Casa all'asta con comodato d'uso

[brina82]

Sei un avvocato? Scusa la domanda, ma come detto, le opinioni personali non contano quando si compra alle aste.

No, ma mi occupo si aste e sto approfondendo la questione degli stralci.

Non ho i riferimenti di normativa ma ho sempre saputo così.

 

[jos611]

Tra l'altro, se fosse come dici tu, allora anche le locazioni con titolo diventerebbero nulle per il semplice fatto di aver avuto un decreto di trasferimento. E non è così invece.

No, non è esatto. le locazioni hanno titolo (opponibile) nella misura in cui dette locazioni sono disciplinate. Ossia, se la locazione è in vigore (registrata) prima dell'esecuzione diventa titolo opponibile; se successive, non sono opponibili.
Quandànche il titolo vi sia, vale nella residua misura di vigenza (se il contratto scade tra un anno, vale ancora un anno; se due vale per due e così via).

Il comodato è invece un ibrido: non ha scadenza e cessa dietro semplice richiesta di chi lo concede. Come poi detto comodato si ponga rispetto all'asta in parola non è dato a noi saperlo. E' un punto che la perizia stessa avrebbe dovuto chiarire.

Ciò detto, se cercavi un parere legale dovevi rivolgerti a un forum di avvocati. Qui ci occupiamo di immobili e rispondiamo in base alle nostre conoscenze

 

[brina82]

Sei un avvocato? Scusa la domanda, ma come detto, le opinioni personali non contano quando si compra alle aste.

Tra l'altro, se fosse come dici tu, allora anche le locazioni con titolo diventerebbero nulle per il semplice fatto di aver avuto un decreto di trasferimento. E non è così invece.

Ah ecco, hai modificato il messaggio ma ti avevo già risposto

Come ti è stato già detto da qualcuno, in caso di locazione occorre distinguere il caso se opponibile o meno alla procedura.

Opponibile è il caso in cui il contratto sia stato registrato all'AdE in data antecedente al pignoramento. Non opponibile, se registrato successivamente. In alcuni casi, anche se registrato antecedentemente, è possibile risolverlo se si dimostrasse essere a "canone vile", ossia se il canone di locazione è inferiore di più di 1/3 rispetto ai correnti canoni di locazione.

Il comodato d'uso, a mio avviso, non è mai opponibile alla procedura.

 

[ladyfinanza]

Non penso di aver sbagliato sede per il quesito, dato che:
1) qui rispondono anche avvocati
2) qui rispondono persone che partecipano alle aste e potrebbero aver già avuto esperienza concreta e diretta sull'argomento.

So come funziona l'opponibilità delle locazioni con o senza titolo. Ho fatto l'accostamento col comodato perché mi sembra semplicistico dire che col decreto si annulla e subito entri in possesso. E' un contratto, come lo è (anche se diverso) quello di locazione. Dipende dal giudice. Se ci si vuole assumere un potenziale rischio di attendere anni per una causa civile, via libera all'offerta, altrimenti no. Io ho scelto di non partecipare questa volta.

 

[francesca63]

Se la casa cambia di proprietà, con un comodato d'uso sarebbe "occupata senza titolo". Nessuno avrebbe il diritto di starci.

No,se la casa cambia di proprietà sarà il nuovo proprietario a dover interrompere il contratto di comodato.
Ho ereditato un immobile abitato dal comodatario,e ho dovuto provvedere a notificargli la richiesta di liberare la casa per fine comodato,ed è stato fastidioso.

 

[ladyfinanza]

Il comodato d'uso, a mio avviso, non è mai opponibile alla procedura.

Due avvocati mi hanno detto il contrario, non tanto per l'opponibilità, ma per le tempistiche di rilascio. Se un giudice stabilisce che i figli possono rimanere per altri x anni, magari per situazioni disagiate? Beh è un rischio da prendere in considerazione. Il rilascio con l'uff. giud. è ben più rapido.

 

[ladyfinanza]

No,se la casa cambia di proprietà sarà il nuovo proprietario a dover interrompere il contratto di comodato.
Ho ereditato un immobile abitato dal comodatario,e ho dovuto provvedere a notificargli la richiesta di liberare la casa per fine comodato,ed è stato fastidioso.

questa è un'esperienza diretta e concreta; cosa intendi con fastidioso? ha opposto resistenza e hai dovuto fare causa?

 

[brina82]

Non penso di aver sbagliato sede per il quesito, dato che:
1) qui rispondono anche avvocati
2) qui rispondono persone che partecipano alle aste e potrebbero aver già avuto esperienza concreta e diretta sull'argomento.

So come funziona l'opponibilità delle locazioni con o senza titolo. Ho fatto l'accostamento col comodato perché mi sembra semplicistico dire che col decreto si annulla e subito entri in possesso. E' un contratto, come lo è (anche se diverso) quello di locazione. Dipende dal giudice. Se ci si vuole assumere un potenziale rischio di attendere anni per una causa civile, via libera all'offerta, altrimenti no. Io ho scelto di non partecipare questa volta.

Sì va bene tutto, ma non lanciamo messaggi sbagliati. Il comodato è una sciocchezza: dubito fortemente che si debba intraprendere una causa di anni.

Sono andato a rivedere degli appunti presi a un corso sulle esecuzioni, tenuto lo scorso anno dai giudici delle esecuzioni del Tribunale di Roma. Sui miei appunti vi è scritto che il Custode può chiedere sempre il rilascio dell'immobile. SEMPRE!

D'accordo siamo in Italia e tutto può succedere, ma considera che il Custode lavora per i Tribunali, che a loro volta lavorano per vendere gli immobili, quindi in teoria dovrebbero fare gli interessi dei compratori.

Prima di rinunciare, ti consiglio almeno di telefonare al custode o al delegato alla vendita...

 

[ladyfinanza]

Ti ringrazio del consiglio, e per esserti preso la briga di andare a verificare.. io il custode l'ho incontrato alla visita, mi ha detto solo che la signora stava già vedendo per un affitto, ma chi mi dice che sia vero, o che poi non cambi idea?

Non posso fare copia-incolla della mail del mio avvocato (so che non è legale pubblicare contenuti di conversazioni private) ma la sua risposta mi ha frenato parecchio. Vorrei tanto farvela leggere.

 

[brina82]

Ti ringrazio del consiglio, e per esserti preso la briga di andare a verificare.. io il custode l'ho incontrato alla visita, mi ha detto solo che la signora stava già vedendo per un affitto, ma chi mi dice che sia vero, o che poi non cambi idea?

Non posso fare copia-incolla della mail del mio avvocato (so che non è legale pubblicare contenuti di conversazioni private) ma la sua risposta mi ha frenato parecchio. Vorrei tanto farvela leggere.

Mandacela in privato! Ogni Avvocato ha il proprio campo. Dovresti interpellare un Avvocato che sa di queste cose. Su questo forum ci sono di preparati, appena mi viene in mente proviamo a taggarlo.

Io per esempio su questo settore ne so più di mia sorella che è "quasi" Avvocato...

Se il prossimo anno diventerà Avvocato, per qualche anno ne saprò comunque più io di lei! Considera che dovendo ripassare la parte sulle esecuzioni, mi ha chiesto di ascoltarla inoltre parecchie cose le ha chieste a me (non sono nessuno io è, si intenda!).

Di fatto, a prescindere dai titoli, si diventa "esperti" se si fanno delle cose...