Casa del portiere in successione

[mariagrazia82]

salve, volevo sapere se la casa del portiere e la cantina di cui mia nonna ha il 5, 26 % e percepisce un piccolo fitto ogni mese perchè entrambe sono affittate e sono di proprietà del condominio andassero calcolate o meno nella successione di mia nonna. perchè nella visura catastale che ho fatto non risultano??
grazie mille

 

[Avv Luigi Polidoro]

Buongiorno.
L'immobile, di proprietà condominiale e di cui i condomini percepiscono pro quota i frutti della locazione, NON deve essere indicato nella denuncia di successione.
Nella visura catastale (così come ai RR.II.) esso non risulta semplicemente perché non è intestato al singolo condomino.

 

[Bastimento]

Buongiorno.
L'immobile, di proprietà condominiale e di cui i condomini percepiscono pro quota i frutti della locazione, NON deve essere indicato nella denuncia di successione.
Nella visura catastale (così come ai RR.II.) esso non risulta semplicemente perché non è intestato al singolo condomino.

L'affermazione mi sembra abbastanza frettolosa.

Come l'alloggio del portiere sia accatastato, dipende da come nel passato ci si è comportati. E' una situazione comune, ma sempre poco chiara.

Conosco un caso di un locale accatastato in capo al codice fiscale del condominio (che non avrebbe personalità giuridica)
ed un caso di locale accatastato ai singoli condomini originari pro-quota.

Il guaio è che col tempo spesso non vengono segnalati o riportati i passaggi di proprietà delle u.i. principali, e non vengono modificate le intestazioni degli immobili indivisi tra i condomini.

Riassumerei quindi nuovamente la domanda iniziale, sdoppiandola in due:

1) Se i beni in comune sono intestati pro-quota , occorre chiedere l'integrazione a catasto della propria quota non riportata?
2) In caso di bene comune accatastato pro quota deve essere riportata in successione la quota? (Direi di si, se si vuole appunto aggiornare il passaggio di proprietà dela quota)

3) E oggi possibile accatastare beni comuni censibili a nome del condominio, anche se a questo non è riconosciuta personalità giuridica? Superando così i successivi obblighi di aggiornamento ad ogni variazione della compagine condominiale?

 

[Avv Luigi Polidoro]

Ma mariagrazia82 scrive che nella visura catastale non è riportato alcunché, quindi il bene non è accatastato pro quota. Nel 99,9% dei casi il bene "condominiale" non accatastato a nome dei singoli condomini, meno che mai è intestato loro presso i RR.II..
Quindi l'immobile non potrà essere indicato nella denuncia di successione.

 

[ingelman]

Prima di dare una risposta certa bisognerebbe leggere il regolamento di condominio originario che poi viene citato in tutti i passaggi successivi riferito alle varie alienazioni di appartamenti fatti nel tempo dai singoli condomini.
Con l'acquisto a qualsiasi titolo di un immobile, si acquista anche la quota proporzionale delle parti comuni
l'Art.1117 del C.C. ci descrive quali sono se il contrario non risulta da un titolo.

3) E oggi possibile accatastare beni comuni censibili a nome del condominio, anche se a questo non è riconosciuta personalità giuridica? Superando così i successivi obblighi di aggiornamento ad ogni variazione della compagine condominiale?

Si è assolutamente possibile mettere in ditta al Condominio l'appartamento del portiere esempio " nella parte della visura INTESTATO puoi trovare " Condominio di Via Pinco Pallo n. xxx"

Semmai sarà obbligatorio intestare "catastalmente" l'immobile riportando i nomi di tutti i condomini e la loro quota di possesso riferita ai millesimi di proprietà risultanti dalle tabelle millesimali, solo se il condominio dovesse decidere di alienare l'immobile.

In quel caso vanno allineati i dati catastali con gli attuali intestatari di tale diritto prima di procedere ad un eventuale vendita.

