Casa all'asta occupata con regolare contratto 4+4

[Calabro69]

Buonasera,

Sono interessato ad una casa all'asta che risulta occupata con contratto di affitto tipo 4+4, stipulato il 18/04/2015, con scadenza il 01/04/2019. L'affitto e' stato registrato con data certa prima del pignoramento ed e' quindi opponibile.

Oggi ho contattato il curatore fallimentare chiedendo se l'immobile restera' occupato fino al 01/04/2023 visto che la data dell'asta e' tra poche settimane, quindi meno dei 6 mesi necessari per disdire un contratto 4+4.

Come risposta ho ricevuto quanto segue:

"In realtà la procedura di liberazione è già stata mandata avanti e quindi, nei prossimi mesi, l’immobile sarà liberato."

Credete sia il caso di chiedere dei documenti che certifichino quanto asserito dal curatore fallimentare?

Cosa si intende per procedura di liberazione mandata avanti?

Vi rigrazio in anticipo per la risposta.

Saluti,

 

[Zagonara Emanuele]

Probabilmente il curatore fallimentare intendeva dire che il tribunale o chi per esso, ha dato disdetta del contratto di locazione entro i termini di legge, e che conseguentemente non ci sarà alcuna proroga del contartto per il secondo quadriennio.
Inoltre, può essere che si sia già attivato per richiedere il rilascio dell'immobile allo scadere del primo quadriennio (01.04.2019).

Resta inteso che tutto ciò deve essere provato; pertanto è molto meglio che tu ottenga la documentazione attestante lo stato delle cose.

 

[Calabro69]

Grazie per la risposta.

Credevo che il giudice non potesse disdire la prima scadenza del contratto di affitto visto che nel diniego di rinnovazione del contratto deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dallo stesso articolo, sul quale la disdetta è fondata:

- intende destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio (ovvero del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado);

- intende destinare l'immobile all'esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità);

- quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;

- quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità) e la permanenza del conduttore è di ostacolo allo svolgimento di questi lavori, ovvero quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell'immobile;

- quando il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

- quando il locatore intende vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso, comunque, il conduttore ha diritto di prelazione).

 

[Rudyaventador]

Grazie per la risposta.

Credevo che il giudice non potesse disdire la prima scadenza del contratto di affitto visto che nel diniego di rinnovazione del contratto deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dallo stesso articolo, sul quale la disdetta è fondata:

- intende destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio (ovvero del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado);

- intende destinare l'immobile all'esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità);

- quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;

- quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità) e la permanenza del conduttore è di ostacolo allo svolgimento di questi lavori, ovvero quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell'immobile;

- quando il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

- quando il locatore intende vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso, comunque, il conduttore ha diritto di prelazione).

Peccato che tutta questa normativa non si applica poichè l immobile è sequestrato , pertanto la disdetta disposta dalal curatela è piena valida ed efficace. Quanto all ordine di liberazione invece dubito che questi sia stato effettuato nei termini esecutivi, ma esiste solo in termini accompagnatori della disdetta della locazione a sua scadenza naturale.

Se sei interessato altresi , tu non hai accesso agli atti , e l einformazioni necessarie sono sull avviso di vendita ; cio non toglie che prendere informazioni dal curatore sia piu che opportuno.

Qualora invece tu sia il ocatario , è meglio che ti prepari a trovare altra soluzione abitativa in quanto , in caso di resistenza lo sgombero avviene in massimo 3 mesi con forza pubblica , se ti costituisci nella procedura per effettuare opposizione dopo la scadenza del contratto e o dopo l aggiudicazione del bene , sappi che le opposizioni verranno respinte e l ordine di leberazione verra eseguito .

Tutta la legislazione sullo sfratto non si applica alle esecuzioni mmobiliari , sul presupposto primo che l immobile è sotto sequestro Giudiziario , secondo per consentire l esecuzioni e cosi poter ristorare i creditori procedenti. Per questo le liberazioni da esecuzioni sono espresse e a volte estremamente ciniche nella percezione del opinione pubblica

 

[Calabro69]

Grazie per la risposta.

Quindi da quanto ho capito non potro' ricevere alcun documento ma dovrei essere tranquillo per quanto riguarda lo sgombero?

La risposta del curatore mi sembra confermare la disdetta del contratto anche se non specifica molto.

Grazie ancora,

 

[Calabro69]

Buona sera,

Questo e' quanto ricevuto oggi dal curatore in risposta alle mia richiesta di spiegazioni:

"Il contratto di affitto è stato disdettato alla prima scadenza già nel mese di novembre 2017, rispettando quindi i termini del preavviso, per questo sull’avviso di vendita viene indicato il giorno 1/4/2019 come data di scadenza.

L’inquilino è regolare e, pertanto, non sono in corso pratiche di liberazione dell’immobile.

In caso di aggiudicazione, l’aggiudicatario dovrà subentrare nel contratto almeno sino alla data di scadenza indicata."

Quindi confermare che l'immobile sara' libero gia' alla prima scadenza?

Immagino quindi che spettera' a me liberare l'immobile qualora l'attuale affittuario facesse resistenza dopo la prima scadenza?

Vi rigrazio in anticipo per la cortese risposta.

Saluti,

 

[CheCasa!]

Non so come la procedura abbia potuto dare disdetta con 5 mesi di preavviso.
Inoltre va da sè che, trattandosi di un contratto di locazione opponibile alla procedura, una volta trasferito l'immobile sarà il nuovo intestatario a doversi fare carico del regolare rilascio dell'immobile.
Nell'attuale situazione non siamo in presenza di uno sfratto ma di una semplice disdetta. Va inoltre ricordato che ci sono tempistiche diverse per uno sfratto ottenuto in seguito a morosità e per uno sfratto ottenuto per fine locazione con l'inquilino che continui a pagare regolarmente il canone.

 

[Calabro69]

Grazie per la risposta.

In realta' sembra che la disdetta sia avvenuta a Novembre 2017, qiquin lo scorso anno.

In che senso ci sono tempistiche diverse per uno sfratto ottenuto in seguito a morosità e per uno sfratto ottenuto per fine locazione con l'inquilino che continui a pagare regolarmente il canone?

Grazie ancora.

Saluti,

 

[CheCasa!]

Grazie per la risposta.

In realta' sembra che la disdetta sia avvenuta a Novembre 2017, qiquin lo scorso anno.

In che senso ci sono tempistiche diverse per uno sfratto ottenuto in seguito a morosità e per uno sfratto ottenuto per fine locazione con l'inquilino che continui a pagare regolarmente il canone?

Grazie ancora.

Saluti,

Scusami non avevo fatto caso all'anno!
Nel senso che le tempistiche per liberare un immobile per fine locazione con l'inquilino che continua a pagare l'affitto sono più lunghe.

 

[Calabro69]

Scusami non avevo fatto caso all'anno!
Nel senso che le tempistiche per liberare un immobile per fine locazione con l'inquilino che continua a pagare l'affitto sono più lunghe.

Grazie per la spiegazioni, speriamo che in caso mi aggiudichi l'immobile l'attuale inquilino lasci l'appartamento alla scadenza del contratto.

Buona serata,