Casa all’ultimo piano, si rischia col terrazzo?

[Utente Cancellato 72152]

Se è ultimo piano senza ascensore l'appartamento è un "bidone" difficile da rivendere, se non da svendere. Bisogna tenerne conto, anche perché la gente è sempre più pigra e sempre più obesa. Allora è molto meglio un piano rialzato.

Certamente la mancanza di un ascensore per un appartamento all'ultimo piano è una penalizzazione eccessiva. Tra l'altro non è detto che i condomini siano propensi a condividere la spesa per installare un ascensore esterno che semplifichi la vita a tutti, perché è un costo non indifferente.
Ai piani alti, la presenza di un ascensore la do per scontata, non ho più 12 anni e i reumatismi si fanno sentire.

 

[DottorMax]

Dipende da quanto risulta dal regolamento di condominio e soprattutto al catasto.
Ci sono condomini dove la terrazza / lastrico solare è di esclusiva proprietà di un condomino (quello appunto dell'ultimo piano) oltre a fungere da copertura o parziale copertura per l'intero palazzo, e ci sono condomini dove la terrazza non è abitata da nessuno ed è utilizzabile da tutti i condomini.

La tua situazione la immagino come un ultimo piano con, sopra, una terrazza proprietà di tutti. La "immagino" significa che devi verificarlo tu, ci possono essere situazioni che si discostano e devi esserne informato prima di acquistare e prima di avanzare una proposta di acquisto. Io ad esempio ho un penultimo piano con sopra una terrazza di proprietà esclusiva (non mia: proprietà esclusiva di chi è proprietario dell'ultimo piano), ho avuto problemi di infiltrazioni quest'anno a causa della neve (sciogliendosi lentamente agevola il processo di penetrazione, specialmente in caso di terrazza ammalorata, così come di fatto era), e ho dovuto pagare tutto io perché il proprietario sovrastante è moroso di quasi diecimila euro e quindi se non sborsavo io avrei dovuto imbarcarmi in cause decennali.

Il rischio di infiltrazioni c'è, ma tutto dipende dallo stato di manutenzione della terrazza. Anche questo devi verificare. Ad esempio, se vai sulla terrazza e scopri mattonelle sollevate, rotte, spostate, e trovi erbaccia alta mezzo metro, è possibile che avrai problemi di infiltrazioni. Diverso è il caso se la terrazza si presenta in buono stato.
E' un tuo diritto chiedere quanto è stata fatta l'ultima attività di manutenzione della terrazza - immagino - condominiale. Prova a chiedere e vedi cosa ti risponde la proprietà.

Il rischio delle infiltrazioni è - appunto - un rischio, non una certezza, quindi con un po' di senso critico e facendo le domande giuste puoi evitare di prendere un bidone.

Parliamo anche dei vantaggi: un ultimo piano o penultimo piano come nel mio caso, ha di solito finestre panoramiche, io ad esempio da casa mia vedo il mare, cosa che al primo piano non vedono perché vedono le finestre della casa lì davanti.

Sei stato chiarissimo ed utilissimo. In effetti li non c’ è Regolamento Condominiale perché manca l’Amministratore, ci sono 3 Condomini in tutto. Il palazzo esternamente è in buono stato, anche se ha 80 anni. Ho dato uno sguardo sul terrazzo e sembra tutto regolare. Le Persone che ci abitano da anni dicono di non aver mai avuto infiltrazioni. Non ci sono segni evidenti di perdite riparate. Catastalmente risulta terrazzo solo di copertura, non calpestabile. E l’unica scala di accesso sta all’interno di questo immobile che dovrei acquistare.

Certamente la mancanza di un ascensore per un appartamento all'ultimo piano è una penalizzazione eccessiva. Tra l'altro non è detto che i condomini siano propensi a condividere la spesa per installare un ascensore esterno che semplifichi la vita a tutti, perché è un costo non indifferente.
Ai piani alti, la presenza di un ascensore la do per scontata, non ho più 12 anni e i reumatismi si fanno sentire.

È un terzo piano (ma non alto) ma dato che è sempre locato in genere a Stranieri giovani e a Studenti non se ne sente la necessità.

 

[Utente Cancellato 72152]

Dunque, per quanto riguarda il regolamento condominiale, non so come si siano regolati 80 anni fa (ne è passata d'acqua sotto ai ponti!), ma di solito oggigiorno un costruttore, la prima cosa che deposita presso uno studio notarile, è il regolamento di condominio per farlo registrare.

Magari 80 anni fa queste cose non si facevano, e quindi questi 3 proprietari sono senza regolamento di condominio.

Ho dato uno sguardo sul terrazzo e sembra tutto regolare

Già questo è un buon segnale. Se non ci sono mattonelle "scoperchiate" che lasciano il massetto a nudo e se non c'e' erbaccia, lo stato di manutenzione è accettabile. Almeno ad occhio.

Le Persone che ci abitano da anni dicono di non aver mai avuto infiltrazioni.

Eh, beh, normale, devi comprare, che vuoi che ti dicano. Peccato che non c'è l'Amministratore, che sarebbe stato SUPER PARTES e avrebbe detto forse la verità.

Catastalmente risulta terrazzo solo di copertura, non calpestabile. E l’unica scala di accesso sta all’interno di questo immobile che dovrei acquistare.