 

[mariagrazia82]

allora sulla visura non risulta nulla delle casa del portiere, ma mi domando, se viene ereditata e gli eredi continuano a percepire la quota di locazione, l agenzia delle entrate con la dichiarazione dei redditi vede che percepisci un reddito quindi andrebbe inserita nella successione

 

[od1n0]

allora sulla visura non risulta nulla delle casa del portiere, ma mi domando, se viene ereditata e gli eredi continuano a percepire la quota di locazione, l agenzia delle entrate con la dichiarazione dei redditi vede che percepisci un reddito quindi andrebbe inserita nella successione

Il reddito va nella dichiarazione dei redditi non nella denuncia di successione.

http://www.agenziaentrate.gov.it/wp..._2007/3_Quadro_RB_Redditi_dei_fabbricati.html

"
CASI PARTICOLARI

1. Redditi da proprietà condominiali
   I locali per la portineria, l'alloggio del portiere e gli altri servizi di proprietà condominiale dotati di rendita catastale autonoma devono essere dichiarati dal singolo condomino solo se la quota di reddito che gli spetta per ciascuna unità immobiliare è superiore a euro 25,82. L'esclusione non si applica per gli immobili concessi in locazione e per i negozi."

 

[od1n0]

Secondo me se il bene comune censibile non e' intestato proquota non deve appararire nella successione . Se invece e' intestato proquota allora si deve appararire per la quota di spettanza. Bisogna risalire al titolo originario.

 

[ingelman]

allora sulla visura non risulta nulla delle casa del portiere, ma mi domando, se viene ereditata e gli eredi continuano a percepire la quota di locazione, l agenzia delle entrate con la dichiarazione dei redditi vede che percepisci un reddito quindi andrebbe inserita nella successione

Solitamente i canoni di locazione dell'appartamento del portiere vanno ad abbattere i costi di gestione del condominio

Il condominio oltre tutti gli adempimenti a cui è soggetto sia dal punto di vista normativo, amministrativo e fiscale, ha una contabilità a se .

Differente se quell'immobile risulta essere una "comproprietà" che esula dalle parti comuni dell'edificio, ovvero il de cuius era comproprietario per x/1000 di proprietà in forza di un atto o titolo che deve risultare in Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Se non c'è stato nessun atto traslativo , rimane parte comune del fabbricato , quindi non và inserito nella denuncia di successione

 

[Bastimento]

Solitamente i canoni di locazione dell'appartamento del portiere vanno ad abbattere i costi di gestione del condominio

Nessuno contesta questo, ma non capisco la precisazione.
Tutti le entrate (positive) vanno ad abbattere le uscite (negative): ciò non toglie che l'introito della locazione dell'ex alloggio del portiere, certamente evidenziato nel consuntivo condominiale come voce che abbatte le spese di proprietà, vada dichiarato dal condòmino come reddito IRPEF pro quota, secondo precisazione di od1n0.

Differente se quell'immobile risulta essere una "comproprietà" che esula dalle parti comuni dell'edificio,

E qui sollevi quello che cercavo di distinguere: i Beni comuni non censibili BCNC non sono appunto censiti, e quindi non vanno dichiarati in successione.
Per i Beni Comuni Censibili, è diverso: sono comunque parti comuni dell'edificio, ma in alcuni casi viene scelto di accatastarli in capo al condominio, in altri vengono attribuiti pro-quota ai condomini.

Nel secondo caso consiglierei di inserirli nella successione, in modo da conservare la continuità del titolo, ed in caso di vendita inserirli esplicitamente dnel rogito.

Nel caso invece questi beni comuni censiti siano accatastati in capo al condominio, con rendita autonoma, la domanda di mariagrazia mi pare resti: sarebbe interessante se esistesse una esplicita presa di posizione al riguardo da parte della AdE e dei Registri Immobiliari. Personalmente propenderei per l'esclusione dalla denuncia di successione, anche se la cosa contraddice proprio il punto sulla valorizzazione dell'asse ereditato: la esposizione del solo valore dell'immobile principale, che non includa la quota del valore della comproprietà, di fatto tralascia qualcosa, sia pur marginale.