TUTELA DEGLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI DA COSTRUIRE
La Corte di Cassazione pone l’accento su una evidente e nota lacuna del D.Lgs. 20 Giugno 2005 n. 122
La Corte di Cassazione, con sentenza n. 5749 del 10 marzo 2011, ha avuto modo di esprimersi sul tema
dell'obbligo imposto ai costruttori di rilasciare una fideiussione nel caso di promessa di vendita di immobili
da costruire.
In particolar modo la Suprema Corte, con la suddetta pronuncia, delinea il preciso perimetro di azione del
Decreto legislativo 20 Giugno 2005 n. 122, con riferimento al suo ambito di applicazione previsto all’art. 11
La Corte ritiene che l'obbligo a carico del costruttore di rilasciare la fideiussione al promissario acquirente a
garanzia di tutti i pagamenti effettuati prima del rogito sussista soltanto nei casi di “immobili da costruire”,
intesi come “quegli immobili che si trovano in uno stadio di costruzione che si colloca tra i seguenti due
momenti temporali della fase progettuale edificatoria: dal lato iniziale, dopo l'avvenuta richiesta del
permesso di costruire o l'avvenuta presentazione della denuncia di inizio attività; dal lato finale, prima del
completamento delle finiture e della conseguente richiesta del certificato di agibilità”.
La Cassazione, in osservanza alla predetta premessa, trae la logica conseguenza che da tale obbligo siano
esclusi i c.d. “immobili sulla carta” vale a dire quegli immobili per cui non sia stato ancora richiesti.
Precisa infatti la Corte che: “il riferimento alla presentazione del permesso di costruire come elemento
iniziale del predetto arco temporale esclude dall'ambito di applicazione della disciplina di tutela il contratto
preliminare avente ad oggetto edifici esistenti soltanto <<sulla carta>>, ossia già allo stato di progetto, ma
per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o un titolo equipollente”.
Il Giudice di Legittimità enuncia il suddetto principio di diritto operando una interpretazione meramente
letterale del disposto dell'art. 1 del D.Lgs. n. 122/2005.
Alla luce di quanto sopra appare evidente “l’anomalia” del sistema e in particolar modo l' “assimetria” di
protezione accordata ai promissari acquirenti di immobili da costruire nell’ipotesi in cui, al momento della
stipula del contratto preliminare, sia stato o meno richiesto il permesso a costruire.
Si palesa in tal modo con tutta evidenza come l'ordinamento non conceda alcuna garanzia al promissario
acquirente nella situazione potenzialmente più a rischio, ovvero nell’ipotesi in cui l'immobile promesso in
acquisto sia sprovvisto di un titolo abilitativo.
La Corte, nonostante abbia rilevato questa vistosa lacuna, non ha ritenuto opportuno e neanche possibile
estendere l'applicazione dell'art. 1 al c.d. immobili sulla “carta” in forza proprio (e quasi incredibilmente)
dell'eccessiva chiarezza del citato art. 1, il quale, per l'appunto, non da alcuno spazio ad interpretazioni
estensive.
I Giudici di legittimità hanno ritenuto che anche possibili abusi o intenti illusivi delle norme non possano
giustificare, in questo preciso caso, un’interpretazione estensiva del disposto dell’art. 1 del D.Lgs. 122/2005.
Vi è inoltre un'altra considerazione che ha spinto la Corte a non estendere l’applicabilità di questa norma: è
infatti chiaro che la ratio sottesa al D.Lgs. in esame non sia quella di combattere l'abusivismo edilizio, ma un
interesse meramente privatistico volto unicamente alla protezione del soggetto contrattualmente più
debole (l'acquirente).
A riprova del fatto che il D.Lgs. 122/2005 è posto unicamente a protezione degli interessi dei privati l’art. 2
prevede soltanto una nullità relativa che può, per l’appunto, essere fatta valere solo dall’acquirente.
La Corte non ha quindi potuto fare a meno di individuare e porre in evidenza il profilo di criticità che sorge
con la sottrazione della categoria dei c.d. “immobili sulla carta” dall'ambito di operatività del D.Lgs.
122/2005 rilevando di conseguenza un importante vuoto legislativo attualmente non colmabile con gli
attuali strumenti normativi nonostante l'innegabile esigenza.
La Cassazione nella stessa sentenza risolve un'altra questione collegata alla prima: da un lato, come detto,
afferma che non sia possibile accordare ai promissari acquirenti che distrattamente o sventuratamente si
avventurino nell'acquisto di un immobile per il quale non sia ancora stata formulata la richiesta di un titolo
abilitativo, la tutela dell’obbligo di rilascio di una garanzia fideiussoria da parte del costruttore, dall’altro
sostiene che non è certamente possibile ritenere nullo il preliminare che non contenga gli estremi del
permesso per costruire o della denuncia di inizio attività.
Infatti, secondo la Corte, nel caso sopra esposto non è possibile dichiarare alla nullità dell'intero atto poiché
ciò non sarebbe giustificabile ed ammissibile in assenza di una espressa previsione legislativa ed in forza del
rispetto del principio di autonomia contrattuale delle parti che consente alle stesse di pattuire anche la
promessa di compravendita di beni non ancora materialmente esistenti (cd. vendita di cose future).