Questo mi sembra un po' un controsenso. Un terrazzo di copertura DI TUTTI, che può essere visitato solo da te, accedendovi dall'interno del tuo potenziale appartamento? Mi sembra molto strano.

Se appartiene a tutti, hai una SERVITU' DI PASSAGGIO (a tuo carico) dentro al tuo appartamento, occhio. Significa che se devono manutenere un'antenna, o installare cartelloni pubblicitari (ipotesi che a Roma sono normali ma magari da te sono remote!), dovrai CONCEDERE il diritto di passaggio da casa tua. Ci avevi pensato, vero?

Se appartiene a tutti deve risultare come BCNC, bene comune non censibile, verifica con attenzione.

Ricorda che se venisse fuori che questa terrazza è solo tua (situazione a quanto pare DI FATTO, ma NON DI DIRITTO), paghi il 33% delle spese di ristrutturazione della terrazza, il resto ripartito in base agli EVENTUALI millesimi (spero abbiate una tabella millesimale, l'hai chiesta?)

È un terzo piano (ma non alto) ma dato che è sempre locato in genere a Stranieri giovani e a Studenti non se ne sente la necessità.

Fino al terzo ci si può arrivare. Dal quarto in poi cominciano a fare male le giunture

E' da chiarire questo fatto della servitù di passaggio, se puoi chiedi una copia dell'atto notarile di acquisto di questo appartamento per verificare se risulta la servitù oppure se comunque c'è, anche se non trascritta.

E' comunque una servitù consolidata, complice il fatto che per accedere alla terrazza bisogna per forza passare per casa potenzialmente tua.
Considera che quando ci sarà da rifare la terrazza, avrai gli operai in casa per 2 settimane.

 

[Utente Cancellato 72152]

E l’unica scala di accesso sta all’interno di questo immobile che dovrei acquistare.

Potrà accadere che gli altri due proprietari si dissoceranno dal 33% della spesa, quando ci sarà da ristrutturare, asserendo che solo tu ne sei l'effettivo utilizzatore.
In questo caso il 33% della spesa sarà a tuo carico, il resto ripartito in base ai millesimi di proprietà in quanto la terrazza funge comunque da COPERTURA per l'INTERO EDIFICIO.

 

[francesca63]

Il fatto che ora sia locato a giovani, non significa che la mancanza dell'ascensore sia ininfluente; almeno per quanto riguarda il prezzo di acquisto, che deve essere minore di un terzo piano con ascensore.
Anche la rivendita potrebbe essere penalizzata dalla mancanza di ascensore.
Scala interna per raggiungere il terrazzo "comune", è effettivamente una situazione strana .
Va verificato che la suddetta scala sia regolare, e non frutto, magari , di qualche "inglobamento allegro" di una parte comune .

 

[Utente Cancellato 72152]

Scala interna per raggiungere il terrazzo "comune", è effettivamente una situazione strana

Mi fa piacere che sei d'accordo, hai sentito anche tu puzza di "servitù di passaggio consolidata anche se non trascritta".

Va verificato che la suddetta scala sia regolare, e non frutto, magari , di qualche "inglobamento allegro" di una parte comune .

A questo non avevo pensato, e sarebbe cosa grave, un abuso edilizio non sanato.
C'è da dire però che, storicamente, in qualche modo si doveva pur accedere a questa terrazza. Forse guardando con occhio critico la situazione (è una casa realizzata 80 anni fa), si può stabilire che il costruttore la pensò esattamente così com'è, decidendo che solo il proprietario dell'ultimo piano poteva accedere.
Strano però che ciò non risulti dal titolo di proprietà.
E' importante anche guardare la tabella millesimale, a tal proposito.

 

[francesca63]

hai sentito anche tu puzza di "servitù di passaggio consolidata anche se non trascritta".

Sicuramente una qualche "puzza", di cui verificare la provenienza.
La servitù si può anche perdere, per non uso ventennale.
Ma una scala interna per raggiungere una terrazza non calpestabile, resta strana ( e anche inutile, togliendo spazio alla casa, senza condurre in un posto "godibile").

 

[Utente Cancellato 72152]

La servitù si può anche perdere, per non uso ventennale.

Giusta osservazione. Però dubito che negli ultimi vent'anni non ci sia un intervento condominiale finito a verbale, su questa ormai famosa terrazza.

Mi è sfuggito il punto dove è scritto che non è calpestabile.

Ora rileggo con calma.

 

[Utente Cancellato 72152]

Catastalmente risulta terrazzo solo di copertura, non calpestabile.

Ah, ecco qui. NON CALPESTABILE. Ma che senso ha???
Ancora più strano.
E' di tutti, non è calpestabile (?!?!?!), si raggiunge solo dall'interno dell'appartamento dell'ultimo piano.
Quanto vorrei una foto di questa terrazza!! Giuro!!

 

[Mark94]

Certamente la mancanza di un ascensore per un appartamento all'ultimo piano è una penalizzazione eccessiva. Tra l'altro non è detto che i condomini siano propensi a condividere la spesa per installare un ascensore esterno che semplifichi la vita a tutti, perché è un costo non indifferente.
Ai piani alti, la presenza di un ascensore la do per scontata, non ho più 12 anni e i reumatismi si fanno sentire.

Ne so qualcosa, abito all'ultimo piano di un condominio, e dal garage dove parcheggio la mia macchina fino a su sono più di 300-400 scale, alla fine si fanno sentire