Casa suddivisa male, mi potete aiutare?

[setterx]

Buongiorno a tutti, cerco di spiegare al meglio la situazione.
Mia nonna, quando purtroppo è decudta, ha lasciato a me e mio fratello un'abitazione.
Inoltre, sempre da testamento ha lasciato come usufruttuario mio padre (mia madre purtroppo è defunta anch'essa in giovane età).

La casa è divisa in due piani e vi riporto a grandi linee lo stato catastale relativo alla mia proprietà (stessa situazione in cui si trova mio fratello).

Titolarità	Comune	Foglio	Particella	Sub	Indirizzo	Categoria	Classe	Consistenza	Rendita
Proprietà1/4	xxx	33	44	5	xxx PT	a/4	2	5 vani	202
Nuda Prop 1/4	xxx	33	44	5	xxx PT	a/4	2	5 vani	202
Proprietà1/4	xxx	33	44	4	xxx P1	a/4	3	5 vani	237
Nuda Prop 1/4	xxx	33	44	4	xxx P1	a/4	3	5 vani	237

(comune indirizzo e foglio sono stati oscurati, il resto è reale)
Come vedete noi siamo allo stesso tempo per 1/4 sia proprietari che per 1/4 nudi proprietari il che ci porta a pagare solo a me e mio fratello più di 700€ annui di IMU. Oltre a questo, anche mio padre paga IMU come usufruttario.

Quali strade possiamo intraprendere per risolvere questa situazione? Considerate anche che a dicembre 2020 ho acquistato la mia prima casa in un comune vicino.

Grazie a tutti di cuore e vi auguro buona giornata!

 

[davideboschi]

Non spieghi se il papà vive in una delle due unità immobiliari, né se, vivendovi, intende continuare a farlo.
E nemmeno dici che cosa volete fare delle proprietà.
Volete venderle?
Volete semplicemente riorganizzare le vostre quote, dividendole?
Volete riorganizzare le quote in modo da pagare meno IMU possibile?
Volete metterle a reddito?

Al momento, non c'è nulla da "risolvere". Dovete chiarire i vostri obiettivi, sui quali dovrete essere d'accordo, perché allo stato attuale siete comproprietari.

 

[setterx]

Scusami Davide se non sono stato chiaro, cerco di rimediare.
Il mio papà vive in uno dei due appartamenti e mio fratello nell'altro. Non vogliamo vendere né affittare, vogliamo semplicemente risparmiare sull'IMU e su questo siamo tutti d'accordo. Grazie

 

[davideboschi]

Non sono un esperto se si tratta di pagare meno tasse. Tuttavia posso suggerire la seguente soluzione:
Tuo padre cede le sue quote di proprietà a te (per l'appartamento occupato da lui) e a tuo fratello per quello occupato da tuo fratello, e rinuncia all'usufrutto. Contemporaneamente, tu e tuo fratello vi scambiate le quote, diventando in questo modo entrambi pieni proprietari ciascuno di un appartamento.
Ovviamente per questi trasferimenti di quote paghereste l'atto notarile, una volta sola.

A questo punto, tu fai un contratto di comodato a favore di tuo padre, il quale occuperà quindi legittimamente il tuo appartamento. Con un contratto di comodato in essere a favore di tuo padre, non pagheresti l'IMU.
Nemmeno tuo fratello, essendo abitazione principale di sua proprietà, pagherebbe l'IMU.

Certo, in questo modo la situazione sarebbe sbilanciata a favore di tuo fratello, nel senso che tu presti la casa a tuo padre gratis, mentre lui no. Solo quando verrà a mancare tuo padre, cesserà il comodato e tu tornerai in possesso dell'immobile.

Questo sbilanciamento potrebbe essere compensato in qualche modo (ad esempio se il tuo appartamento fosse quello più grande, la compensazione sarebbe automatica, idem se tuo fratello abitando lì vicino si occupasse di assistere tuo padre più di quanto non potrai fare tu abitando altrove).

Oppure, se andate tutti d'amore e d'accordo, potete decidere che non ci sia compensazione, e andare avanti così.

Sentiamo se qualcun altro sul forum ha idee alternative.

 

[setterx]

Ciao Davide e grazie per il tuo tempo.
Non ho capito (e ti chiedo scusa) la parte in cui dici "Tuo padre cede le sue quote di proprietà a te", mio padre non ha proprietà, ma solo usufrutto, se ho spiegato male faccio mea culpa. Ad ogni modo il contratto di comodato d'uso gratuito è possibile farlo fino alla fine vita dell'occupante senza che in alcun modo il comodante possa revocarlo? Questo gli offrirebbe un'ulteriore garanzia.

 

[davideboschi]

mio padre non ha proprietà, ma solo usufrutto

Giusto, avevo mal calcolato.

Ad ogni modo il contratto di comodato d'uso gratuito è possibile farlo fino alla fine vita dell'occupante senza che in alcun modo il comodante possa revocarlo

Talvolta si mette una data di scadenza, se non si mette scadenza si intende fino a revoca del comodante. Non so se si possa e sia valido stipulare un contratto "vita natural durante", come effettivamente tutelerebbe al meglio tuo padre. In effetti, se tu venissi a mancare prima di tuo padre, gli eredi potrebbero revocare il comodato e metterlo fuori casa.

Ti conviene comunque sentire un legale, che potrebbe essere lo stesso notaio che sceglieresti per lo scambio di quote. Io infatti non sono un legale, vado per logica e per esperienza di situazioni viste.

 

[setterx]

Grazie Davide, sei stato molto gentile.

 

[francesca63]

https://www.informazionefiscale.it/IMU-2021-pagamento-agevolazioni-riduzione
Qui trovi le norme per le agevolazioni(sgravio
del 50%) per chi da immobile in comodato a parenti.
Non mi pare che sia la scelta giusta nel vostro caso, perché tu possiedi quote di due immobili, oltre a quello “nuovo”.
Forse tu e tuo fratello dovreste scambiarvi le quote, in modo che ognuno di voi sia proprietario di una sola delle due unità ( lui ovviamente di quella in cui abita, ti quella in cui vive tuo padre).
Poi tu dovresti c’è degli il diritto di usufrutto sulla quota de tuo immobile per il quale ora non l’ha, e tuo padre dovrebbe rinunciare all’usufrutto sulla casa di tuo fratello.
Risultato; tu nudo proprietario e tuo padre usufruttuario di un immobile, tuo fratello pieno proprietario dell’altro.
Ma devi chiedere un preventivo per tutti questi atti, e dovete essere tutti d’accordo; soprattutto tu, che non potresti ricavare i frutti del tuo immobile da subito.

 

[Bagudi]

Esiste anche il diritto di abitazione da dare a suo padre.

 

[francesca63]

Poi tu dovresti c’è degli

“ Dovresti cedergli “ maledetta fretta 😉