso modo, ma non credo che l'Agenzia delle Entrate che dovrebbe rifarsi alla legge nazionale tenga conto delle definizioni dei singoli comuni. Potrei citarti ad esempio questo documento in cui la superficie dei balconi, delle logge, vani scala ecc. viene computata nel calcolo della superficie utile anche se opportunamente omogeneizzata http://www.agenziaterritorio.it/sites/territorio/files/nuovi loghi/consistenza.pdf

@H&F: onestamente io un po' di linguaggio giuridico lo mastico, ma nella risposta dell'interrogazione non ci ho capito quasi niente (a parte che la categoria catastale non influisce sulla definizione di "lusso". Se tu sei riuscito a tradurre il politichese o sai qualcosa di più onestamente mi sfugge quale possa essere il problema nel rispondere in questo thread, siamo su un forum e qualunque contributo può arriccchire la discussione.
Quanto ai sottotetti e ai piani terra anche se sono al grezzo prima o poi si dovranno pur essere accatastati e non è detto che seppur non abitabili saranno scomputati dal calcolo della superficie. Vi sono esempi in cui sono diventate di lusso abitazioni che non erano abitabili per il comune ma lo erano per l'Agenzia delle Entrate http://www.professioni-imprese24.il...diliziaimmobili/news/Prima_casa.html#continue

 

[H&F]

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Affronterei brevemente i punti principali del tuo post.

La risposta alla interpellanza parlamentare (lunga e noiosa) ha un suo succo :
Esiste una superfice utile diversa per ogni uso.
Ogni Legge e normativa fa riferimento ad un solo ti po di "superfice utile".
Ne consegue che per detrminare se una casa sia di lusso per il fisco bisogna attenersi solo ed esclusivamente alla lettura puntuale di quella specifica normativa. Con il paraocchi e cervello-spento.
A parere del M. E. & F.I parlamentari che posero l'interpellanza avevano commesso il (tuo stesso) errore l'uso contemporaneo di due diversi documenti intesi a scopo e fini diversi.
Quindi, ha sottolineato la non differenza e contradditorietà delle due norme, in quanto destinate ad usi diversi.
A me sembra perfettamente corretto . Gli Uffici di un Ministero non rispondono a vanvera, almeno in Parlamento.

Lo stesso principio vale per il primo link, concepito e diretto all'uso del suo titolo : l'Osservatorio immobiliare. Non è una legge nè una sentenza, è un semplicissimo pro-mempria per leggere l'Osservatorio immobiliare. Non ha fini tributari. Utile da leggere in viaggio od in ufficio.
Un semplica vademecum.

Ultimo, la sentenza della Cassazione.
E' la più chiara di tutte nella sua motivazione : il locale interrato era parte attiva dell'abitazione, in quanto adibito (pur non potendo strettamente esserlo) a sala-hobby ed altri ambienti di tipo abitativo ( e non grezzo, come nella tua provocatoria domanda a me ).
La Casssazione ha anche, e mi piace molto il principio, rilevato l'abuso di diritto, cioè la intenzionaltà di tenere una altezza di soli 10 cm più bassa della minima per renderli abitabili e quindi tassabili. Pertanto ha ritenuto chiaro ed evidente uno scopo rivolto all'evasione fiscale.
Queste sono le furbate di tecnici da quattro-soldi che hanno danneggiato il proprietario-committente pesantemente : Tributi evasi e spese di 3 gradi di giudizio.

Con questo ti ho scritto il pensiero sulla mole di documentazione che hai linkato.


Nota : comprensibilmente, per te che ti sei iscritto oggi a questo importante ed utile forum ( in cui io sono un semplice membro come te ), ti è sembrato starno ed incoerente che io evitato di rispondere in dettaglio. Io ho impiegato mesi per capire come funziano i forum ed i limiti che hanno.
Il principale limite è l'elemento umano. Possono avere sistemi informatici elevati ( e questo forum è dei migliori, se non il migliore per l'utilizzatore ), ma non possono modificare intelligenza, preparazione ed educazione dei membri. Alla fine, per sopravvivere, o hai un aumento delle difese immunitarie, o prendi vaccini ("ignora") o antibiotici.
I uso qualche "vaccino", e credo di avere raggiunto un buon livello di difese immunitarie. Ho un antibiotico di riserva......

Ti saluto cordialmente e resto disponibili nei limiti che sai.

 

[Alex_70]

Ti ringrazio molto della tua esaustiva risposta. Il motivo per cui mi sono imbattuto in questo forum (utilissimo come giustamente rilevato da te) è perchè mi trovo coinvolto in prima persona quindi quando parlavo di superfici al grezzo non intendevo fare domande provocatorie, ma stavo rappresentando la realtà dell'abitazione che ho acquistato ed ho mille dubbi ed incertezze.
In buona sostanza ho acquistato una casa in zona agricola come in Italia ne esistono milioni così composta: piano terra al grezzo (170 m), primo piano con appartamento (140 m), sottotetto al grezzo anche se abitabile come altezza e perchè dotato di finestre (90 m), balconi e terrazze (50 m), gradinata interna ed esterna, corte di 1600 m e un paio di ettari di terra.
Vista dal vivo è una classica casa di campagna in cui al piano terra sono riposti trattori e sacchi di frumento, ma con le dovute correzioni può trasformarsi in un villino.
Attualmente il piano terra e il sottotetto non sono accatastati e risultano in corso di costruzione. Qualche giorno fa mi ha scritto l'Agenzia del Territorio che mi chiede di chiudere i lavori ed accatastare (lo devo fare entro tre anni). Naturalmente vorrei recuperare un po' di superficie del piano terra (è possibile farlo in base alle leggi) per una piccola taverna e vorrei almeno intonacare e pavimentare gli altri locali da destinare a ripostigli (non ho trattori da custodire, ma al massimo dei tosaerba per il prato), garage, cantine, ecc.
Quello che vorrei sapere prima di fare qualunque cosa è:
1) quanto spazio posso recuperare al PT per non eccedere i 200 mq dato che la corte è superiore ad 1/6 della superficie?
2) se pavimento, intonaco e metto delle lampadine al sottotetto e al restante PT come fa l'Agenzia a stabilire se quei locali fungono da ripostiglio o da sala hobby? Non correrei forse il rischio di perdere in requisito del non lusso se semplicemente ci conservassi un vecchio biliardino? O forse lo perderei anche se non intonacassi e non pavimentassi (la legge non parla mai dello stato dei locali, ma solo dei metri).
3) la legge Tupini parla di balconi e terrazzi, di soffitte, cantine e posti auto non di logge, porticati, mansarde o sottotetti, garages, ecc. Esistono delle esemplificazioni, definizioni, chiarimenti sulle diverse accezioni terminologiche?
4) le pareti esterne e interne vanno considerate nel calcolo? (giuro che non l'ho ancora capito!).
Non mi addentro poi sugli altri punti altrimenti non ne usciremo più (pareti rivestite con materiali di pregio (???), pavimenti di pregio (???), ecc....per il momento sarei ultracontento se riuscissi a trovare risposte univoche, con dei riferimenti normativi certi alle questioni poste nei miei 4 punti.