Cassazione e immobili abusivi: è valido il preliminare di vendita se il definitivo è nullo?

[Umberto Granducato]

Corte di Cassazione Civile, sezione seconda, sentenza n. 28194 del 17 Dicembre 2013. La cessione di immobile privo delle adeguate caratteristiche edilizie, che ne precludano il rilascio dei titoli abitativi di legge, è nulla. La nullità di cui alla legge 47/1985 (Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie), secondo la lettera della norma, sarebbe estendibile ai soli contratti ad efficacia reale, dunque non al preliminare di vendita, per definizione ad effetti obbligatori. Ma nel caso di specie, a seguito di stipulazione di preliminare di vendita, i soggetti obbligati alla vendita del bene non hanno presentato adeguata domanda di sanatoria agli enti pubblici competenti: circostanza che ha reso nulla la stipulazione del definitivo. Dunque, il preliminare di vendita è nullo?
"La questione delle conseguenze della alienazione di immobili affetti da irregolarità urbanistiche non sanate o non sanabili è stata finora risolta dalla giurisprudenza di questa corte sul piano dell'inadempimento". Secondo la Suprema Corte il caso di specie è però diverso rispetto a quelli normalmente prospettati, poiché si tratta di un preliminare di vendita collegato ad un potenziale definitivo nullo per oggetto illegittimo. Non si avrebbe un inadempimento ma una vera e propria nullità sostanziale. Punto centrale della questione è l'insanabilità dell'intero immobile, i cui titoli abitativi, è stato accertato in corso di causa, non potrebbero in alcun caso essere ottenuti dai proprietari. Conclude la Corte il proprio iter logico cassando la sentenza impugnata e spiegando che "il fatto che l'art. 40, secondo comma, della legge 47 /1985 faccia riferimento agli atti di trasferimento, cioè agli atti che hanno una efficacia reale immediata, mentre il contratto preliminare di cui si discute abbia efficacia semplicemente obbligatoria, non esclude dal punto di vista logico che non possa essere valido il contratto preliminare il quale abbia ad oggetto la stipulazione di un contratto nullo per contrarietà alla legge". Il preliminare di vendita è dunque nullo poiché una sua eventuale validità darebbe origine ad effetti contrari all'ordinamento.


Fonte: StudioCataldi.it

 

[marcellogall]

Un invito ai colleghi: leggere e memorizzare

 

[Ponz]

Sentenza che conoscevo e sulla quale la penso come chi indica nella stessa una confusione tra come si devono trattare le scritture a effetto reale e quelle a effetto obbligatorio. Un *****io, insomma, forse a malapena giustificabile per quel caso. Se rimane limitato a quella fattispecie, anche anche, se va oltre, è sofismo da leguleio di bassa lega. Secondo me la cosa poteva esser affrontata in altri termini, mala cassazione sa sicuramente quel che fa. L'importante è prenderla per quella che è una sentenza che non può e non deve inficiare la possibilità di fare contratti preliminari su immobili da regolarizzare.

 

[Bagudi]

Io la penso anche peggio di Ponz: meglio che non mi esprima chiaramente...

Mi chiedo anche: a fronte di questi irrigidimenti normativi (teoricamente giustissimi) qualcuno segnalerà al nostro governo che bisognerebbe imporre ai comuni di trovare provvedimenti a sanatoria di tutto quello che attualmente è insanabile ????

(Ovviamente non parlo di immobili totalmente abusivi)

 

[ingelman]

Mi chiedo anche: a fronte di questi irrigidimenti normativi (teoricamente giustissimi) qualcuno segnalerà al nostro governo che bisognerebbe imporre ai comuni di trovare provvedimenti a sanatoria di tutto quello che attualmente è insanabile ????

vero quello che ieri rientrava in una normale tolleranza, oggi non è più così
giusto imporre regole serie e giusto sanzionare i trasgressori

giusto dare la possibilità , prima di un giusto radicale cambiamento, di regolarizzare quanto prima realizzato (parlo di piccole difformità) in alcuni casi anche con il benestare del Comune che ha chiuso gli occhi davanti a palesi evidenze.

Senza dimenticarci però che chi commette un abuso lo fà o lo ha fatto nella maggior parte dei casi , con la consapevolezza di aver trasgredito a normative
(tipico comportamento all'italiana ormai non più tollerabile)

 

[Ponz]

Alucni immobili sono "non in regola" per mancanze della burocrazia

 

[Bagudi]

Alucni immobili sono "non in regola" per mancanze della burocrazia

Non solo, ma la maggior parte delle irregolarità non dipende dalla volontà dei proprietari, Massimo.

La maggioranza ( e sono spesso le più insanabili) deriva da varianti eseguite in corso d'opera (anni da Quaranta al Settanta) senza poi presentare una variante finale in Comune (e sono spesso immobili che hanno avuto l'abitabilità dal Comune che avrebbe dovuto vigilare...): finestre previste in concessione che non sono state eseguite oppure esistenti nella realtà ma non concessionate, balconi che sono comparsi durante la costruzione, altezze del fabbricato diverse, distanze dai confini non rispettate, divisioni interne degli appartamenti diverse da quelle previste, e così via.... ce n'è per tutti i gusti, e i proprietari non c'entrano proprio niente !

 

[topcasa]

A Natale .....si può sanare e con.... donare ...di più. ...ditelo ai Sindaci.

 

[Ponz]

Questo è l'abc dell'agente esperto.

 

[mata]

Non solo, ma la maggior parte delle irregolarità non dipende dalla volontà dei proprietari, Massimo.

La maggioranza ( e sono spesso le più insanabili) deriva da varianti eseguite in corso d'opera (anni da Quaranta al Settanta) senza poi presentare una variante finale in Comune (e sono spesso immobili che hanno avuto l'abitabilità dal Comune che avrebbe dovuto vigilare...): finestre previste in concessione che non sono state eseguite oppure esistenti nella realtà ma non concessionate, balconi che sono comparsi durante la costruzione, altezze del fabbricato diverse, distanze dai confini non rispettate, divisioni interne degli appartamenti diverse da quelle previste, e così via.... ce n'è per tutti i gusti, e i proprietari non c'entrano proprio niente !

Per la mia esperienza quelli dei quali parli tu sono stati sanati col condono del 1985; qui da noi le irregolarità ci sono e sono recenti, post condono, magari non gravissime e son dovute in parte ai proprietari che non vogliono sentire parlare di permessi, progetti, esecutivi, ecc., spesso supportati dall'impresa che così fa come gli pare perchè non è controllata ed in parte anche da tecnici che non fanno il loro lavoro o ne fanno la metà.