Casa indipendente al grezzo avanzato

[Gdr_89]

Buongiorno a tutti,
È da un po' che vi seguo e spero che qualcuno di voi sappia aiutarmi.

Vi riporto qui la mia attuale situazione in merito all'acquisto di un immobile.
Come da titolo si tratterebbe di una casa indipendente di 174mq commerciali allo stato grezzo avanzato.
Per stato grezzo avanzato intendo che mancherebbero da terminare i seguenti lavori.

Fornitura e posa pavimenti
Fornitura e posa sanitari+termosifoni+caldaia (impianto idrico già predisposto.
Rivestimento cucina e bagno
Rasatura e imbiancatura
Impianto elettrico già predisposto, solo tirare cavi e apparecchiatura.
Infissi interni
Allaccio fognario

Attualmente l'immobile è accatastato come A4 classe 3 (probabilmente ha mantenuto il catasto del precedente fabbricato).
La planimetria corrisponde al vero eccetto per una parete di cartongesso che non è segnata sulla carta (che cmq butterei giù) e l'apertura del bagno, che sulla carta risulta nel disimpegno mentre in realtà sarebbe sulla camera matrimoniale (e anche qui io sanerei)

La "storia" della casa è la seguente.
Aperto SCIA nel 2013 per demolizione fabbricato
Aperto variante SCIA nel 2013 per ristrutturazione casa ad uso abitativo.

Lavori non ultimati e vendita da parte del proprietario per liquidazione patrimoniale (no asta ma tramite liquidatore).

SCIA scaduta.

Ho un sacco di dubbi in quanto ci sono innumerevoli variabili in gioco e non essendo un esperto ho paura di commettere qualche sbaglio.
Ad esempio, essendo la SCIA scaduta po' il proprietario dichiarare il termine dei lavori ed io aprire una nuova SCIA?
Se si, devo presentare un progetto (quindi altre spese) oppure non trattandosi di lavori strutturali evitare architetti ecc ecc.?

Se invece devo attenermi al progetto presentato inizialmente, sono obbligato ad eseguire a mie spese tutti i lavori o posso evitarne alcuni (ad esempio la coibentazione)

In caso variassi qualcosa nel progetto dovrei presentarne uno nuovo?

A tutto questo c'è poi il discorso mutuo che, in una situazione del genere, non so se la banca possa erogarlo.

Chiedo delucidazioni in merito in quanto la casa sarebbe perfetta ma la vedo molto dura.

Grazie a tutti e scusate il poema

 

[Balian]

Ciao Gdr !

ovviamente comprando un "grezzo" probabilmente compri da un costruttore se ho inteso bene , quindi ti consiglio prima di tutto di avere un idea chiara di quanto andrai a spendere, io ho fatto molte ristrutturazioni e ci ho messo un po' a trovarmi una ditta di "fiducia" con cui fare i lavori ( che quasi sempre seguo io ) A stima di esperienza hai circa 1000 euro al metro quadro di costi ancora da affrontare se come immagino non hai fatto ancora i rivestimenti ai bagni.

Riguardo alla questione progetto puoi sempre considerare di aprire una SCIA per una ristrutturazione con lavori svolti in economia che significa fatti in prima persona e senza una ditta e senza una scadenza temporale a breve termine.

Cmq il progetto deve essere presentato e alla fine dei lavori devi risultare conforme.

Per quanto riguarda l'impianto elettrico un consiglio : i corrugati sono il meno , il costo e' proprio l'apparecchiatura ed i frutti ( non farti ingannare incidera' dai 50/80 euro a cassetta ) sempre che non vorrai cablaggi particolari di domotica etc.

Per le coibentazioni e capitolati non sei obbligato a fare tutti i lavori , anzi molto spesso se ne aggiungono e si cambia in corso , cmq sulle coibentazioni non risparmierei mai !

Allora per la questione mutuo il dilemma e' il seguente , se vuoi prendere un mutuo come "casa" ad esempio prima casa requisiti fondamentali di abitabilita' non sono raggiunti quindi molto probabilmente non verrebbe erogato. Nel caso di un mutuo ristrutturazione seconda casa dipende da banca a banca , dipende dalla tua cessione del quinto , da quanto puoi anticipare ed un sacco di altri fattori... ti sconsiglio i prestiti per liquidita' visto i tassi che ci sono oggi. Ma in ogni caso scordati i vecchi tempi delle cambiali quando per una casa da 100 cocuzze si prendevano 200 sacchi in banca e si sistemava.

Mi pare un operazione fattibile se hai la disponibilita' di tempo e denaro ma se vuoi il mio consiglio spassionato , se volessi entrare in questo progetto "per risparmiare" non penso sia la cosa giusta. Se invece vuoi la casa dei sogni , e te la puoi permettere , investi in una buona ditta e un buon archietetto ed entra in casa a lavori finiti !

Best Regards

 

[Gdr_89]

Grazie Balian per la risposta,

L'attuale proprietario non è un costruttore ma un privato che vende la l'abitazione per motivi economici al punto in cui era arrivato nella ristrutturazione.
La cifra di €1000/mq per la tipologia di interventi mi sembra un po' eccessiva ma è anche vero che non sono un esperto in materia quindi potrei aver sottovalutato l'entità dei lavori.
Se io dovessi fare una scia per un immobile dove già risulta una scia scaduta da tempo rischio qualche sanzione?
La mia idea era quella di chiedere un mutuo misto acquisto+ristrutturazione. Acquisto al momento del rogito e ristrutturazione a Sal con verifica perito ecc. Alcune banche mi hanno detto che è fattibile ma non è questa la sezione giusta per parlare di mutui

 

[Balian]

valutazione fatta senza aver visto lo stato dell'immobile ma se fai un conto semplice dei pavimenti a 40 euro al capitolato per 200 mq sono 8000euro , mettici la stessa cifra di manodopera , qualche migliaio di euro di colla , sempre che non ti servano i massetti o livellante.

1000 euro metro contando bagni , cucina , illuminazione e tutta la manodopera e' una cifra realistica un po' gonfiata che io considero Worst Case Scenario . Infissi e porte hai gia tutto ? Tu mi parlavi di coibentazioni , tramezze etc , poi non so dove vivi qua in Liguria e' difficile stare sotto i 500 euro mq e dipende tutto dai capitolati , io purtroppo sono molto indulgente su quel tasto.

Mutuo acquisto ristrutturazione lo puoi fare , ma dipende sempre dalle quantita' di denaro che ti serve.

Per la scia e cmq prima di fare ogni passo , informati presso il tuo comune con il suo tecnico e valuta cosa puoi fare. Solo quando hai sicurezza nero su bianco , fatto fare dal proprietario precedente procedi all acquisto.

 

[Gdr_89]

Grazie per tutte le info.
Anche io vengo dalla Liguria ma mi sono trasferito in Friuli per motivi di lavoro e per il costo della vita troppo alto da noi.
Cmq terrò a mente i consigli