Casa all'asta con contratto d'affitto 4+4

[Effy]

Buongiorno,
vorrei avere un parere sulla situazione che andrò a spiegare.

Ho visto sul portale del tribunale un immobile all'asta che mi interessa molto.
Il primo problema è che è abitato da 3 maggiorenni + una minorenne in forza di un contratto di locazione stipulato nel 2009 (rinnovato prima nel 2013, poi nel 2017 con scadenza 2021) a un prezzo irrisorio (Mi è parso di capire che gli inquilini sono parenti dell'esecutato, ne sarò più sicuro dopo la visita dell'immobile).
Nel caso in cui me la dovessi aggiudicare, la procedura per il primo problema sarebbe questa: mandare la raccomandata con ricevuta di ritorno entro 6 mesi dalla scadenza del contratto e quindi rendere fruibile "teoricamente" la casa dopo la scadenza del contratto.
Il secondo problema che scaturisce dal primo sarebbe questo: la casa passerebbe da "occupata con titolo" a "occupata senza titolo" e se gli inquilini (con minore) rimanessero in casa sarebbe un problema grosso (Le tempistiche si allungherebbero a dismisura).

Vorrei capire come potrei agire, le tempistiche e gli oneri per affrontare questa situazione.
Tengo a precisare che non ho fretta di abitarci, ma non voglio aspettare più di 5-6 anni.
Grazie in anticipo delle cortesi risposte e consigli.

AP

 

[akaihp]

Quando dici "irrisorio", vuol dire "vile" ai sensi del Codice Civile? In tal caso il contratto non è opponibile alla procedura e dovrebbe essere indicato nella perizia e nell'ordine di liberazione.

 

[Miciogatto]

- il contratto è stato registrato prima o dopo la trascrizione del pignoramento?
- il canone è stato definito o no canone vile dal ctu?

In definitiva, viene venduto libero per la procedura oppure occupato con titolo?

Trovi la risposta a queste domande leggendo per bene avviso di vendita, perizia e telefonando per maggiori chiarimenti al custode/delegato alla vendita.

 

[Effy]

Quando dici "irrisorio", vuol dire "vile" ai sensi del Codice Civile? In tal caso il contratto non è opponibile alla procedura e dovrebbe essere indicato nella perizia e nell'ordine di liberazione.

No, sulla perizia c'è scritto testualmente che non è vile ai sensi dell'art 2923 comma 3 del Codice Civile.
Io non ho problemi ad aspettare la fine del contratto, a me spaventa il periodo successivo.

- il contratto è stato registrato prima o dopo la trascrizione del pignoramento?
- il canone è stato definito o no canone vile dal ctu?

In definitiva, viene venduto libero per la procedura oppure occupato con titolo?

Trovi la risposta a queste domande leggendo per bene avviso di vendita, perizia e telefonando per maggiori chiarimenti al custode/delegato alla vendita.

Ciao e grazie per l'interessamento!


La perizia riporta che il contratto è stato stipulato in data antecedente al pignoramento e quindi opponibile e non è vile ai sensi dell'articolo 2923 3 comma del Codice Civile.
Quindi non c'è dubbio che nel caso in cui mi aggiudicassi l'immobile, potrei teoricamente usufruirne solo dopo la scadenza.
L'immobile dunque viene venduto all'asta come occupato (con titolo).

Il problema che mi pongo (mi scuso per il titolo della discussione probabilmente fuorviante) è il periodo successivo alla scadenza del contratto.
L'immobile passa da occupato con titolo a occupato senza titolo, ma con un minore dentro la casa.
Da quello che ho letto in giro, i minori sono comunque un motivo di rallentamento ma non un motivo di diniego dello sfratto, a meno che il minore non abbia avuto il diritto di abitazione conseguentemente alla separazione dei coniugi.

Dunque porgo le mie domande:
-Avreste più info da darmi su situazioni di case occupate con presenza di minore?
-Cosa dovrei fare teoricamente per prendere possesso il prima possibile dopo la scadenza?

 

[Bagudi]

Sarebbe la tua prima casa ?

 

[angy2015]

come hai già scritto tu devi mandare la raccomandata di disdetta nei termini previsti dal contratto e se non ti vengono consegnate le chiavi alla scadenza dovrai iniziare la causa di sfratto. Se gli inquilini non accamperanno motivi per ottenere proroghe te la caverai con un paio di mille euro e tempi che dipendono dall'efficienza del tribunale locale. forse un paio di anni.

 

[Effy]

Sarebbe la tua prima casa ?

Sì, la intesterei come prima casa. Ma comunque posso vivere nella mia attuale intestata a mia sorella.

 

[angy2015]

se presente nel fascicolo, ti consiglio di procurarti la copia del contratto di affitto già prima di partecipare all'asta perchè dopo rimane più difficile.
Poi essere tempestivo nello sfratto al fine di evitare contestazioni e sanzioni da parte dell'Ufficio del Registro se non hai la residenza nello stesso comune.

 

[Effy]

se presente nel fascicolo, ti consiglio di procurarti la copia del contratto di affitto già prima di partecipare all'asta perchè dopo rimane più difficile.
Poi essere tempestivo nello sfratto al fine di evitare contestazioni e sanzioni da parte dell'Ufficio del Registro se non hai la residenza nello stesso comune.

Ciao, grazie della risposta e scusami per la mia risposta tardiva.

Il contratto d'affitto è presente su portale e l'ho già letto attentamente come la perizia.
Quello che a me spaventa sono i tempi lunghi dato il minore in casa.

Ho letto che ci sono un po' di debiti per le spese condominiali.
Potrei rivalermi contro di loro per queste spese condominiali ( quindi avrei la possibilità di avviare le pratica dello sfratto fin da subito perché l'importanza è equiparata al canone) e nello stesso tempo, proporre a loro una buonuscita.