Casa data ai parenti. Contratto di locazione o no?

[september87]

Vorrei sapere come posso fare in questo caso...
I miei due nonni tra poco verranno abitare nell'appartamento sotto al mio nella mia casa indipendente (tra gli appartamenti vi è un'entrata separata e una scala interna che collega) , come posso registrarli ? come affittuari oppure farli entrare nel mio stato di famiglia?
Cosa mi conviene di più per risparmiare? ovviamente mi pagheranno l'affitto, ma come deve essere in ufficiale?

Un'altra cosa..... io vorrei avere il potere di decidere nel caso che mia zia, loro figlia, si trovasse senza un tetto sopra la testa, se le cose con suo marito andassero male, di non essere obbligato a dovermela tenere sotto casa mia, ospite così dai miei nonni...
Cosa è meglio fare?

 

[Vallega]

Secondo me bisogna distinguere in due casi:
a) se catastalmente i due appartamenti sono separati i nonni devono acquisire la residenza nell'appartamento al p.t. ed è possibile fare un contratto di comodato (nel qual caso non puoi percepire un affitto ma al massimo un rimborso spese mensile ma sicuramente puoi chiedere la restituzione dell'immobile in qualsiasi momento, se la zia dovesse "arrivare") oppure un contratto di locazione (registrato) e dichiarare gli affitti percepiti in sede di dichiarazione dei redditi. In questo caso non credo tu possa impedire loro di ospitare la figlia.
b) se si tratta di un'unica unità immobiliare i nonni entrano a far parte del tuo nucleo familiare (avendo la stessa residenza ed essendo legati a te da vincoli di parentela); secondo me non è necessario fare un contratto in quanto si tratterebbe di semplice ospitalità (eviteresti di dover dichiarare l'affitto percepito). In questo caso ritengo possibile che tu possa opporti al fatto che tua zia venga a vivere con te ... ma mi par di capire che i rapporti non sono molto buoni e quindi lei potrebbe venirci lo stesso con il benestare dei tuoi nonni ed ottenere la residenza ... e allora non te ne liberi più!

 

[Bagudi]

Sono d'accordo con Vallega.
Credo che, dal momento che i due appartamenti sono collegati da una scala interna, siano una unica unità catastale, anche se non è detto.
In questo caso, potresti anche dividere catastalmente le due unità e fare un contratto d'affitto regolare, ricordandoti che è obbligatorio l'A.C.E. (attestato di certificazione energetica) e dichiarare gli estremi catastali dell'immobile.

In ogni caso, anche se dovessi invece fare un contratto di comodato, è meglio registrarlo, ricordando sempre l'A.C.E, i dati catastali e la cessione di fabbricato alla Questura o al comune.

Nel caso del comodato, puoi anche segnalare nel contratto che la cessione gratuita in comodato è solo per i tuoi nonni, senza la possibilità di ospitare nessuno.

Silvana

 

[september87]

Grazie per le risposte, ma vorrei ancora sapere....
Quindi ricapitolando, dal punto di vista di ipotetica "intrusione" della zia è meglio inserirli nel mio stato di famiglia e metterli come ospiti anche perchè i miei nonni non potranno dargli il "benestare" sapendo che io sono contrarissimo ad averla tra i piedi, quindi dal punto di vista della legge dove lei ipoteticamente può pretendere, si attacca..... ma dal punto di vista delle spese? cioè se entrano come comodato le spese generali sono più alte rispetto ad una locazione?

 

[Bagudi]

Per spese generali, si intendono le bollette, le spese condominiali, ecc.

Puoi evidenziare nel contratto anche un rimborso spese forfetario...

Silvana

 

[Vallega]

Esatto, le spese generali non potranno mai superare quale normalmente richieste come canone di locazione (ad esempio si possono chiedere € 100 mensili per rimborsi spese contro gli € 500 per locazione). Se le spese richieste dal comodatario sono eccessive scatta l'accertamento dell'Agenzia delle Entrate per presunta locazione.
Tieni presente che i rimborsi spese non concorrono alla formazione del reddito contrariamente ai canoni di locazione (che sono quindi tassabili). Mi par di capire che vuoi fare le cose "in regola" e quindi credo che dovrai ricorrere ad un contratto di locazione.

 

[allberto]

Una domanda: il comodato non è ad uso gratuito?
A livello teorico so che non è possibile farsi dare nulla, forse neppure i rimborsi spese.

Non ne ho mai fatti e quindi chiedo specifica.

 

[Vallega]

E' vero che il comodato é essenzialmente gratuito ma é possibile addossare al comodaario ogni spesa condominiale o un rimborso spese mensile la cui entità deve escludere la dissimulazione di un contratto di locazione (Cass. Civ. Sent. n. 4976 del 1997; Cass. Civ. Sent. n. 3021 del 2001; Cass. Civ. Sent. n. 2091 del 1985).