La Corte di Cassazione pone l’accento su una evidente e nota lacuna del D.Lgs. 20 Giugno 2005 n. 122
La Corte di Cassazione, con sentenza n. 5749 del 10 marzo 2011, ha avuto modo di esprimersi sul tema
dell'obbligo imposto ai costruttori di rilasciare una fideiussione nel caso di promessa di vendita di immobili
da costruire.
In particolar modo la Suprema Corte, con la suddetta pronuncia, delinea il preciso perimetro di azione del
Decreto legislativo 20 Giugno 2005 n. 122, con riferimento al suo ambito di applicazione previsto all’art. 11
La Corte ritiene che l'obbligo a carico del costruttore di rilasciare la fideiussione al promissario acquirente a
garanzia di tutti i pagamenti effettuati prima del rogito sussista soltanto nei casi di “immobili da costruire”,
intesi come “quegli immobili che si trovano in uno stadio di costruzione che si colloca tra i seguenti due
momenti temporali della fase progettuale edificatoria: dal lato iniziale, dopo l'avvenuta richiesta del
permesso di costruire o l'avvenuta presentazione della denuncia di inizio attività; dal lato finale, prima del
completamento delle finiture e della conseguente richiesta del certificato di agibilità”.
La Cassazione, in osservanza alla predetta premessa, trae la logica conseguenza che da tale obbligo siano
esclusi i c.d. “immobili sulla carta” vale a dire quegli immobili per cui non sia stato ancora richiesti.
Precisa infatti la Corte che: “il riferimento alla presentazione del permesso di costruire come elemento
iniziale del predetto arco temporale esclude dall'ambito di applicazione della disciplina di tutela il contratto
preliminare avente ad oggetto edifici esistenti soltanto <<sulla carta>>, ossia già allo stato di progetto, ma
per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o un titolo equipollente”.
Il Giudice di Legittimità enuncia il suddetto principio di diritto operando una interpretazione meramente
letterale del disposto dell'art. 1 del D.Lgs. n. 122/2005.
Alla luce di quanto sopra appare evidente “l’anomalia” del sistema e in particolar modo l' “assimetria” di
protezione accordata ai promissari acquirenti di immobili da costruire nell’ipotesi in cui, al momento della
stipula del contratto preliminare, sia stato o meno richiesto il permesso a costruire.
Si palesa in tal modo con tutta evidenza come l'ordinamento non conceda alcuna garanzia al promissario
acquirente nella situazione potenzialmente più a rischio, ovvero nell’ipotesi in cui l'immobile promesso in
acquisto sia sprovvisto di un titolo abilitativo.
La Corte, nonostante abbia rilevato questa vistosa lacuna, non ha ritenuto opportuno e neanche possibile
estendere l'applicazione dell'art. 1 al c.d. immobili sulla “carta” in forza proprio (e quasi incredibilmente)
dell'eccessiva chiarezza del citato art. 1, il quale, per l'appunto, non da alcuno spazio ad interpretazioni
estensive.
I Giudici di legittimità hanno ritenuto che anche possibili abusi o intenti illusivi delle norme non possano
giustificare, in questo preciso caso, un’interpretazione estensiva del disposto dell’art. 1 del D.Lgs. 122/2005.
Vi è inoltre un'altra considerazione che ha spinto la Corte a non estendere l’applicabilità di questa norma: è
infatti chiaro che la ratio sottesa al D.Lgs. in esame non sia quella di combattere l'abusivismo edilizio, ma un
interesse meramente privatistico volto unicamente alla protezione del soggetto contrattualmente più
debole (l'acquirente).
A riprova del fatto che il D.Lgs. 122/2005 è posto unicamente a protezione degli interessi dei privati l’art. 2
prevede soltanto una nullità relativa che può, per l’appunto, essere fatta valere solo dall’acquirente.
La Corte non ha quindi potuto fare a meno di individuare e porre in evidenza il profilo di criticità che sorge
con la sottrazione della categoria dei c.d. “immobili sulla carta” dall'ambito di operatività del D.Lgs.
122/2005 rilevando di conseguenza un importante vuoto legislativo attualmente non colmabile con gli
attuali strumenti normativi nonostante l'innegabile esigenza.
La Cassazione nella stessa sentenza risolve un'altra questione collegata alla prima: da un lato, come detto,
afferma che non sia possibile accordare ai promissari acquirenti che distrattamente o sventuratamente si
avventurino nell'acquisto di un immobile per il quale non sia ancora stata formulata la richiesta di un titolo
abilitativo, la tutela dell’obbligo di rilascio di una garanzia fideiussoria da parte del costruttore, dall’altro
sostiene che non è certamente possibile ritenere nullo il preliminare che non contenga gli estremi del
permesso per costruire o della denuncia di inizio attività.
Infatti, secondo la Corte, nel caso sopra esposto non è possibile dichiarare alla nullità dell'intero atto poiché
ciò non sarebbe giustificabile ed ammissibile in assenza di una espressa previsione legislativa ed in forza del
rispetto del principio di autonomia contrattuale delle parti che consente alle stesse di pattuire anche la
promessa di compravendita di beni non ancora materialmente esistenti (cd. vendita di cose future).
