Cedolare e aggiornamento canone da lavori straordinari

[faustina]

Con l'opzione della cedolare secca non si applica più l'aggiornamento istat,questo è chiaro,ma si può in un contratto in cui si opta per la cedolare secca con riserva di ritorno al regime ordinario,lasciare la clausola per cui se ci dovessero essere nel corso dell'affitto dei lavori importanti sull'immobile è lecito aumentare il canone (mi pare del 5%)?
voglio dire la cedolare secca esclude qualunque innalzamento del canone o solo quello istat?
grazie

 

[Sim]

Tanto per iniziare il contratto deve essere lo stesso con le stesse clausole, sia se verrà adottata la cedolare secca sia che non: i contratti seguono la legge 431/1998 mentre la cedolare secca è una normativa fiscale che non ha alterato la sopracitata legge. Applicando la cedolare secca non ci saranno aumenti dell'istat, ma gli aumenti per le spese straordinari si.

 

[enrikon]

...ma gli aumenti per le spese straordinari si.

Questa possibilità era prevista dalla legge 392/78 (equocanone), ma credo che non esista più.
L'articolo di legge (Art.23) che lo consentiva è stato interamente abrogato e nella 431/98 non se ne fa menizione.

 

[faustina]

non ho ben capito,si può fare o no?
e poi davvero è stato eliminata la possibilità di aumenti per via delle spese straordinarie?ho un libro sugli affitti del 2010 e lì lo riporta,e poi l'ho sempre indicato nei precedenti contratti a libero mercato.

 

[Pennylove]

non ho ben capito,si può fare o no?
e poi davvero è stato eliminata la possibilità di aumenti per via delle spese straordinarie?ho un libro sugli affitti del 2010 e lì lo riporta,e poi l'ho sempre indicato nei precedenti contratti a libero mercato.

La maggiorazione degli interessi legali in caso di lavori straordinari, al pari dell’aggiornamento ISTAT - dopo l’abrogazione degli artt. 23 e 24 della legge dell'equo canone - rimane pattuibile solo contrattualmente e non più per legge. Pertanto, in mancanza di disposizioni contrattuali, la maggiorazione non si applica e non è richiedibile. Viceversa, se in contratto è contenuta una clausola riproduttiva dell’art. 23, legge n°392/1978, norma abrogata dall’art. 14, legge n°431/1998, il locatore può richiedere un aumento del canone di locazione, a norma della pattuizione contrattuale.

Ciò detto, si pone ora il problema se la clausola sopracitata sia compatibile con l’opzione delle cedolare secca. Il comma 11 dell’art. 13 del D.Lgs. 23/2011, dispone che il canone di locazione assoggettato a cedolare secca non possa essere suscettibile di alcun aggiornamento ancorato ad indici, quale ad esempio quello ISTAT (che di fatto è usato quasi sempre). Sul punto alcune associazioni di categoria evidenziano che l’aggiornamento non è l’aumento, e, quindi, ammettono la maggiorazione non superiore all’interesse legale sul capitale impiegato nei lavori effettuati per fronteggiare le spese relative ad interventi straordinari effettuati sull’immobile locato in corso di cedolare. La lettura aspetta, però, ancora conferme ufficiali. Si tratta, infatti, di una questione non tributaria che verrà risolta in sede civilistica (mancano sentenze di merito in materia).

 

[POGGIBONSI CASE]

Secondo me non si può fare ,può invece il proprietario di anno, in anno decidere se continuare ad usufruire del regime della cedolare secca oppure ritornare al vecchio regime e richiedere i conseguenti aumenti previsti dalla legge.

 

[Tovrm]

Con l'adesione al regime di cedolare secca non si può applicare nessun tipo di aumento del canone per tutta la durata di adesione all'opzione. Pertanto è escluso anche l'adeguamento a seguito di lavori straordinari.

Per riferimenti, vedasi l'art. 3, comma 11, D. Lgs. 23/2011: «Nel caso in cui il locatore opti per l'applicazione della cedolare secca e' sospesa, per un periodo
corrispondente alla durata dell'opzione, la facolta' di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente.»

 

[Al27]

L'art. 3, comma 11,del D.Lgs. 23/2011
recita chiaramente che "...è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto...".

L'eventuale clausola che prevede l'aumento secondo l'indice Istat è quindi sospesa in caso di cedolare secca. È previsto testualmente nello stesso comma dell'articolo citato.
Per quanto riguarda invece la clausola che prevede l'integrazione del canone in caso di lavori di straordinaria manutenzione pari all'interesse legale etc. , non è chiaro se operi la sospensione.

Ora è accaduto che all'Agenzia delle Entrate , l'addetto alla mansione, si sia rifiutato di registrare un contratto che prevedeva allo stesso tempo l'opzione per cedolare secca e la clausola dell'integrazione del canone in caso di lavori straordinari, per la ragione che l'una contraddiceva l'altra. Sospensione, è stata la parola chiave che almeno nel mio caso ha permesso che lo stesso contratto fosse registrato il giorno stesso, anche se da un nuovo addetto al corrente della situazione...; ho provato a dire che era mia opinione che questa clausola non veniva invalidata dalla cedolare secca, ma non è bastato poiché la loro era diversa. Quando gli ho fatto notare che l'anno successivo optando per il regime ordinario la clausola sarebbe tornata efficace, anche se attualmente sospesa dal regime di cedolare secca, il contratto è stato registrato. Ringrazio per il riferimento all'articolo e al comma del decreto legislativo 23/2011, solo dopo aver letto la norma l'addetto si è convinto a registrare.

Penso questo : sia la clausola dell'aumento secondo l'indice Istat, sia la clausola con integrazione del canone nel caso di lavori straordinari sono valide anche se si è optato per la cedolare secca. L'efficacia della prima e forse quella della seconda vengono sospese, ma sono nuovamente efficaci se si opta in seguito per il regime ordinario. Gli addetti alla registrazione presso le Agenzie delle Entrare non possono non registrare un contratto che oltre a cedolare secca preveda aumenti al canone secondo le variazioni all'indice dei prezzi dell'Istat o in caso di lavori straordinari . Per gli aumenti del primo caso non è nemmeno necessario un accordo tra le parti, a differenza della clausola di integrazione del canone in caso di lavori straordinari.

 

[Al27]

Mi correggo : l'accordo tra le parti è necessario per entrambe le clausole.